생애최초 보금자리론 미혼 신청자격 한도 금리 50년 상환 조건 LTV DTI

이번 글에서는 생애최초 보금자리론 미혼 신청자격 한도 금리 50년 상환조건 LTV DTI에 대해서 알아보고자 한다.

 

요즘 점점 더 높아지는 주택 가격과 함께 치솟는 대출 금리 때문에 내 집 마련의 꿈이 멀게 느껴지는 사람들이 많을 것이다. 생애 처음으로 집을 사려는 사람들에게 혜택을 주는 특별한 대출상품인 생애최초 보금자리론에 대해서 자세히 알아보도록 하겠다.

 

한국주택금융공사가 제공하는 이 대출은 최대 4.2억 원이라는 한도를 제공하며, 무엇보다 금리가 고정되어 있기 때문에 장기적인 자금계획을 세우기에 매우 합리적인 대출상품이다.

 

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생애최초 보금자리론 신청자격

1️⃣기본 요건

구분	조건
주택보유 상태	무주택자
연령	성년(만 19세 이상)
신용	신용점수 271점 이상(한국신용정보원 기준)

생애최초 보금자리론은 누구나 신청가능한 상품이 아니다. 위 표에서 보는 것처럼 기본적인 신청자격 중 기본요건을 모두 충족한 사람만 가능하다.

 

신용점수가 한국신용정보원 기준으로 271점 이상이어야 하며, 무주택자여야 한다는 것이 매우 중요한 조건이 되겠다.

 

본인은 물론이고, 배우자, 미혼인 자녀를 포함한 세대원 모두가 주택을 보유하지 않은 상태여야 한다. 과거 주택 보유 이력이 있었다면 이 부분도 반드시 확인해 보고 자금조달 계획을 세워야 한다.

 

2️⃣소득 기준

가구 유형	연 소득 한도
미혼/일반	7,000만 원
신혼부부	8,500만 원
1자녀 가구	8,000만 원
2자녀 가구	9,000만 원
3자녀 이상	1억 원

소득 기준은 가구 유형별로 차등 적용된다.

 

특히 반가운 소식은 미혼이어도 신청이 가능하다는 점인데, 미혼이라면 본인의 연 소득이 7,000만 원 이하일 때 신청할 수 있다.

 

신혼부부는 더 높은 8,500만 원까지 허용되는데, 이는 대출신청일 기준으로 혼인신고일이 7년 이내인 경우만 해당한다.

 

소득을 심사할 때는 최근 2년간 소득을 기준으로 확인하고, 중요한 계산 방식이 있으니 아래를 반드시 참고하기 바란다.

 

• 2년간 소득 차이가 20% 이하 : 최근 연도 소득으로 심사
• 2년간 소득 차이가 20% 초과 : 2개년 평균 소득으로 계산

예를 들어보면,

• 2023년 소득이 6,000만 원이고, 2022년 소득이 5,500만 원이라면 차이가 20% 이내이므로, 최근 소득인 6,000만 원으로 심사
• 2023년 소득이 6,000만 원이고, 2022년 소득이 4,500만 원이면 차이가 20% 초과로 평균값인 5,250만 원으로 심사

대출한도

구분	한도	비고
생애최초	4.2억 원	최대한도
일반 보금자리론	3.6억 원	-
전세사기 피해자	4억 원	피해 증빙 필요

생애최초 보금자리론의 최대한도는 4.2억 원으로, 일반 보금자리론의 3.6억 원보다 더 높다.

 

전세사기 피해자를 위한 4억 원의 한도도 별도로 마련되어 있지만, 이는 '최대'한도일 뿐, 실제 대출 가능한 금액은 주택 가격과 본인의 소득에 따라 달라질 수 있다는 점을 기억하자.

LTV와 DTI 기준

항목	기준	설명
주택가격 한도	6억 원	KB시세 기준
LTV 한도	80%	주택가격 대비 대출비율
DTI 한도	60%	일반지역 기준
조정지역 DTI 한도	50%	규제지역 기준

실제 대출 가능 금액을 계산할 때는 세 가지를 모두 고려해야 한다.

1. LTV 한도 : 주택 가격의 최대 80%까지
2. DTI 한도 : 연소득 대비 대출 상환액 비율
3. 생애최초 보금자리론 최대 한도 4.2억 원

예를 들어 5억 원짜리 주택을 구매하려면,

• LTV 80%를 적용했을 때 4억 원 대출 가능
• 연 소득금액이 6천만 원이라면 DTI 60% 기준 확인 필요
• 최종 대출한도는 LTV, DTI, 상품한도 중 가장 낮은 금액으로 결정

주의해야 하는 점은 대상 주택의 가격이 KB시세와 실거래가 모두 6억 원을 넘어서는 안된다는 것이다. KB시세가 5억 9천만 원이더라도 실거래가가 6억 원을 초과하는 경우 대출이 불가능하다.

대출금리 조건

만기	u-보금자리론	아낌e보금자리론(온라인신청)	t-보금자리론
10년	3.75%	3.65%	3.75%
15년	3.85%	3.75%	3.85%
20년	3.90%	3.80%	3.90%
30년	3.95%	3.85%	3.95%
40년(만 39세 이하 또는 만 49세 이하 신혼가구만 가능)	4.00%	3.90%	4.00%
50년(만 34세 이하 또는 만 39세 이하 신혼가구만 가능)	4.05%	3.95%	4.05%

보금자리론은 신청 방식에 따라서 세 가지 상품으로 나뉘게 된다.

