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부동산 압류 가압류 절차와 차이점

익꿍 2021. 10. 5.
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부동산 압류 가압류 절차와 차이점

부동산 압류와 가압류 절차 그리고 차이점

타인이 나에게 돈을 빌려갔는데, 채무에 대해서 이행하지 않는다면 법적 대응을 하게 되고, 국가의 공권력을 통해서 청구권을 발동해서 강제적으로 실현하는 강제집행 절차를 통해서 채무를 이행하도록 할 수 있다.

집행대상은 여러가지가 있는데, 부동산과 선박, 자동차, 건설기계, 소형 선박과 항공기, 채권 집행 등으로 나뉜다. 따라서 먼저 재산 명시절차를 통해서 채무자의 재산 상태에 대에서 제대로 파악이 된 이후에 집행으로 진행해야 한다.

 

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그 중 이번 포스팅에서는 부동산 압류와 그 절차 그리고 압류/가압류의 차이점을 알아보고자 한다. 압류에 대한 개념들을 정확히 알아보고 싶은 사람은 하단을 참고하기 바란다.

 

압류란?

압류란 채권자 등의 신청을 받은 국가기관에서 강제로 다른 사람의 재산의 처분 또는 권리행사를 못하게 하는 것을 말한다. 협의로는 금전채권에 대한 강제집행의 제 1단계로 집행기관이 먼저 채무자의 재산의 사실상 혹은 법률상 처분을 금지하고 확보하는 강제행위를 일컫는다.

 

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압류를 하는 방법 역시 다른데, 집행기관 및 재산의 종류에 따라 달라진다. 동산의 경우라면 집행관이 물건을 점유하거나 봉인 기타의 방법으로 행하며, 채권 기타의 재산권은 압류명령을 채무자 혹은 제3채무자에게 송달함으로 행해지고 있으며, 어음 등 지시채권은 증권을 점유하고 있다.

부동산 압류에 대한 간단한 절차

 

압류는 소송 절차 이후에 승소판결 혹은 판결에 준하는 공정증서 등에 의한 재산보전처분이라고 할 수 있다. 강제경매를 통해서 압류 이후의 절차가 진행되는데, 강제경매에 대해 먼저 알아야 한다.

- 강제경매란?

강제경매는 강제집행 절차를 통해서 부동산의 매각절차라고 할 수 있다. 매각 절차는 아래에서 살펴보도록 하자.

1. 강제경매 개시

2. 매각 준비

3. 매각기일/매각결정기일 공고

4. 매각 실시 절차

5. 대금납부

6. 배당

까지 크게보면 여섯개의 순서로 이루어지고 있으며, 강제관리란 채무자의 부동산을 강제적으로 관리 및 수익화하여 그 수익으로 채권자의 금전채권을 만족시키는 집행방법으로 강제관리 개시결정 후 배당하는 순서를 가진다.

압류와 가압류의 차이점

 

압류와 가압류, 자주 들어봤지만 차이가 뭔지 모르는 사람들이 생각보다 많을 것이다. 압류와 가압류 모두 그 등기만으로는 지급(채무 만족)이 이루어지지 않는다는 점에서는 똑같다고 할 수 있지만, 가압류는 소 제기 전의 재산보전처분인데 비해 압류는 소 제기 이후에 승소판결 혹은 그에 준하는 공정증서 등에 의한 재산보전처분 뿐이다.

일반 채권자가 채무자의 부동산에 대해 본 압류로 전이해서 채권만족을 얻기 위해서는 아래에 설명된 절차를 거쳐야 한다.

 

1. 법원에 가압류를 신청하고 > 법원의 촉탁에 의한 부동산 가압류 등기 > 소송제기 > 승소 (판결) > 집행권원에 집행문 부여 신청 > 강제경매 신청 > 매각 > 배당

2. 채권에 대해 공증 > 집행권원에 집행문을 부여 신청 > 강제경매 신청 > 매각 > 배당

단, 확정판결이나 공정증서, 화해조서 등에 의해서 타 채권자가 신청한 경매 절차에 배당요구를 해서 배당을 받을 수도 있다. 물론 채권 잔액에 대해서는 채무자의 다른 재산에 대해 기존 집행권원을 가진 상태로 계속 추급이 가능하다.

부동산 압류 시 주의사항

부동산 압류 시 주의사항은?

부동산 압류 이후에 경매개시 결정문이 채무자에게 송달되지 않았어도 부동산 등기부에 기입이 된 순간, 압류의 효력이 발생한다. 하지만 경매 절차를 진행하기가 어려워진다.

따라서 송달이 불가한 경우에는 황당한 상황이 벌어질 수 있으므로 압류 후 경매개시를 하기 전에 반드시 상대방의 주소지를 명확하게 아는 것이 중요하다고 할 수 있다. 또한 저당권이 설정된 경우에는 무조건 우선변제가 이루어지지 않으며, 경매개시를 한 시점에 먼저 저당권을 건 사람이 우선적으로 받을 수 있다는 것도 알아두어야 한다.

부동산 압류 신청방법

 

부동산 압류는 담보가 설정되지 않은 일반적인 부동산 압류와 강제집행을 위해 <집행권원>이라는 문서가 필요하다. 이 문서는 채권자가 못받은 돈이 있다는 것을 인정받아서 채무명의를 획득하고 채무자가 채무의 변제를 하지 않았다는 것을 증명하는 서류로, 이에 해당하는 것이 바로 소송판결문/이행권고결정문/지급명령결정문/공정증서 등이다.

이 중에서 공정증서는 공증을 통해서 확보가 가능한 집행권원이기 때문에 법원에 따로 출석하지 않고도 서류심리만으로 빠르게 획득이 가능하다. 그래서 시간적으로나 비용적으로 효율이 높은 집행권원을 받아서 집행문/송달증명원/확정증명원 등의 첨부서류를 제출해서 강제집행을 준비한다.

부동산 압류 진행절차

부동산 압류 진행절차

압류신청을 위한 서류들을 위에서처럼 준비했다면, 이젠 채무자가 보유한 부동산 재산과 더불어 위의 주의사항에서 언급한 것처럼 정확한 소재지를 찾는 것이 중요하다. 당연히 채무자는 알려줄 리가 없고.

이럴 때 적법한 절차로 채무자의 부동산 정보를 얻을 수 있는 경로인 신용정보회사의 재산조사 신청이 가능하므로 재산조회를 통해서 일주일에서 이주일 사이에 채무자 명의로 되어있는 부동산 내역을 확인하는 것이 가능하다.

재산조사는 부동산뿐만 아니라 신용점수나 연체이력, 은행계좌, 연소득, 대출여부 등으로 다양한 정보를 얻을 수 있으므로 실무진들의 분석을 통해서 강제집행을 신청하게 된다.

 

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