후순위 주택담보대출 DSR 규제 우회 추가한도 가능한 곳 TOP 3

이번 글에서는 후순위 주택담보대출 DSR 규제 우회해서 추가한도 가능한 곳 TOP 3에 대해 알아보고자 한다. 영혼의 머리카락까지 끌어모아서 집을 매수한 사람들을 우리 주변에서 쉽게 마주칠 수 있다. 정부에서는 특례보금자리론이라는 정책을 펼치며 미래의 수요까지 당겨왔고, 향후 10년 동안 매수할 사람들이 작년에 모두 매수를 했다.

 

덕분에 부동산 시장의 경색도 풀리는 듯했고 고금리 + 레고랜드 조합으로 인한 엄청난 하락세도 막을 수 있었다. 심지어 신고가를 경신하는 지역도 서울 내에서는 발견할 수 있었는데, 결국 대출이 씨가 마르고 지금은 역대 최다 매물이 쌓여있는 상황이다.

 

거기다가 경기침체는 이어지고, 금리는 쉽사리 내려갈 것으로 보이지 않아 사실상 무리해서 부동산을 투자 목적으로 매수한 사람들에게 곡소리가 나고 있는 것이 현실이다.

 

이렇게 현금이 말라있을 때 추가로 대출을 할 수 있는 방법이 여러 가지가 있는데, 오늘은 그중에서 내가 은행에서 돈을 빌려서 매수한 집을 담보로 돈을 빌리는 방법에 대해서 알아보도록 하겠다. 만약 추가 대출이 필요한 사람이라면 아래의 글을 참고해서 추가 대출에 성공하기를 바란다.

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후순위 주택담보대출 이란?

매매를 통해 소유권을 이전한 뒤에 3개월 이후 선순위 대출을 끼고 매수한 아파트를 후순위 담보로 제공하고 돈을 빌리는 것을 말한다. 쉽게 말해서 이미 기존에 대출이 있는 상태에서 그대로 두고 또 다른 금융기관을 통해서 추가로 대출을 받는 것을 말한다.

 

다른 말로는 아파트 추가대출 또는 2순위 주담대 등으로 불린다.

 

그러나 가장 큰 문제는 이미 선순위가 있는 담보물에 후순위로 주담대를 실행해 주는 은행을 찾기도 어렵고 빌려주는 입장에서도 이미 선순위가 있는데 쉽사리 돈을 빌려주는 것이 어려운 것이 사실이다.

 

이런 상품 자체가 귀하고, 기존에 이미 대출이 있는 상태에서 돈을 빌리다 보니 금리가 높고 한도는 낮은 것이 시중은행에서는 보편적이라고 할 수 있다.

 

이는 DSR 규제 및 LTV 등 각종 리스크도 동시에 증가하는 상품이기 때문이기도 한데, 쉽게 말해 은행도 리스크 관리 차원에서 나중에 문제가 발생하면 받지 못할 가능성이 높은 돈을 좋은 조건에 돈을 빌려줄 수는 없다는 말이다.

 

쉽게 말해 1억짜리 집을 매수하는데 생애최초 내 집마련을 하면서 80%를 A은행에서 대출로 구성하고 추가로 B은행에서 후순위 대출로 3천만 원을 추가로 빌렸다고 가정해 보도록 하겠다.

 

어느 날 직장에서 해고되면서 원리금 상환을 하지 못하면 집은 경매에 넘어가고 선순위권자인 A은행은 1억짜리 아파트가 8천만 원에 낙찰되면 원금을 회수하게 된다. 그러나 후순위권자인 B은행이 빌려준 3천만 원은 단 돈 1원도 돌려받지 못하게 되는 리스크가 있는 것이다.

한도 및 금리

한도는 당연히 시중은행이 가장 낮은 한도를 제공하며, 개인 간 거래라고 할 수 있는 P2P 대출의 경우 95%가 넘는 한도를 받을 수 있다. 그러나 한도가 올라갈수록 가산금리도 함께 올라가니 높은 한도를 위해서는 높은 이자부담도 감수해야 한다는 것이 큰 단점이었다.

후순위 주담대 필요한 경우

해당 대출상품은 보통 두 가지 경우에 사용하게 되는데 첫 번째는 이미 주택에 근저당 설정으로 인한 선순위권자가 있는데 추가 자금이 필요하거나, 세입자가 거주 중인 주택에 대해 추가로 대출이 필요할 때 사용하게 된다.

 

규제 및 과열지구에서는 LTV가 보통 40%이기 때문에 그 이상의 대출을 받기 힘든데 후순위는 LTV가 80% 이상 나오는 곳도 있기 때문에 추가 대출을 통해서 현금을 마련할 때 유용하게 사용할 수 있는 대출상품이다.

DSR 규제 여부

후순위 담보대출은 DSR이 적용되는데 이는 차주의 소득 및 상환능력을 고려하고 소득이 적거나 없는 사람은 아무리 담보가 있다고 하더라도 한도 내에서 대출을 못 받을 수밖에 없다.