 

그중에서 아낌e보금자리론이 전반적으로 0.1% p 낮은 금리를 제공하고 있기 때문에 가장 유리하다.

 

만기가 길어질수록 금리는 조금씩 높아지는데, 10년과 50년 만기의 경우 금리 차이는 0.3% p다.

 

예를 들어서 3억 원을 대출받는다고 가정했을 때,

• 아낌e보금자리론 30년 선택 시 : 3.85% 적용
• u-보금자리론 30년 선택 시 : 3.95% 적용

여기서 아래에 설명할 우대금리가 추가로 적용되어 최종 금리가 산정되게 된다.

우대금리 혜택

대상 조건	금리 인하 혜택	자격 요건
신혼가구	0.2%p	혼인신고 7년 이내
신생아 출산가구	0.2%p	최근 1년 이내 출산
사회적 배려층	0.7%p	장애인, 다문화가정 등
저소득층 청년	0.1%p	연 소득금액 3,000만 원 이하
미분양 관리지역	0.2%p	해당 지역 내 주택 구매 시
녹색건축물	0.1%p	에너지효율 1등급 이상
전세사기 피해자	0.1%p	피해사실 확인서 필요

우대금리는 최대 1% p까지 중복 적용이 가능하다. 예를 들어서,

• 신혼부부가 아기를 출산하면 0.4% p 우대
• 저소득 청년이 미분양 주택을 구매하면 0.3% p 우대
• 전세사기 피해자는 최대 1.0% p 우대

대출금액이 3억 원이라고 가정했을 때 월 상환금액에 우대금리가 미치는 영향은 다음과 같다.

• 기본 금리가 4.05%만 적용하면 : 월 상환금액 약 144만 원
• 0.4% p 우대금리 적용 시 : 월 상환금액 137만 원
• 매월 7만 원, 연간으로는 84만 원의 이자비용을 절약할 수 있는 것

생애최초 보금자리론 신청 시 주의사항

1️⃣주택 가격 확인

KB시세와 실거래가 모두 확인했을 때 6억 원 이하여야 하고, 둘 중 하나라도 초과 시 대출이 불가능하다.

 

2️⃣소득 증빙 준비

최근 2개년 소득자료가 필요하며, 소득 차이가 작년과 재작년을 비교했을 때 20%를 초과한다면, 위에서 말한 것처럼 계산 방식이 달라지기 때문에 이 부분을 참고해서, 소득 기준을 충족하는지 여부를 확인해야 한다.

 

3️⃣우대금리 확인

본인에게 해당하는 우대조건이 있는지 사전에 체크해야 하며, 최대 1% 한도 내에서 중복 적용도 가능하니, 최대한 많은 사항에 해당하는 것이 장기적 비용 감소에 도움을 줄 것이다.

 

4️⃣상환 계획 수립

고정금리 대출상품이지만, 장기 대출이기 때문에 신중한 결정이 필요하다. 또한 향후 소득이 변동될 가능성을 고려해서 적절한 금액 선에서 대출을 하는 것을 추천한다.

 

생애최초 보금자리론은 첫 주택 구매자들을 위한 정말 매력적인 상품이다. 하지만, 모든 대출이 그런 것처럼 신중하게 판단하고 신청해야 한다.

 

실제 대출을 신청하기 전에는 반드시 한국주택금융공사나 취급은행에서 상담을 받아보기를 추천한다. 본인의 상황에 맞는 정확한 한도와 금리 조건을 확인할 수 있을 것이다.

 

개인적으로 인플레이션으로 인한 화폐가치 하락은 지속될 것으로 보이므로, 가능하다면 초장기대출로 활용할 때 보금자리론이 젊은 층의 내 집마련에 큰 도움을 주는 상품이지 않나 개인적으로 생각이 든다.

자주 묻는 질문 FAQ

❓ : 생애최초 보금자리론 신청했는데, 실거래가가 6억 원을 살짝 넘어서 거절됐어요. KB시세는 5억 8천만 원인데, 방법이 없나요?

✏️ : 아쉽게도 방법이 없습니다. KB시세와 실거래가 중 어느 하나라도 6억 원을 초과하면 대출이 불가능합니다. 매매가격 조정이 필요하고, 6억 원 이하로 계약을 다시 체결해야 대출 신청이 가능합니다.

 

❓ : 2년 전에는 연봉이 4천만 원이었는데, 작년에 이직하면서 7천만 원으로 올랐어요. 소득 심사는 어떻게 되나요?

✏️ : 최근 2개년 소득의 차이가 20%를 초과하는 경우에 해당하는데요. 이런 경우 최근 소득인 7천만 원이 아닌, 2개년 평균 소득인 5,500만 원으로 심사가 진행됩니다. 연봉 상승폭이 큰 경우 이 점을 고려해서 대출 시기를 계획하는 것이 좋습니다.

 

❓ : 아낌e보금자리론과 일반 보금자리론의 차이는 정확히 뭔가요? 0.1% p 금리 차이 외에도 다른 장단점이 있나요?

✏️ : 아낌e보금자리론은 온라인 전용 상품으로 금리가 0.1% p 저렴한 대신, 모든 과정을 온라인으로 처리해야 합니다. 서류 제출과 대출 실행도 비대면으로 진행되기 때문에, 디지털 기기 활용에 익숙하지 않은 경우 불편할 수 있습니다. 반면에 일반 보금자리론은 은행 지점 방문을 통해서 상담과 안내를 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

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