주담대 상환방식 뭘 선택해야 할지 모른다면

이번 글에서는 주담대 상환방식 중 가장 많이 선택하는 원리금균등상환 원금균등상환 및 체증식 중에서 뭘 선택해야 할지 고민하고 있는 사람들에게 도움이 될만한 글을 작성해보고자 한다. 요즘 20대와 30대 사이에 50년 주담대 상품을 이용해서 내 집 마련 '막차'를 타려는 사람들이 많아지면서 다시 대출을 하는 사람들이 늘었다.

 

그런데 대출을 신청할 때 의외로 신경을 쓰지 않는 부분이 바로 상환방식이라고 할 수 있다. 상환방식은 크게 세 종류로 나뉘는데 그중에서 가장 많이 선택하는 두 가지 방식에 대해서 알아보고, 뭘 선택해야 하는지 간단히 알아보도록 하겠다.

주담대 상환방식 이란?

은행에서 집을 살 때 도움을 받는 대표적 상품인 주담대 이용 시 가장 중요하게 생각해야 하는 것 중 하나가 바로 상환방식이라고 할 수 있다. 은행에서 돈을 빌리면 일정 기간에 따라 원금과 이자를 갚을 때 선택하는 방식이 중요한 이유는 내가 선택한 상환방식에 따라서 내가 부담하는 총이자의 크기도 달라지기 때문이다.

알려진 주담대 상환방식으로는 크게 세 가지가 있으며 원리금균등상환, 원금균등상환 그리고 마지막으로 체증식상환방법이 있다. 아래에서는 각각의 상환방식은 어떤 장점과 단점이 있는지 그리고 어떤 경우에 해당 방식을 선택해야 하는지 알아보도록 하겠다. 주담대를 이용해서 내 집 마련을 하고자 하는 사람이라면 아래의 글을 집중해서 읽어보기 바란다.

 

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원리금균등상환 방식

매 달마다 대출받은 원금과 이자를 동일한 금액으로 납부하는 것이다. 즉 은행에 돈을 빌린 다음 달과 상환 직전의 상환금액이 동일한 것을 말한다. 아래에서 간단한 예시를 들어보겠다.

구분	금액
은행에서 빌린 돈	300,000,000원
상환기간	360개월(30년)
연 이자율	4%
월원리금상환액	1,432,246원
총 이자금액	215,608,519원

3억 원의 돈을 30년 동안 상환하기로 하고 4%의 금리로 돈을 빌리면 매 달 1,432,246원의 원리금(원금+이자)을 30년 간 은행에 납부하는 방식이다.

 

아무래도 매 달 납부하는 금액이 한 번 정해지면 그 돈을 인플레이션 여부와 상관없이 지속적으로 납부만 하면 된다는 장점이 있는 반면에 만기까지 납부하는 이자가 원금균등상환방식에 비해서 많다는 단점이 있다.

원리금균등상환 선택해야 하는 사람

그렇다면 원리금균등상환방식을 선택해야 하는 사람은 수입이 앞으로 늘어날 거라는 확신이 있는 사람이거나, 자산가치의 상승을 신뢰하는 사람이라면 유리할 수 있다. 그 이유는 내가 지금 납부하는 140만 원과 지속적 인플레이션 속에서 30년 뒤 140만 원의 가치는 확연히 다르고, 점점 부담이 줄어들 가능성이 높기 때문이다.

원금균등상환 방식

이름에서도 알 수 있는 것처럼 대출을 상환할 때 돈을 빌린 다음 달부터 만기까지 '동일한 원금'을 납부하는 상환방식으로 이자를 많이 납부하는 것을 원치 않는 사람들이 많이 선택하는 옵션이다. 아래에서 예시를 들어보도록 하겠다.

구분	금액
은행에서 빌린 돈	300,000,000원
상환기간	30년(360개월)
연 이자율	4%
월원금상환액	833,333원(이자는 매 달 다름)
총 이자액	180,500,000원

위의 원리금균등상환과 동일하게 3억 원을 30년 원금상환방식으로 선택했을 때 매 달 납부하는 금액을 계산해 보면 원금은 동일하게 30년 동안 매달 83만 3,333원씩 납부하지만, 이자가 1,000,000만 원에서 시작해서 상환을 마치는 시점에는 2,778원이 된다.

