묵시적갱신 제대로 모르면 보증금 원할때 못받을수도

자가에 사는 것이 아니라 전/월세로 집을 계약해서 세입자로 살다 보면 임대차 계약이 만료되어 오는 경우가 있다. 이때 집주인에게서 계약서를 새롭게 작성하자는 연락이나 통보가 없는 경우가 생각보다 주변에서 흔히 일어난다. 이때 세입자는 어떻게 해야 할까? 사실상 집주인은 세입자에게 임대차 계약이 끝나기 전에 계약에 대한 해지 or 연장을 알려야 하지만 아무 연락도 없이 지나간다면 해당 부동산 계약은 '묵시적 갱신'이 이루어지는데, 오늘은 부동산에 관한 정보 중에서 묵시적 갱신의 개념과 더불어 묵시적 갱신이 안 되는 이유 등을 알아보도록 하겠다.

묵시적 갱신이란?

계약서 작성 없이 진행되는 묵시적 갱신

전세계약 묵시적 갱신이란 전/월세 세입자로 거주하는 도중에 집주인에게서 어떤 연락도 받지 않은 상태로 계약 만료기간이 지났다면 이때 이뤄지는 계약을 말한다. 즉, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기긴 동안 임차인에게 계약갱신에 대한 거절이나 계약갱신 조건에 대한 변경을 알리지 않았을 경우에는 기존에 했던 임대차 계약 당시의 계약조건과 동일하게 자동으로 계약 연장을 하는 것이다.

 

묵시적 갱신이라고 할지라도 기존에 계약서를 작성하면서 이뤄진 전월세 계약과 법적으로 동일한 효력을 가지며, 보증금이나 월세 역시도 기존에 계약한 그대로 연장되는 것이다. 임대차 보호법상 묵시적 갱신의 자동연장 계약이 지속되는 기간은 '2년'으로 세입자는 2년 미만의 기간에 대해서 '묵시적 갱신'에 의한 부동산 계약이 유효하다는 것을 법적으로 인정받을 수 있다.

 

임대차 보호법이라는 것이 새롭게 개정되면서 '임차인'을 위한 여러 가지 법들이 개정되었다. 법이 개정되면서 전월세에 대한 상한제가 생겼고, 반드시 거주를 하면 신고해야 하는 신고제 역시 생겼다. 보통 전세계약을 할 때는 원하는 기간만큼 계약이 가능하지만 법적으로 보호받을 수 있는 기간은 2년이며 그 이후에 계약서 작성이나 통보 없이 자동적으로 연장되는 전월세 계약이 바로 '묵시적 갱신'에 의한 계약 연장인 것이다.

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묵시적 갱신 주의사항

묵시적 갱신으로 인해서 계약이 연장되었다면 혹은 연장되기 전이라면 서로가 알아두어야 하는 주의사항들이 존재하는데 아래에서는 그에 대해 아래에서 다뤄보고자 한다.

 

세입자 주의사항(+묵시적 갱신 안되는 이유)

주택임대차 보호법이 세입자들을 보호하기 위해서 여러 가지 개정이 되면서 묵시적 갱신으로 인해 자동으로 계약이 연장된 경우에는 언제든 집주인에게 해지 통보를 할 수 있다. 다만 묵시적 갱신을 할 수 없는 경우는 알아야 하는데, 세입자가 2기의 차임액 이상을 연체(쉽게 말해서 2달치 월세 이상을 연체)하거나, 세입자의 의무를 다하지 않고 위반했을 때에는 묵시적 갱신이 불가능하다.

또한 묵시적 갱신으로 자동연장 계약이 되면 계약서를 다시 작성할 필요가 없으며, 집주인의 요구대로 새로운 계약서를 작성했다면 반드시 '확정일자'를 받은 기존의 계약서를 그대로 가지고 있어야만 대항력과 우선변제권을 가질 수 있으니 꼭 참고하기 바란다.

➤묵시적 갱신 이후 보증금을 제때 돌려받으려면

묵시적갱신 보증금 제때 돌려받는 방법

많은 사람들이 이 사실에 대해서 잘 모르고 있다. 묵시적 갱신 이후에 계약해지를 통보하면 한 달 이내에도 나갈 수 있는 것으로 잘못 알고 있는 세입자들이 너무 많다. 위에서도 언급한 바 있듯이 묵시적 갱신 이후에 계약해지에 대한 통보를 했다고 하더라도 그 효력은 3개월 이후에 발생하는 것이다. 쉽게 말하면 오늘 날짜로 임대인에게 전월세 계약해지 통보를 했다고 해도 계약해지 통보의 효과는 3개월 뒤에 나타나므로 보증금을 정당하게 돌려받는 것은 3개월 뒤가 된다는 것이다. 임대인에게도 보증금을 마련할 시간을 주기 위한 하나의 제도라고 생각하면 되겠다.

임대인 주의사항

주택임대차보호법에 의거해서 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 세입자는 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 효력은 해지 통보 이후에 3개월이 지나서 발생한다. 즉 세입자 입장에서는 3월에 집을 나가고 싶다면 늦어도 12월 전에는 묵시적 갱신에 의한 전월세 계약의 해지를 임대인에게 통보해야 하며, 임대인의 입장에서는 일방적 계약해지가 불가능하기 때문에 반드시 계약이 만료되기 1달 전까지는 서면으로 통보를 해두고, 번거롭더라도 계약서를 다시 작성하는 것이 도움이 된다. 또한 묵시적 갱신 이후의 해지 통보로 인해서 갑작스럽게 보증금을 마련하게 될 가능성도 있기 때문에 이에 주의해야 할 것이다. 또한 묵시적 갱신이 되기까지 채 1달이 남지 않은 상황이라면 보증금이나 월세 금액을 올릴 수 없다는 것을 참고하고, 주택임대차 보호법 6조 1항에 나와있는 대로 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 계약을 갱신하고 연장할 것인지 해지할 것인지에 대한 통보를 해야 트러블을 예방할 수 있다는 것도 알아두자.

 

오늘 글읕 통해서 묵시적 갱신에 대해서 조금은 이해가 되었기를 바란다. 부동산 관련법들이 빠르게 변화하고 있기 때문에 이에 대해서 잘 알아두어야만 적재적소에 대처할 수 있다고 생각한다. 도움이 되었다면 하트와 댓글을 부탁하며 글을 마친다.

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