전월세 계약 전 체크사항 등기부등본 채권최고액과 근저당권 설정 뜻은?

 

 

이번 글에서는 전월세 계약 전 체크사항 등기부등본 채권최고액과 근저당권 설정 뜻은 이라는 주제를 가지고 글을 써보고자 한다. 부동산 거래나 대출을 진행할 때 등기부등본의 채권최고액을 파악하는 것은 매우 중요하다.

예를 들어 은행에서 자금을 대출받기 전에 등기부등본을 확인해서 부동산과 관련된 여러 정보를 확인하게 되는데 이 때 등기부등본에 적힌 내용들을 토대로 내가 추가로 은행에서 자금을 마련할 수 있는지 그리고 안된다면 그 이유까지도 상세하게 파악할 수 있기 때문이다. 채권최고액과 근저당권 설정의 뜻과 함께 전월세 계약 전 읽어야 하는 내용들에 대해 아래에서 공유하고자 한다.

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근저당권 뜻

근저당권은 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 설정해서 채무자가 자금을 상환하지 못하는 경우 해당 부동산을 매각해서 빌려준 돈을 회수할 수 있는 권리를 말한다. 쉽게 말해서 돈을 빌리고 갚지 못하게 된다면 담보로 제공했던 부동산을 팔아서 빌려준 돈을 회수할 수 있게 준비해둔 장치인 것이다. 이 때 함께 등장하는 용어가 바로 채권최고액이다.

채권최고액 뜻

채권최고액의 뜻은 특정 채권이 담보로 제공되었을 때 그 권리가 행사될 수 있는 최대 금액을 뜻한다. 주로 부동산 담보대출에서 사용되며 은행에서 대출을 끼고 집을 살 때 설정해두는 것이 일반적이다. 금융사에서 돈을 빌려주고 특정한 금액 이상으로 손실이 나지 않게 하려고 설정해두는 장치이다.

 

예를 들어 은행에서 당신에게 10억 원을 부동산 담보로 대출해준다면 근저당권을 설정할 때 120%로 설정하므로 12억 원의 채권최고액을 설정하게 된다는 점이고, 만약 채무상환이 제대로 이루어지지 않는 경우 은행에서는 최대 12억 원까지 우선변제를 받을 수 있게 된다.

등기부등본상 채권최고액과 근저당권

등기부등본은 부동산에 대한 법적 정보를 기록해두는 공식적인 문서다. 해당 문서에는 근저당권 설정과 채권최고액이 얼마인지 등 다양한 담보권의 내용이 담기게 된다.

근저당권이 설정되어 있다면 해당 부동산은 담보로 제공되어 있다는 것을 알 수 있으며, 채권최고액이 등기부에 기재되게 된다. 간단하게 예시를 들어서 강남에 위치한 아파트의 등기부등본에 근저당이 설정되어 있으며 채권최고액이 20억 원이라고 기재되어 있다면, 해당 부동산은 해당 금액에 대해서 채권자에게 담보로 제공되고 있고, 나보다 우선하는 채권자가 있다는 뜻이다.

전월세 계약 전 필수 체크사항

전세나 월세 계약 시 등기부등본의 채권최고액과 근저당권을 확인하는 것은 중요함에도 중개사만 믿고 이걸 하지 않은 경우가 생각보다 많다. 이 부분은 반드시 계약자 본인이 확인해야 한다는 점을 명심하고 잘 읽어보자.

 

첫번째로 채권최고액과 계약할 집의 보증금을 비교하는 것이다. 집 시세에서 설정된 채권최고액을 제외한 금액이 내 보증금보다 적다면 나중에 문제발생 시 전세금을 하나도 돌려받지 못하게 된다. 쉽게 말해 채권최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 부동산 매매가의 80% 이상이라면 보증금을 잃을 위험이 높다고 할 수 있다.

 

두번째로 상환을 지속적으로 집주인이 하고 있는지 확인해야 한다. 집주인이 상환을 열심히 하는지 확인하고 남은 융자액이 등기부등본에 표시되어 있는것과 동일한지 체크하는 것이다. 상환하면서 매번 감액등기를 통해서 '이만큼 빚 갚았어요'라고 하는 집주인이 거의 없다. 그래서 전월세 계약 전 남은 금액을 집주인에게 확인하고 이를 계약서에 작성해두기를 추천한다.

 

마지막으로 단독주택이라면 건물 등기부등본 뿐만 아니라 토지에 대한 부분도 명확히 살펴보아야 한다. 공동주택은 사실 세대별로 구분등기가 되었지만, 단독주택은 그렇지 않다는 점을 주의!

 

자주 묻는 질문 3가지

1. 채권최고액이 정확히 뭘까?

채권최고액은 특정 채권이 담보로 제공되었을 때 그 권리가 행사될 수 있는 최대의 '금액'을 말한다. 부동산 융자를 이용할 때 사용되고 채권을 회수할 수 있는 최대 금액을 설정해둔 것을 뜻한다.

2. 전세 계약 시 왜 채권최고액을 확인해야 할까?

전세 계약 시 채권최고액을 확인하는 이유는 채권최고액과 전세 보증금을 합한 금액이 부동산 시사의 80% 이사인 경우 유사 시 내 소중한 보증금을 지킬 수 없게 되기 때문이다. 채권최고액이 너무 높다면 경매절차에 들어가도 세입자는 온전히 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문에 주의해야 한다.

3. 채권최고액과 근저당권은 뭐가 다를까?

채권최고액은 채권자가 담보로 설정한 부동산에 대해 행사할 수 있는 최대금액을 뜻하지만, 근저당권은 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 설정해서 채무자가 자금을 상환하지 못하는 경우 해당 부동산을 통해 빌려준 돈을 회수할 수 있는 권리로, 근저당권 설정 시 채권최고액이 함께 설정되고 이는 채권자의 권리를 보호하는 장치다.

 

근저당권과 채권최고액은 부동산 담보 대출 및 거래에서 매우 중요한 개념이며, 요즘 빈번하게 발생하는 '전세사기'를 막는 하나의 상식이기도 하다. 등기부등본에서 이 두 가지를 확인하는 것만으로도 부동산 거래의 안전성을 높이는데 큰 도움을 줄 수 있으니 이를 잘 알아두었다가 적재적소에 사용하기를 바란다.

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