부동산 경매 대출 조건과 낙찰 후 절차 주의사항은?

이번 글에서는 부동산 경매 대출 조건과 낙찰 후 절차 주의사항에 대해 알아보려고 한다. "경매로 건물 싸게 사서 큰돈을 벌었다던데..", "경매는 위험하다던데.."라며 많은 사람들이 '경매'라는 것에 대해 돈을 벌 수는 있지만, 리스크가 크다고 생각할 것이다.

 

실제로 경매를 통해서 부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 것은 사실이지만, 동시에 준비가 부족하면 큰 위험이 따를 수 있다. 아래에서 경매 초보자분들을 위해 꼭 알아야 할 내용들을 쉽게 설명해 보도록 하겠다.

 

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부동산 경매, 시작하는 방법은?

부동산 경매는 [대법원 경매정보 사이트]에서 물건을 검색하는 것부터 시작해야 한다. 관심 있는 물건이 있다면 입찰 가격을 정해야 하는데, 보통은 감정가의 70~80% 정도에서 입찰가를 결정하는 것이 일반적이다.

물론 해당 물건의 상태나 시장 상황에 따라 비율이 달라질 수 있으니, 이 부분은 경매에 대한 충분한 공부와 준비 후 적절한 입찰가를 쓰는 노하우를 터득해야 한다.

 

특히 내가 입찰하고 싶은 부동산 경매 물건을 발견했다면 '임장'을 통해서 반드시 현장을 가봐야 한다.

부동산 임장 뜻 투자 전 필수 체크리스트 2가지

아무리 인터넷상으로 좋아 보이는 매물도 직접 가서 건물의 상태나 주변 환경, 인프라 등 다양한 부분을 꼼꼼하게 확인하지 않으면 막상 낙찰 후 전월세 임대 또는 실거주 시 불편함을 크게 느낄 수 있기 때문이다.

 

또한 등기부등본을 미리 확인해서 권리관계에는 문제가 없는지 확인해야 한다. 만약 그 방법이 궁금하다면 아래의 글도 참고하기 바란다.

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경매 대출의 종류는?

경매대출은 다양한 종류가 있다. 가장 많은 사람들이 익숙하게 들어봤을 만한 상품이 '경락잔금대출'이다. 이는 낙찰받은 부동산을 담보로 설정 후 잔금을 대출받는 방식이다.

 

보통 낙찰가의 70%까지 대출이 가능하기 때문에 낙찰차들이 대부분 이용하는 상품이다.

기업은행 경락잔금대출 한도확인

 

 

 

 

최장 30년으로 주택담보대출과 비슷한 수준으로, 낙찰허가결증등본과 등기부등본, 소득증빙서류, 신분증 등을 준비해서 대출을 받으면 된다.

 

비교적 금리도 낮고 장기 분할상환이 가능한 데다가 안정적 대출 조건 덕분에 많은 낙찰자들이 이용하는 상품이다. 단, 심사 기간이 일반 상품에 비해 좀 더 길 수 있다는 점을 참고하자.

그 외에도 입찰자금대출이라고 경매 입찰 전에 미리 자금을 대출받아서 사용하는 방법도 있다. 그러나, 이 경우 일반 대출에 비해서 이자율이 높은데 그럴 수밖에 없는 이유는 확정된 '담보'가 없기 때문이다.

 

또한 입찰 예정가의 10~20% 정도가 일반적인 한도이며, 대출기간도 짧은 편이다. 담보가 없기 때문에 별도의 부동산이나 보증인이 필요할 수 있다는 점!

 

또한 급하게 자금이 필요하다면 '브릿지론'이라는 것도 있다.

 

단기 차환대출이라고 부르기도 하는데 이는 이자율이 매우 높고 이름에서 알 수 있는 것처럼 다른 대출로 갈아타기 위한 '다리'역할을 하는 상품이라고 할 수 있겠다.

 

브릿지론은 기간이 최장 3개월로 엄청나게 짧은 편이며, 한도는 담보가치의 30~50%지만 금리가 엄청나게 높은 편이다.

 

빠르게 대출을 실행해서 긴급자금을 조달할 때 쓸 용도로만 사용해야 하는 추후 저금리 대환을 위한 대출상품이다.

대출 조건 체크포인트

경매대출을 받을 때는 몇 가지 중요한 점들을 확인해야 한다. 가장 중요한 것 중 하나가 바로 '대출한도'다. 지역별로 대출이 나오는 금액이 다르고, 특히 투기과열지구 또는 조정대상지역이라면 한도가 더 낮게 나오기 때문이다.

 

LTV는 보통 50~70% 수준이며, DSR 규제가 적용되기 때문에 소득이 낮은데 본인의 수준에 맞지 않는 비싼 물건을 낙찰받았다가 오히려 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 한다.

DSR이란 뭘까? DSR계산기 링크 바로가기

낙찰 후 절차는?

실제로 경매에서 낙찰을 받으면 어떤 절차를 거치게 될까?

 

우선 낙찰 당일에는 낙찰가의 10%를 입금해야 한다. 그리고 법원에 방문해서 낙찰허가결정등본을 받고 바로 대출 절차를 시작하면 된다.

 

낙찰 후 일주일 이내에 여러 은행을 방문 후 대출 조건을 비교한 뒤 가장 좋은 조건의 은행에 필요한 서류들을 준비해서 방문 후 대출을 실행하고 잔금을 납부하면 경매로 부동산을 마련하게 된다.

부동산 경매 주의사항은?

임차인 관련 사항을 잘 확인해야 한다. 임차인이 있는 경우 전입신고일과 확정일자를 반드시 확인해야 하며, 임대차보호법상 보호받는 임차인이 있다면 보증금을 어떻게 반환할지 그에 대한 계획도 세워야 한다.

 

또한 가장 조심해야 하는 부분이자, 기본적인 부분은 '관리비'체납 여부를 확인하는 것이다. 이를 임장 시 관리사무소 등 관리하는 곳에 방문해서 확인해야 하고, 이를 통해 경매로 인해 손해가 발생할 수 있는 리스크를 최소화해야 한다.

세금의 경우 낙찰가를 기준으로 취득세를 납부해야 하며, 나중에 양도소득세 정산 시 필요한 서류들을 잘 보관해 두는 것이 좋다.

 

그리고 모든 부동산 관련 거래가 그렇듯이 예상치 못한 비용이 지출될 가능성이 있으니, 여유자금을 준비해 두는 걸 추천한다.

 

경매는 복잡한 법적 절차가 많지만, 조금만 공부한다면 남들보다 저렴하게 부동산을 매입하고, 낙찰자만 이용할 수 있는 저금리의 대출상품을 이용할 수 있다는 장점이 있다.

 

그러니 부동산 경매 전문가를 통해 상담과 교육을 받고 리스크를 최소화 한 뒤 투자를 통해 좋은 기회를 잡기를 바라며 글을 마치도록 하겠다.

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