조정지역 해제, 부동산 시장에 미치는 효과 총정리

2022년 07월 04일 by 익꿍

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대한민국 부동산 시장은 지난 몇 년 동안 유래 없는 상승을 보여주었다. 그리고 미친 듯이 오르는 부동산 시장을 잠재우기 위한(?) 정책으로 나온 것이 바로 투기과열지구 및 조정대상지역을 선정하는 선택이었다. 부동산 시장에 미치는 효과는 엄청났다. 거래는 멈춰버렸고, 거기에 전 세계적으로 연준발 금리인상 및 공급망 문제 및 러시아 사태 등 큼지막한 문제들이 연이어 터지면서 시장의 상태는 더욱 악화되었다.

 

그래서 국토교통부는 집값 상승 폭이 비교적 낮으면서 미분양 증가세가 뚜렷한 곳을 대상으로 투기과열지구 및 조정대상지역을 '일부' 해제하는 결정을 내렸다. 내일 7월 5일부터 그 효력이 발생하니 먼저 알아두면 도움이 될 것이라 생각한다.


조정지역 해제 지역별 구분

투기과열지구와 조정대상지역 두 곳으로 나뉘는데, 지방에서 어떤 지역이 해제되었는지 살펴보고 아래에서 조정지역 해제가 미치는 영향에 대해서 각각 알아보도록 하자.

투기과열 해제지역

  • 대구 수성구
  • 대전 동구, 중구, 서구, 유성구
  • 경남 창원 의창구

조정대상 해제지역

  • 대구 동구, 서구, 남구, 북구, 중구, 달서구, 달성군
  • 경북 경산시
  • 전남 여수시
  • 전남 순천시
  • 전남 광양시

조정지역 해제가 미치는 효과

대구와 대전은 엄청난 영향을 미쳤다. 대구의 경우 2025년까지 공급이 터지기 때문에 인구수 대비 가격이 하락할 것이라는 부동산 유튜버들의 전망도 있었으며, 당분간 상승은 어렵다고 점쳐졌다.

대구 미분양 가구 수 사진대구 추후 공급물량 사진대전 향후 공급물량 사진
좌측부터 대구 미분양 가구 수 및 대구 및 대전 공급물량

또한 대전 역시 사람들이 오르는 이유에 대해 명확하게 알지 못한 채로 상승했으며 많은 사람들이 하락 시기에 가장 큰 폭으로 하락할 지역으로 꼽았었다.

 

앞으로 조정지역 해제가 미칠 영향에는 뭐가 있을까?


세금 완화 효과

양도세 및 취득세 그리고 종부세 부분에서 혜택이 있을 것으로 보이는데 하나씩 살펴보도록 하자.

양도세 완화

조정대상 지역 해제로 인해서 양도세 비과세 기준이 달라지게 된다. 2년 거주 및 2년 보유를 해야만 비과세 요건이 충족되었던 과거와 달리 1 주택자에게 2년 거주의무가 사라지게 된다.

또한 일시적 2 주택자 역시 3년 이내에 기존 주택 매도만 하면 문제가 생기지 않는다. 다주택자에게 부과되었던 '중과세율'도 사라져 일반세율 적용을 받을 수 있다.

취득세 감소

조정지역 해제로 인한 취득세 감소는 아래의 표를 통해서 이해하는 것이 훨씬 더 쉬울 것이다.

구분 조정대상지역 비규제지역(조정지역 해제)
취득세 2주택자 8% 1~3%
3주택자 12% 8%

종부세 감소

규제를 받는 지역과 달리 비규제 지역이 되면 종합부동산세가 조정대상지역은 1.2%에서 최대 6%까지인데 반해, 조정지역이 해제되면 최대 3%로 줄어드는 효과를 기대할 수 있다.


돈 빌리기가 쉬워지는 효과

LTV가 더 늘어나면서 전매제한 기간도 훨씬 짧아지기 때문에 매수자가 더 생기는 효과를 얻을 수 있을 것으로 보이며, 지방 부동산 시장의 활기를 찾는데 도움을 주는 효과가 있을 것으로 생각된다.

LTV 요건 및 전매제한 기간 조정대상지역 비규제지역
9억 이하 주택인 경우 무주택자 60% 70%
1주택자(2년 내 주택 처분) 50%(2년 이내 처분하는 조건) 70%(처분 할 필요 없음)
분양권 전매제한 3년 6개월

재개발 및 재건축 규제 완화

조정지역 해제는 재건축 사업 역시 조합원당 재건축 주택 공급수는 동일하지만, 재건축/재개발 사업 조합원의 지위에 대한 양도 제한도 없어지며, 정비사업 분양주택(재개발/재건축 주택) 재당첨 기간 제한(5년)도 없어지게 된다.

이로 인해서 지방의 재개발/재건축 시장도 다시 활황기를 뛰게 되는 효과를 보이지 않을까 생각한다.


조정지역 해제지역, 무조건 투자는 금지

대구 부동산 관련 뉴스 기사
대구가 최근 미분양 무덤이라고 사람들 사이에 말이 있었지만 갑작스런 수요 폭증에 따른 기사

최근 대구지역에 조정지역이 해제되었다고 해서 미분양 물건들에 대해 많은 경쟁자가 몰리고 갑자기 수요가 폭증했다는 기사를 보았다.

앞으로 대구 부동산 시장에 공급이 엄청남에도 불구하고, 앞으로 더욱 상승할 것이라는 쪽에 베팅한 사람들이 투자를 시작한 것이다.

 

하지만 아직 전 세계와 우리나라 경제에는 시한폭탄과 같은 사건들이 많이 남아있다. 지금은 부동산 전문가들도 투자를 주의하는 시기인 데다가, 금리 인상 문제 역시도 쉽게 사그라들 것 같지 않다. 그에 관해서는 아래의 글들도 읽어보면 도움이 될 것이다.

 

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