KB국민은행 주택담보대출 한도 금리 방공제 스트레스 DSR 영향은?

이번 글에서는 KB국민은행 주택담보대출 한도 금리 방공제 스트레스 DSR이 미치는 영향에 대해 알아보도록 하겠다.

 

최근 미국이 전 세계 여러 곳에 관세를 부과하는 이슈가 발생하고, 미국의 소비자물가지수가 시장의 예상보다 더 높게 나오면서 내려갈 줄 알았던 물가가 다시 치솟을 수 있다는 이야기가 나오면서 금융시장 불확실성이 점점 커지고 있다.

 

인플레이션이 잡히지 않으면 한국 주택시장과 대출 환경에도 큰 영향을 미칠 것으로 보이는데, 올해부터는 스트레스 DSR과 방공제 등 새로운 대출 규제로 인해 실제로 대출이 가능한 금액이 크게 감소할 수 있기 때문에, 구매에도 신중할 수밖에 없다.

 

KB국민은행의 주택담보대출 상품에 대한 한도나 금리 등을 자세히 살펴보면서 변화된 환경에서 어떤 준비를 해야 하는지 그리고 기본적인 대출 자격요건은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠다.

 

✅DSR 규제 완화 주담대 상품✅

대출 자격 및 기본 요건

먼저 KB국민은행 주택담보대출의 기본적인 자격요건을 살펴보도록 하겠다.

구분	내용
신청가능대상	주택 소유자(본인/배우자 공동명의) 정기적 소득이 있는 직장인/사업자/프리랜서 KB시세정보가 있는 주택 보유자 예비부부(공동명의)
대상 주택	아파트 연립/다세대 주택 단독주택 주거용 면적 50% 이상 상가주택
제한 대상	가압류 / 가등기 등 권리침해 주택 미등기아파트 대지권 없는 주택 타은행 후순위 담보 설정 주택 외국인/시민권자/영주권자/재외국민

주택담보대출을 신청하기 위해서는 기본적으로 본인 명의나 배우자와 공동명의로 된 주택이 필요하다.

 

여기서 주목할만한 점은 결혼을 앞둔 예비부부도 '공동명의'로 신청이 가능하다는 점이다.

 

대상 주택의 경우, 아파트가 가장 일반적이라고 할 수 있지만 연립주택이나 다세대주택, 단독주택도 가능하다.

 

단, 상가주택의 경우 주거용 면적이 전체의 50% 이상이어야 한다는 점을 반드시 확인하기 바란다.

 

특히 2025년부터는 대출 한도가 더욱 엄격해짐에 따라서 그에 대한 부분도 아래에서 다뤄보도록 하겠다.

대출한도 및 방공제

✅상품에 따른 대출한도

구분	한도	세부 조건
일반 대출	1천만 원 ~ 10억 원	소득, 담보가치 등에 따라 차등
생애 최초	최대 6억 원	LTV 80%까지 가능
통장 자동 대출	최대 3억 원	-

 

✅방공제 공제금액

지역	공제금액	실제 적용 예시
서울	5,500만 원	7억 원 한도 >> 6억 4,500만 원
경기도	4,800만 원	7억 원 한도 >> 6억 5,200만 원
광역시	2,800만 원	7억 원 한도 >> 6억 7,200만 원

2025년부터 도입된 방공제는 실제 대출 가능 금액을 크게 제한하는 요소다.

 

예를 들어 서울에서 7억 원 한도의 대출을 받으려고 할 경우, 방공제 5,500만 원이 공제되어 실제로는 6억 4,500만 원까지만 대출이 가능하다.

 

특히 생애최초 주택 구입자라면 최대 6억 원까지 대출이 가능하고, LTV를 80%까지 적용받을 수 있기 때문에 대출한도에서 혜택을 제공받을 수 있지만, 이 경우에도 '방공제' 자체는 동일하게 적용되므로 실제 대출 가능 금액을 사전에 잘 확인해야 한다.

 

✅대출규제로 인한 한도 하락 가능성

미래의 금리 상승 가능성을 고려해서 한도를 계산하는 제도인 '스트레스 DSR'로 인해서 실제 한도가 크게 줄어들 수 있다.

 

현재 2단계 규제가 실시 중이며, 7월부터는 3단계까지 시행되기 때문에 사실상 돈줄이 막힌다고 봐야 하는 것이다.

• 스트레스 DSR 뜻 단계별 시행 계획 소득계층별 미치는 영향 총정리

위에서 설명했던 방공제 + 스트레스 DSR 규제가 합쳐지면서 서민에게는 부담스러울 수 있는 수천만 원의 대출한도가 줄어들게 되고, 이는 내 집 마련에 있어서 자금부담으로 다가올 수밖에 없다.

 

또한 규제지역은 LTV나 DTI에 대한 제한이 일반적인 지역과 다를 수 있기 때문에 예상한 대출한도보다 더 적은 금액만 대출이 나올 수 있다는 점을 명심해야 한다.

대출 금리

✅기본금리

금리 유형	기준금리	가산금리	우대금리	최저금리
금융채(5년)	3.00%	2.25%	1.40%	3.85%
신규 COFIX(6개월)	3.08%	2.78%		4.46%
신규 COFIX(12개월)	3.08%	2.73%		4.41%

KB국민은행 주택담보대출은 크게 혼합금리와 변동금리 두 가지 방식으로 운영된다.

