전세권설정과 확정일자 뭘 해야할지 모르겠다면 여기서 해결

내 주변에 요즘 왜 이리 안 좋은 소식들이 많이 들려오는지 모르겠다. 친구 중 한 명이 전세로 살고 있는데, 나가야 될 때가 다 되었는데 집주인과 연락이 되지 않아서 난감하다는 말을 전했다. 그리고 얼마 가지 않아서 집에 경매가 들어올 것 같다고 하고, 하지만 그 친구는 전세보증금을 돌려받기 위해 전세권 설정이나 확정일자를 받지도 않았고, 전세보증보험을 들어놓지도 않았었다. "설마 내가?"라는 생각에서 였을것이다.

법적으로 전세보증금을 지키기 위한 방법은 확정일자를 받거나, 전세권 설정등기, 그리고 많은 사람들이 알고 있는 전세보증보험이 있다. 전세 보증보험에 대한 이야기는 글 하단의 링크를 따라가면 내가 정확히 적어놓았으니 한번 읽어보러 가기 바라며, 오늘은 나머지 두 가지인 전세권 설정과 확정일자에 대해 이야기해보고자 한다.

전세권 설정과 확정일자 뭘 해야하지?

전세권 설정의 개념과 효력

전세권을 왜 설정하는 걸까? 우리나라 민법 303조 1항에서는 전세권에 대해 '전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받을 수 있는 권리'라고 이야기한다. <등기사항 전부증명서>상에서 전세권 설정을 통해 내가 전세 세입자라는 것을 표기한다면 다른 채권자들이나 후순위권자들보다 전세금에 대한 우선변제를 받을 수 있다는 것이다. 쉽게 말하면 전세권을 설정하면 그 효력으로 내가 해당 부동산을 일정기간 사용한 후에 부동산을 반환하고 전세금을 다시 '반환'받을 수 있는 권리를 가지는 것이 전세권이다.

👉전세권 설정이 모든 것에 우선하지 않는다

전세권에 대한 설정등기는 목적물의 교환 가격에 대해서 전세금을 우선변제받을 수 있는 효력을 가지지만, 전세권 설정 등기를 하기 전에 압류권자나 저당권자가 이미 있었다면 '그 보다는' 후순위가 되는 점도 참고해야 한다.

확정일자의 개념과 효력

확정일자는 법원이나 동/읍/면 주민센터에서 주택임대차에 대한 계약을 체결한 날짜를 확인해서 '확정'짓는 도장에 찍힌 날짜를 이야기한다. 결국 임대차계약서의 작성일자에 대한 법적 효력을 가지게 되는 날짜가 확정일자인 것이다. 확정일자의 법적 효력 중 대표적인 것이 바로 전세보증금과 관련이 있는 '우선변제권'을 얻는 것이다.

👉우선변제권이란?

내가 전세로 계약한 집이 있다고 치자. 그 집에 갑자기 경매나 공매가 진행된다는 통보를 받았을 때, 주택이 타인에게 매각된 경우에는 매각해서 나온 돈에서 다른 채권자들이나 후순위권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 해주는 하나의 '권리'를 말한다. 집을 이사했다면 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 우선변제권에 대한 효력을 반드시 얻기를 바란다.

▶︎우선변제권의 세 가지 요건

• 주택의 인도(실거주) - 유지돼야 함
• 주민등록상 전입(신고)
• 확정일자

이 요건을 모두 충족시켜야 하고, 우선변제권의 효력은 세 가지 요건 중에서 가장 늦게 갖춘 요건이 충족된 날짜를 기준으로 정해지게 된다. 확정일자를 받고 우선변제권을 가진다고 해서 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 모두를 받을 수 있다고 생각한다면 그건 '착각'일 수 있다. 근저당이 잡혀있는 경우라면 보증금에 대한 반환이 어렵기 때문이다. 따라서 전셋집을 구할 때 등기부등본상 근저당이 많이 껴있는 상태라면 해당 집은 아무리 조건이 좋다고 하더라도 재고하기를 추천한다.

확정일자와 전세권 설정의 차이

전세권 설정과 확정일자의 차이가 뭘까?

아마 가장 많은 사람들이 궁금해하는 것이 전세권 설정과 확정일자의 차이 그리고 그래서 뭘 하는 것이 가장 좋을까에 대한 것이라고 생각한다. 일단 뭘 해야 좋은지 알아보려면, 둘의 차이에 대해 알아보는 것이 도움이 될 거라 생각한다. 둘은 뭐가 어떻게 다른지 아래에서 알아보자.