원금균등상환 선택해야 하는 사람

총이자액도 원리금균등상환에 비해서 3천만 원 이상 적기 때문에 이자가 부담되는 사람들은 무조건 원금균등상환방식을 선택해야 한다.

대출 초기에는 납부해야 하는 비용이 많기 때문에 부담스러울 수 있지만 향후 소득이 현재보다 감소할 예정인 사람이거나, 소득감소의 가능성이 높다면 선택해야 하는 사람이라면 선택해야 하는 방식이다.

체증식 상환방식

주택담보대출에만 있는 상환방식으로 대출일부터 만기일까지 매달 상환하는 원금과 이자의 합이 증가하는 방식을 말한다. 초기에는 원금을 갚는다는 개념보다 거의 '거치식'에 가까울 정도로 이자위주로 상환하게 되며, 총이자가 세 가지 방식 중에서 가장 많다는 것이 특징이다. 아래에서 예시를 들어보도록 하겠다.

구분	금액
은행에서 빌린 돈	300,000,000원
상환기간	30년(360개월)
연 이자율	4%
매 달 원금 상승액	2,994원
총 이자금액	253,444,440원

3억 원을 연 4%의 금리로 빌렸을 때 납부해야 하는 이자는 2억 5천만 원으로 동일한 금액을 빌릴 때 가장 많이 납부해야 하지만, 매 달 부담해야 하는 총금액은 세 가지 방식 중에서 가장 적지만 총납부이자는 가장 많은 방식이다.

 

첫 달에는 상환원금 0원에 이자액 100만 원만 납부하면 되고, 매 달마다 약 3천 원씩 납부하는 금액이 늘어난다고 생각하면 쉽다. 마지막 회차인 360회 차에는 원금 2,067,799원과 이자 6,893원을 납부하며 만기가 도래한다.

체증식 상환 선택해야 하는 사람

초기비용이 적기 때문에 나이가 어린 사회초년생이 집을 구매했을 때 가장 적합한 상환방식이라고 할 수 있다. 처음에는 월급이 적지만 사회생활을 하면서 승진과 함께 소득도 더 늘어날 가능성이 높기 때문이다.

 

또한 체증식이나 원리금상환을 선택하는 사람들은 화폐가치의 하락 및 자산 인플레이션에 대한 확신을 가진 사람 이어야 하고, 해당 부동산 자산의 가격이 오르면 '갈아타기'를 할 준비를 하는 사람이어야 유리하며, 무조건 화폐가치 하락으로 자산의 절대가격이 상승할 거라는 확신을 바탕으로 장기간 대출을 실행해야 한다.

주담대 상환방식 뭘 선택해야 할지 모르겠다면

위의 글을 읽었음에도 불구하고 나에게 맞는 선택이 뭔지 모르겠다면 아래의 표를 참고하고 그래도 모르겠다면 내 개인적인 의견이지만 괜찮은 방식을 추천해 보도록 하겠다.

구분	총 금액이 많은 순서로 나열
초기 원금 상환액수	원금균등상환 > 원리금균등 > 체증식
초기 부담이 큰 상품	원금균등상환 > 원리금균등> 체증식
총 이자금액	체증식 > 원리금균등 > 원금균등
총 누적 원리금(원금+이자)	체증식 > 원리금균등 > 체증식

나는  개인적으로 이자와 원금 상환금액이 중간값인 원리금균등상환방식이 가장 안정적인 자금계획에 도움이 된다고 말하고 싶다.

 

일본의 30년 디플레이션 역사를 봐도 그렇고, 앞으로 한동안 저금리 기조를 보기 힘들 거라는 많은 예측들을 봐도 어느 한쪽으로 치우친 자금계획은 나중에 문제가 발생할 가능성이 크다고 생각한다.

 

월 140만 원이라면 3인 가구에서 2명이 소득활동을 한다고 가정하면 그리 부담을 가질만한 금액이 아니고, 요즘은 편의점 아르바이트를 하더라도 200만 원 이상의 소득은 벌 수 있을 만큼 최저시급도 올라간 시대이기 때문에 감당 가능한 범위 내에서 대출을 일으켜 집을 사기에는 가장 좋은 선택이 '원리금균등상환'방식이라고 자신 있게 이야기할 수 있다.

 

어떤 것이 가장 좋은지는 당연히 자신의 현금흐름 및 자금계획에 따라 나뉠 수 있다는 점을 반드시 명심하고, 내 집 마련에 올바른 선택을 하길 바라며 글을 마치도록 하겠다.

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