 

혼합금리는 처음에는 고정금리로 시작해서 나중에 변동금리로 전환하는 방식이며, 변동금리는 시장 상황에 따라서 계속 변동하는 방식이다.

 

글 작성일 기준 최저금리는 연 3.85%로 고금리 때문에 영끌족이 힘들어졌다는 뉴스와 다르게 많이 내려온 상태다.

 

시장에서 금리가 단기간 안에 내릴 것으로 예측된다면 변동금리를 선택하는 것이 현명하다고 할 수 있겠으나, 지금과 같은 불확실성이 가득한 시기에는 당연히 혼합금리를 통해 고정금리의 혜택을 조금이라도 누리는 것이 현명하다고 할 수 있겠다.

 

✅우대금리

우대 항목	금리 혜택	적용 조건
신용카드 실적	0.3%	KB국민카드 결제계좌 지정
급여이체		월 50만 원 이상 이체
자동이체	0.1%	아파트 관리비 등 3건 이상
예금실적		30만 원 이상 적립식 예금
KB스타뱅킹		앱 이용 실적
부동산 전자계약	0.2%	주택구입자금 한정
취약차주 지원	0.3%

KB국민은행은 최대 1.4% 포인트까지 우대금리를 제공하고 있다.

 

특히 주목할만한 점은 KB국민카드 결제계좌 지정과 급여이체만으로도 0.6% 포인트의 금리 인하가 가능하다는 것이다.

 

여기에 자동이체, 예금실적, KB스타뱅킹 이용 등 일상적인 거래를 하는 것만으로도 추가 금리 인하가 가능하다.

 

주택구입자금으로 대출을 받는 경우에는 부동산 전자계약 우대(0.2%)와 취약차주 지원(0.3%) 혜택도 추가로 받을 수 있기 때문에 대출 상담 시 꼭 체크해 보기 바란다.

대출 기간 및 상환방식

✅기간별 상환방식

상환 방식	대출기간	특이사항
일시상환	1~5년	통장자동대출은 1년 기간 연장 가능
분할상환	1~50년	40년 초과 대출의 경우 만 34세 이하만 가능 원금/원리금균등상환 선택
혼합상환	1~20년	거치기간 최대 3년 일부 원금 만기 일시상환

상환 방식의 선택은 대출자의 상황에 따라 신중하게 결정해야 한다.

 

일시상환은 대출 기간 동안 이자만 납부하다가, 원금을 한 번에 상환하는 방식으로 당장의 부담은 적지만 만기에 큰 자금이 필요하다.

 

분할상환의 경우 최장 50년까지 가능하지만, 40년으로 초과하는 대출은 만 34세 이하인 경우에만 신청이 가능하다.

 

원금균등상환과 원리금균등상환 중 선택이 가능한데, 원금균등상환은 초기 상환 부담이 크지만, 이자부담이 적고 원리금균등 상환의 경우 매월 동일한 금액을 납부해서 계획적인 자금 관리가 가능하다.

 

✅중도상환 수수료

상환 시점	수수료율	계산 방식
3년 이내	0.58%	중도상환원금 x 수수료 x (잔존일수/대출기간)
3년 초과	0%	수수료 없음

중도상환수수료는 대출 실행 후 3년 이내에만 부과된다.

 

예를 들어 2억 원을 대출받은 후 1년 만에 전액 상환하는 경우, 중도상환수수료는 약 232만 원(2억 원 x 0.58% x 2/3년)이 된다.

 

따라서 향후 대출금 상환 계획이 있다면, 이런 수수료를 고려해서 3년 이후에 상환하는 것이 유리할 수 있다.

대출 신청 절차 및 필요서류

구분	필요 서류
신분 호가인	신분증 주민등록등본 가족관계증명서
소득 증빙	직장인 : 원천징수영수증 사업자 : 소득금액증명원
주택 관련	등기권리증 매매계약서
기타	건강보험 자격득실확인서

KB국민은행 주택담보대출 신청방법은 두 가지로 KB국민은행 영업점 방문 또는 KB스타뱅킹 앱을 통해서 가능하다.

 

온라인 신청의 경우 서류 제출도 가능하지만, 일부 서류는 원본을 제출해야 할 필요가 있기 때문에 사전에 확인을 거쳐야 한다.(개인적으로는 금액이 너무 크기 때문에 가능하다면 은행에 직접 방문하는 걸 추천)

 

특히 소득증빙 서류의 경우, 직장인은 최근 1년간의 원천징수영수증을, 사업자는 최근 2년간의 소득금액증명원을 준비해야 한다.

 

프리랜서나 개인사업자라면 건강보험료 납부확인서 등 추가 서류가 필요할 수 있으니 이 부분도 참고하기 바란다.

 

2025년에 들어서면서 강화된 대출 규제로 인해서 실제로 대출이 가능한 금액이 많이 감소했다.

 

특히 스트레스 DSR과 방공제의 영향으로 인해서 KB국민은행 주택담보대출을 이용하려는 사람들이 예상보다 낮은 대출한도 책정이 될 수 있어 고민이 많을 것으로 보인다.

 

대출을 신청하기 전에 반드시 전문가와 상담을 통해서 정확한 한도를 확인하는 걸 추천한다.

 

또한 우대금리 조건을 최대한 활용하면, 최대 1.4%라는 높은 수준의 금리 인하 혜택을 받을 수 있으므로, 대출을 신청하기 전에 우대조건을 미리 준비하기 바란다.

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