토지거래허가제(토허제) 뜻 장기적으로 부동산 가격에 미치는 영향은?

오늘 아침 카카오톡으로 받은 소식 중 하나가 바로 서울과 수도권 몇 곳의 '토허제' 지역 지정이었는데요.(아직 루머 단계로 밝혀짐)

 

도대체 토허제라는게 뭐길래 부동산 시장이 이렇게 요동치는지 궁금하신 분들이 많을 거 같아요. 최근 부동산 뉴스나 오픈카톡방에서 빠지지 않고 등장하는 단어가 바로 '토허제'거든요.

 

어떤 때는 해제 소식에 부동산 시장이 들썩이기도 하고, 어떤 때는 재지정 발표에 거래가 아예 씨가 말라버리기도 하는데요.

 

부동산 투자를 고려하고 있거나 내 집 마련을 준비하는 분들이라면 '토허제'는 반드시 알아둬야 할 핵심 키워드 중 하나가 되었어요.

토허제 뜻

토허제는 토지거래허가제의 줄임말로 부동산 시장에서 투기적 거래를 억제하고 부동산 가격의 급등을 막기 위한 정부의 대표적인 규제 정책이에요.

1979년에 처음 도입된 이 제도는(생각보다 역사가 깊어서 놀랐음)국토교통부 장관이나 시/도지사가 특정 지역을 "토지거래허가구역"으로 지정해서 그 지역에서 토지 및 주택 거래 시 반드시 관할 시장/군수/구청장의 허가를 받도록 하는 제도를 말해요.

 

✅실행하는 목적은 뭘까?

토허제를 실행하는 가장 큰 목적은 '정상적인 부동산 거래는 보호하되, 비정상적인 투기성 거래를 차단'한다는 것인데요.

 

시장의 안정과 실수요자의 보호를 도모하기 위함이라고 해요. 특히 실수요자 위주의 주택 공급 및 시장 접근을 유도하기 위해서 무분별한 갭투자 및 다주택 투기를 억제하려는 정부의 규제 도구죠.

토허제 적용 조건 및 규제 내용

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 부동산 거래를 하려면 다음과 같은 엄격한 조건을 모두 충족해야만 하는데요.

구분	조건	세부 내용
거래 허가	실수요 목적 확인	실거주 또는 실제 이용 목적으로만 허가
주택 보유	1세대 1주택 원칙	최종적으로 1주택자가 되어야 함(다주택 노노)
잔금 지급	3개월 내 완료	허가 신청일로부터 3개월 이내 잔급을 지급해야 함
입주 의무	6개월 내 입주	잔금 지급 후 6개월 내 반드시 입주할 것
실거주 의무	최소 2년간	입주 후 2년 동안 임대 등 금지

위의 조건을 모두 충족하더라도 지역 종류별로 허가되는 기준 면적이 있는데요.

• 주거지역 : 60제곱미터 초과
• 상업지역 : 150제곱미터 초과
• 공업지역 : 150제곱미터 초과
• 녹지지역 : 200제곱미터 초과

이런 엄격한 기준은 투자 목적의 '갭투자'를 원천적으로 봉쇄하고 실제로 그 지역에서 거주할 목적이 있는 사람들만 거래할 수 있도록 해서 투기 자체를 억제하는 효과를 기대하고 있어요.

 

그런데 과연 실상은 어떨까요? 최근 토허제 지정 사례를 토대로 알아보도록 할게요.

최근 토허제 지정 및 해제 사례

2025년 2월 12일, 서울시에서 강남구 삼성동, 대치동, 청담동 및 송파구 잠실동 등 주요 부천의 토허제를 전면 해제했는데요. 당시에 부동산 시장이 하향 안정 국면에 들어섰다는 판단에 따른 조치였는데요.

 

해제 직후 해당 지역에서는 다음과 같은 현상이 일어났어요.

• 거래량 급증 : 잠삼대청(잠실/삼성/대치/청담) 지역 매물 빠르게 소진됨
• 가격 급등 : 잠실 엘스 아파트 국평 기준 30억 원 신고가 달성
• 투기 수요 재유입 : 갭투자 등 투기성 거래 활성화

위와 같은 현상이 벌어지고나서 3월에 긴급하게 재지정했는데요. 해제 한 달만인 3월 19일 강남/서초/송파/용산 전역을 토지거래허가구역으로 다시 지정했어요.

 

이번 재지정은 2025년 3월 24일부터 6개월간 적용되며, 필요할 때 연장이 가능하도록 했어요.

토허제 시행 수혜자 및 혜택 내용

수혜 계층	혜택 내용	이유
실수요 1주택자	안정적 주택 취득 환경	투기 수요 차단으로 경쟁 완화
무주택 신혼부부	내 집 마련 기회증가	실거주 목적 거래 우선보장
지역 기존 거주자	주거 안정성 확보	젠트리피케이션 방지 효과
실거주 목적 이주자	합리적 가격 매입 가능	투기 프리미엄 제거

토허제 지정 지역의 시세 및 심리 변화

✅지정 직후 시장 심리

• 매도자 : 급매 심리 확산, 가격 협상력 약화
• 매수자 : 관망세 증가, 허가 부담으로 인해 신중한 접근
• 중개업계 : 거래 절차 복잡화로 업무량 부담 증가

✅시세 변화 패턴은?

