아발론베이(AvalonBay:AVB)배당으로 월세 받는 방법(+금리 인하)

월세 받는 건물주가 되고 싶다면..? 매월 나가는 월세 때문에 고민이 많으신가요? 반대로 월세를 받는 건물주가 되어보는 건 어떨까요?

 

물론 아파트를 직접 구매해서 월세 셋팅을 통한 임대사업을 하기에는 목돈도 부족하고 유지보수나 공실에 대한 부담감이 있을텐데요.

 

하지만 주식 투자를 통해서 간접적으로 건물주가 될 수 있는 방법이 있어요. 바로 부동산 투자 회사의 주식을 사는 거겠죠?

 

오늘 소개할 아발론베이(AVB)라는 회사는 미국에서 아파트를 소유하고 운영하며 월세를 받아서 수익을 내는 회사인데요. 쉽게 말해서 우리가 주식을 사면 간접적으로 미국 아파트의 건물주가 되는 셈이죠.

 

이 회사가 정말 투자할만한 곳인지, 주식 초보자도 이해할 수 있도록 자세히 알아볼게요.

아발론베이는 어떤 회사일까요?

아발론베이는 1978년에 설립된 미국의 부동산 투자 신탁(REIT)인데요. REIT는 Real Estate Investment Trust의 줄임말로, 쉽게 설명하면 부동산에 투자해서 임대료로 수익을 낸 후 그 수익을 주주들에게 배당금으로 나눠주는 회사에요.

아발론베이 홈페이지

 

 

 

마치 여러 사람이 돈을 모아서 아파트를 사고, 월세 수익을 나누어 갖는 것과 비슷하죠.

이 회사는 미국의 주요 도시들, 즉 뉴욕, 워싱턴 D.C, 캘리포니아, 보스턴 같은 곳에서 고급 아파트를 소유하고 운영해요. 2024년 말 기준으로 무려 306개의 아파트 단지를 소유하고 있으며, 총 93,518개의 방을 임대하고 있어요. 약 10만 개에 달하는 부동산을 투자자들이 나눠서 소유하는거죠.

회사는 버지니아주 알링턴에 본사를 두고 있으며, 약 2,950명의 직원이 일하고 있어요. 또한 S&P500 지수에 포함되어 있으므로 미국의 대표적 대기업 중 하나로 인정받고 있어요.

왜 AvalonBay가 경쟁 우위를 가질까요?

투자할 때 가장 중요한 건 그 회사가 다른 회사들과 비교해서 어떤 경쟁 우위를 가지고 있는지 파악하는거죠. 아발론베이가 가진 강점들을 살펴보도록 할게요.

 

우선 위치가 정말 좋아요. 회사는 미국에서 가장 잘 나가는 도시들, 즉 돈을 많이 벌 수 있는 일자리가 많은 곳에 아파트를 소유하고 있어요.

 

뉴욕, 실리콘밸리, 워싱턴 DC와 같은 곳은 월세가 아무리 비싸도 사람들이 계속 거주해야 하는 곳이죠. 마치 강남과 홍대 근처 원룸이 비싸도 계속 수요가 있는 것과 같은 이치에요.

 

두 번째로 회사의 재정이 정말 튼튼해요. 시가총액이 약 한화 40조 원에 달하는 대기업이며, 기관 투자자들의 지분이 무려 92.61%에 달하는 기업이에요.

 

이는 연기금이나 대형 펀드와 같은 전문 투자기관들이 이 회사를 신뢰한다는 뜻이기도 하죠.

 

세 번째로 진입 장벽이 높아요. 아파트 단지를 새롭게 짓거나 사려면 엄청난 자본력과 전문 지식이 필요하잖아요. 또한 좋은 위치의 땅은 제한적이니 구하는 것도 어렵구요.

 

이 때문에 새로운 경쟁업체가 쉽게 나타나기 어려워요.

 

마지막으로 지역 분산이 잘 되어있는데요. 한 도시에만 집중하지 않고 여러 도시에 걸쳐서 사업을 하기 때문에 특정 지역에 경제적인 문제가 생기더라도 전체적인 타격을 줄이고 피해 최소화가 가능한거죠.

아발론베이 미래 전망 및 비전은?

아발론베이의 미래를 밝게 보는 이유들이 여러가지 있어요.

 

가장 큰 이유는 임대 주택에 대한 수요가 계속 늘고 있다는 점이죠. 미국에서 집값이 너무 올라서 젊은 층이 집을 사기 어려워졌다고 해요.(전 세계가 다 팬데믹 이후 유동성 폭발로 인해 유사한 상황인 듯)

 

특히 밀레니얼 세대들이 도시에서 교외로 이사를 가면서도 여전히 임대를 선호하는 추세라고 하는데, 이는 아발론베이를 비롯한 노른자땅을 가진 리츠 기업들에게는 유리한 상황이죠.

 

또한 회사는 현재 17개의 새로운 부동산 프로젝트를 진행중이라고 하는데요. 이를 통해서 6,000개 이상의 새로운 부동산을 추가할 예정이라고 하네요.

 

최근에는 텍사스에서 8개의 아파트 단지를 인수한다는 계획도 발표했어요. 이는 회사가 지속적으로 성장하고 있다는 증거이기도 하죠.

 

재무적으로 좋은 전망을보이는데요. 2025년 주당 순이익은 11.48달러에서 12.20달러로 6.27%나 성장할 것으로 예상하고 있으며 다음 분기 주당순이익은 1.23달러로 추정되고 있어요. 