1. 집주인 동의 여부

확정일자는 집주인의 동의가 필요 없는데 반해서 전세권 설정의 경우에는 집주인이 동의를 해줘야만 설정할 수 있다. 왜냐하면 전세권 설정은 등기부 상에 세입자의 존재를 올리는 것이기 때문에 집주인들이 하지 않으려고 하기 때문이다. 그래서 전세권 설정을 하지 못해서 확정일자+전입신고+실거주의 형태로 대응하는 사람들이 실제로 많다.

2. 효력 발생/유지 시점

효력의 발생 시점에 대한 것도 차이가 있다. 확정일자로 인한 효력 발생 시점은 우선변제권의 세 가지 요건이 모두 충족되었을 때 그다음 날 00시부터 대항력을 가지고, 전세권 설정은 설정한 당일에 효력이 발생한다. 또한 전세권의 경우는 '실거주'에 대한 요건이 없어도 효력이 발생하지만, 확정일자의 경우는 실거주+전입신고가 충족되지 않으면 효력이 발생하지 않는다.

3. 전세금을 돌려받지 못했을 때 차이

확정일자를 받은 경우는 보증금 반환 청구소송을 거친 후에 승소했을 때 해당 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있고, 그와 다르게 전세권을 설정한 경우는 소송을 승소하지 않아도 집을 경매로 넘길 수 있다는 점이 차이점이다.

4. 비용

확정일자를 받는데 필요한 비용은 천 원이 채 되지 않지만, 전세권 설정을 하는 비용은 전세보증금의 액수에 따라 수십만 원까지 들어가고 대행해주는 사람을 끼고 한다면 몇만 원 정도는 더 감수해야 한다. 전세권 설정의 비용은 대략 1억 당 대리 신청비 포함해서 30만 원 내외의 금액이 들어간다고 보면 될 것 같다.

구분	확정일자	전세권 설정
대상	일반적인 임대차 계약	전전세 / 근저당 설정이 있는 집, 전입신고를 꺼리는 오피스텔
동의	집주인의 동의가 없어도 됨	집주인의 동의가 필요함
비용	보증금의 액수와 상관없이 600원 계약증서 4장 초과시 4장마다 100원씩 추가	등력면허세 : 보증금의 0.2% 지방교육세 : 등록면허세의 20% 등기신청수수료 : 15,000원 법무사 비용(대리 신청 시) 말소등기 비용(추후)
요건	이사(입주)하고 전입신고를 해야 가능함	이사나 전입신고가 없어도 가능함
절차	주민센터/등기소/공증인사무소를 통해서 임대차 계약서에 날인	관할 등기소(서류 구비 후) 집주인 : 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 1통 인감동장, 등기필증, (대리인의 경우)위임장 세입자 : 신청서, 주민등록등본 or 초본, 도장, 전세권 설정 계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필 확인서, 도면 등
효력	전입신고가 완료 된 다음날 00시부터 효력발생 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금 보상 묵시적 갱신의 경우에 2년 더(최대 4년)보장 보증금 반환 소송 시 강제경매 집행 가능	전세권 설정 신청 당일부터 효력 발생 건물 가격 내에서 보증금 보상 묵시적 갱신을 한 경우라도 집주인 요구 시 6개월 이내에 퇴거 보증금 반환 소송 없어도 바로 임의경매가 집행 가능

5. 경매 진행 시 보증금 보상 차이

아마 많은 사람들이 가장 많이 궁금해하는 부분이 아닐까 싶다. 확정일자의 경우는 건물과 토지 가격의 합에서 보증금 보상이 가능하지만, 전세권 설정을 한 경우는 '건물의 가격만을 기준'으로 보증금을 돌려받기 때문에 보증금 전액을 돌려받을 수 없게 될 수도 있다. 따라서 개인적으로는 전세권 설정과 확정일자 둘 중에서 뭘 해야 할지 모르겠다면 번거롭고 비용이 들더라도 '둘 다' 해놓으라고 하고 싶다. 단, 아이의 학교 문제나 근무지의 여러 문제들 때문에 전입신고가 불가능한 경우라면 그때는 '전세권 설정'이라도 반드시 해 두기 바란다.

 

전세금을 지키는 방법에는 위에서 말한 것처럼 확정일자 받기, 전세권 설정 그리고 전세보증 보험이 있는데, 등기부등본이 지저분하거나 근저당 혹은 권리침해 내용이 없다면 이 두 가지로도 충분할 수 있다. 하지만 그렇지 않은 경우라면 아래의 전세보증보험과 어떤 보증보험을 선택해야 하는지도 읽어보기를 바라며 글을 마친다.

 

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