1. 초기 지정 직후 : 거래량 급감, 시세 하락 압력
2. 중기 1~3개월 : 매물 감소로 인해 가격의 하단 형성
3. 장기 6개월 이상 : 실수요 중심의 안정적 거래 패턴

토허제가 가지는 긍적적 효과와 한계

✅긍정적 효과

• 투기 억제 효과 : 복잡한 허가 절차와 실거주 의무로 단기 투자 수요를 효과적으로 차단
• 실수요자 보호 : 1세대 1주택 원칙으로 실제 거주 목적의 구매자들에게 우선권 부여
• 시장 안정 : 급격한 가격 변동을 억제해서 전체적인 시장 안정에 기여

✅한계 및 부작용

• 가격 억제 효과 불확실 : 실제로 거래량은 감소했지만, 대치동 은마아파트, 삼성동 힐스테이트 등은 여전히 신고가를 경신하고 있어서 가격 억제 효과에 대한 회의론이 제기되고 있음
• 풍선효과 : 규제 지역을 피해서 인근 지역으로 투자 수요가 이동하면서 다른 지역의 가격 상승을 유발
• 시장 왜곡 : 복잡한 허가 요건 및 행정기관의 자의적 판단으로 시장 신뢰도 하락, 실수요자조차 진입장벽을 느낌

토허제 시행 이후 향후 전망 및 개선 방향

현재 정부는 2025년 9월 30일까지 재지정된 토허제를 유지할 계획이지만, 다음과 같은 개선이 필요해보여요.

1. 실수요자 구제장치의 보완 : 주거 이전, 교육 문제 등 명확한 실수요 목적의 경우 허가 기준 완화
2. 정책 일관성 유지 : 위의 사례처럼 해지하고 지정하고 손바닥 뒤집는 것처럼 해버리면 시장에 혼란을 초래함
3. 풍선 효과 방지 : 인근지역 모니터링 및 단계적 규제
4. 조세정책과 연계 : 보유세 강화나 양도세 차등 적용 등으로 투기 억제 효과 극대화

토지거래허가제는 부동산 시장의 안정화를 위한 강력한 정책 도구임엔 틀림 없지만, 동시에 시장 참여자들에게는 복잡한 규제로 다가올 수 밖에 없어요.

 

특히 실수요자들에게는 까다로운 절차가 부담이 될 수 있지만, 투기 억제와 시장 안정이라는 공익적 목적을 고려한다면 필요한 제도라고 생각할 수 있죠.

 

혹시 서울이나 수도권 중심지 부동산 거래를 계획중이라면 해당 지역의 토허제 지정 여부를 확인하고 관련 절차와 조건에 대해 충분히 숙지한 후 신중하게 접근하는 것이 중요해요.

 

토지거래허가제는 단순한 규제라기보다는 건전한 부동산 시장 질서 확립을 위한 제도적 장치이기 때문이죠.

결론 | 토허제는 장기적으로 부동산 가격을 올린다

왜 가격이 오를까? | 공급이 감소하니까

• 토허제 시행 후 거래량이 급격하게 줄어들면서 매물 자체가 부족해짐
• 팔고 싶어도 까다로운 허가 조건 때문에 매도를 포기하는 사람들이 늘어남
• 결국 시장에 나오는 물건 자체가 줄어 공급 감소로 인해 희소성 증가
• 가격 상승으로 이어짐

왜 가격이 오를까? | 심리적 프리미엄

• 토허제 지역 = 정부가 픽해준 사야할 지역이라는 인식이 생김
• 규제가 있다는 건 그 지역의 가치를 인정받는다는 신호
• 해제 시 폭등이라는 기대심리가 형성됨

위에서 소개한 서울의 사례를 보더라도 토허제가 해제되자마자 '잠실 엘스'는 30억 신고가를 달성했고, 3월에 재지정 후에도 거래는 얼어붙었지만 가격이 내려가진 않았죠.

이게 토허제의 딜레마이기도 해요. 거래는 막아도 가격을 내리는 건 불가능하니까요.

 

토허제는 '수요억제'만 가능하고 '공급증가'에는 영향을 미치지 못하므로 경제학 측면에서도 가격을 하락시킬 수 없어요.

• 강남 아파트는 새로 지어지지 않음
• 투기 수요만 막을 뿐 실수요는 꾸준히 존재함
• 한정된 공급에 대한 경쟁은 지속적으로 발생함

결론적으로 토허제는 "가격 상승의 속도를 늦추는 임시방편일 뿐이지 장기적으로는 오히려 가격을 더 올리는 역설적인 효과"를 가져오게 되는 거죠.

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