금리 인하되면 더 좋아질까?

REIT 투자에서 금리 변화는 매우 중요한 요소 중 하나인데요. 금리가 내려가면 아발론베이에게 여러가지 좋은 일들이 생겨요.

 

첫 번째로 돈을 빌리는 이자비용이 감소해요. 새로운 아파트를 사거나 짓기 위해서 대출을 받는데, 이자가 적게 나가므로 더 많은 수익을 낼 수 있는거죠.

 

두 번째로 부동산 가치가 올라가는데요. 금리가 내려가면 미래에 받을 임대료의 현재 가치가 높아지기 때문에 부동산 자체의 가치도 함께 상승해요.

 

세 번째로 배당금이 더 매력적으로 보일 수 밖에 없어요. 현재 아발론베이의 배당 수익률은 약 3.3%인데, 은행 예금이나 채권 금리가 낮아지면 당연히 배당금이 더 매력적으로 느껴지겠죠?

 

다만, 금리의 하락이 경기 침체 때문이라면 사람들의 소득 자체가 줄어들어서 임대료 상승이 제한적일 수 있다는 점은 반드시 고려하셔서 투자하셔야 해요.

현재 아발론베이 주가는 비싼 편일까?

지표	현재 값	비교 기준	평가
현재 주가	206.54달러	-	-
P/E 비율(과거 12개월)	25.85	시장평균 24.81 섹터 편균 23.01	약간 고평가
예상 P/E 비율	38.46	-	높은 성장 기대 반영
PEG 비율	7.10	1.0 이하가 저평가	성장 대비 고평가
P/B 비율	2.46	-	합리적 수준
배당 수익률	3.37%	-	매력적
애널리스트 목표가	$234.23	현재가 대비	13.20% 상승 여력 존재
애널리스트 평가	Moderate Buy	7 Buy 8 Hold	긍정적 전망

✅P/E 비율 분석

현재 25.85로 시장 평균인 24.81과 섹터 평균 23.01보다 높아요. 이는 현재 수익을 기준으로는 약간 비싸다는 의미인데요.

 

쉽게 말해서 투자자들이 이 회사의 미래를 낙관적으로 보고 있어서 프리미엄을 지불하고 있다는 거겠죠.

 

✅예상 P/E 비율

38.46으로 상당히 높은 수준인데요. 이는 시장이 이 회사의 미래 성장에 대해 높은 기대를 하고 있다는 거죠. 만약 예상대로 성장하지 못하는 경우 주가가 크게 하락할 위험도 존재해요.

✅PEG 비율

7.10으로 일반적으로 1.0 이하라면 저평가, 1.0~1.5면 적정가치, 그 이상이면 고평가로 보는데요. 따라서 현재는 성장률 대비 고평가 상태라고 볼 수 있죠.

 

✅P/B 비율

2.46으로 합리적 수준인데요. 이는 회사가 보유한 자산 대비 주가가 크게 과도하지 않다는 뜻이죠.

 

✅애널리스트 전망

15명의 애널리스트 중에서 7명이 매수, 8명이 보유를 권하고 있으며, 평균 목표가는 234.23달러로 현재가 대비 13.20%의 상승 여력을 전망하고 있어요.

투자 시 리스크는?

아발론베이 투자를 고려할 때 몇 가지 주의점이 있어요.

 

첫 번째로 금리 민감성인데요. 리츠는 금리 변화에 매우 민감해요. 금리가 올라가면 차입 비용이 늘어나고, 배당 수익률의 매력이 떨어지죠. 그냥 은행에 넣어두는 것이 더 매력적으로 느껴질테니까요. 특히 미국 연준의 금리 정책 변화도 주의깊게 지켜봐야 해요.

 

두 번째로 지역 경제 의존도인데요. 주요 대도시에 집중되어 있어서 이들 지역의 경제 상황에 크게 영향을 받아요. 실리콘밸리나 뉴욕의 경기가 나빠진다면 임대 수요도 줄어들 수 있으니까요.

 

세 번째로 높은 밸류에이션인데요. 현재 여러 지표에서 고평가 신호를 보이고 있어서 단기적으로는 주가 조정이 있을 가능성이 높은 편이에요.

 

네 번째로 배당금 의존도에요. 리츠는 법적으로 수익의 90% 이상을 배당으로 지급해야 하기 때문에 회사의 수익이 줄어들 경우 배당금도 함께 줄어들 수 있다는 점이죠.

 

종합적으로 아발론베이는 장기 투자 관점에서 매력적인 회사에요.

 

미국 주요도시의 고급 아파트를 소유하고 있어서 안정적인 임대수익을 기대할 수 있으며, 인구 증가와 임대 수요의 증가라는 장기적인 트렌드에 부합하는 투자라고 할 수 있어요.

 

단, 현재 주가가 약간 고평가되어 있는 상태고, 투자 타이밍을 신중하게 고려해야 하는데요. 금리 인하 사이클이 시작되거나 주가가 조정을 받을 때가 좋은 투자 기회가 될 수 있어요.

 

리츠 특성상 배당금이 중요하기 때문에 배당금 재투자를 통해서 복리 효과를 노리는 것도 좋은 방법이에요. 월세를 내는 입장에서 월세를 받는 입장이 되고 싶다면 아발론베이와 같은 우량 리츠주 투자를 통해서 그 첫걸음을 시작해보는 것도 나쁘지 않겠죠?

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