 

그렇다면 이렇게 규제를 받아서 대출을 받기 어렵다면 포기해야 할까? 아니다. 아래의 우회방법을 통해 대출을 추가로 받을 수 있으니 참고하기 바란다.

DSR 규제 우회 방법

1 가구 2 주택 또는 다주택자는 개인사업자 발급을 통해서 기존에 DSR 규제 우회가 가능했었는데, 지금은 여기저기서 부실대출에 대한 관리가 지속적으로 이루어지면서 이렇게 우회하는 것이 사실상 불가능해졌다고 봐야 한다.

 

그래서 이 때는 신용대출로 취급받을 수 있는 무설정 아파트론 또는 공동명의 지분대출을 활용하는 방법을 검토해 보는 것도 하나의 우회 방법이 될 수 있겠다.

• 무설정 아파트론 : 본인 또는 배우자가 아파트를 소유하고 있거나 구입 목적으로 계약을 한 상태에서 소유하고 있는 부동산에 별도의 설정 없이 신용으로 가능한 신용대출 상품
• 공동명의 지분대출 : 부부/상속/증여/동업/가족 공동명의로 된 부동산 보유 시 소유한 지분만큼만 대출을 받는 상품

또한 정식 온라인투자연계금융업에 등록된 P2P업체(ex. 피플펀드 등)의 대출을 통하는 방법도 하나의 방법이 될 수 있다.

 

두 번째로 MCI(모기지 신용 보험 : 서울보증보험 가입 후 한도 높이는 제도)를 통해 소액 임차보증금 공제(소위 방 빼기)를 하지 않고 진행하면 DSR 규제를 우회해서 조금 더 높은 한도를 제공받을 수 있다.

후순위 담보대출 추가한도 가능한 곳 TOP 3

결국 추가한도 가능한 곳은 시중은행이 안된다면 제2금융권 그리고 여기서도 밀려난다면 P2P업체를 고려할 수밖에 없다. 금융권별로 하나씩 확인해 보도록 할 테니 글 하단을 참고해서 자신의 상황에 맞는 곳에서 대출을 이용하기 바란다.

1. 우리은행 아파트론

우리은행의 부동산대출 상품으로 아파트를 담보로 하거나, 분양아파트 후취담보를 제공하는 개인이라면 이용할 수 있는 상품이다. 최장 기간도 40년에 한도는 개인마다 다르겠지만, 유효담보가액이 있다면 가능한 상품이다.

우리은행 우리 아파트론 톡상담신청

시중은행이다 보니 금리는 우대를 받으면 신용점수가 가장 높다는 전제 하에 최저 3% 후반에도 이용이 가능하며 보편적으로 5~6% 정도의 금리로 이용이 가능한 상품이다.

2. 고려저축은행 아파트 담보대출

제2금융권 중에서 그리 알려지지 않은 고려저축은행은 아파트 소유자라면 담보로 제공 후 최대 30년까지 대출이 가능한 상품이다. 개인은 최대 8억 원이라는 큰 금액을 빌릴 수 있으며 신용평점이 NICE 기준 595점 이상이라면 낮아도 상관없이 이용 가능하다.

고려저축은행 아파트 담보대출 상세

시세가 조회되는 아파트라면 언제든 이용가능하다는 것이 장점이며 반대로 단점은 제2 금융권임에도 높은 금리라고 할 수 있겠다. 글 작성일 기준으로 최저 금리가 7.40%고 최고 12.80%라는 어마무시한 금리로 돈을 빌려야 한다.

3. 피플펀드 후순위 주담대

해당 업체의 후순위 담보대출은 최대 15억 원까지 한도가 나오는 데다가 이미 누적 대출액이 8천억 원을 넘어가는 큰 업체다.

 

위에서 규제 우회를 위해 개인사업자를 발급하는 방법을 소개했는데 이곳을 이용하면 사업자가 아니어도 DSR 규제가 없다는 것이 매우 큰 장점이다. 게다가 별도로 방문 없이 당일 승인까지 가능하기 때문에 젊은 층에서 많이 이용하는 상품이다.

저신용자 가능 후순위담보대출 한도조회

신용점수가 낮거나, 프리랜서라고 하더라도 담보를 제공할 수 있으면 한도를 조회해서 승인까지 한 번에 할 수 있는 상품이기 때문에 한 번쯤 추가한도 조회를 해보는 것도 나쁘지 않은 선택이라고 할 수 있다.

 

단, 아쉬운 점은 P2P 업체이기 때문에 시중은행 상품에 비해서 높은 금리는 감당해야 할 부분이다. 최저금리가 7.5%부터 시작하기 때문에 부담스러울 수 있고 만약 신용평점이 더 낮다면 이보다 더 높은 이자를 감당해야 하므로 신중히 고민해서 이용하기를 바란다.

 

이번 글에서는 후순위 주택담보대출 뜻과 DSR 규제 우회 및 추가한도 가능한 곳을 대표적으로 세 곳 알아보았다. 오늘 글이 도움이 되었기를 바라며 글을 마치도록 하겠다.

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