농지 매매 양도소득세 이거 모르면 왕창 낸다

요즘 부동산 투자가 한차례 식었다고는 하지만 아파트에 몰렸던 투자방법이 지식산업단지 투자나 혹은 농지 매매 등 여러 가지 방법으로 다변화하고 있다. 그만큼 부동산 투자는 누구나에게 하방으로는 닫혀있고 상방으로 열려있는 자산이며, 오랜 기간 부의 축적수단으로 인정받아왔기 때문이라고 생각한다.

그래서 오늘은 농지를 매매해서 차익거래를 하려고 하거나, 혹은 본인이 농지를 매매해서 자경을 하려는 사람들을 위해서 농지매매를 할 때 주의해야 하는 사항들과 함께 양도소득세에 관련된 팁을 적어보려고 한다. 끝까지 잘 읽어보기를 바란다.

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농지매매를 할 때 주의사항

농지를 매수하거나 경매로 저렴하게 낙찰받아서 농지를 가진 소유자가 된 경우에 반드시 신경 써야 하는 부분이 농지의 경작이다. 시/군/구에서 매년 9월부터 11월 말까지 농지에 대한 실제 조사를 하고, 농지를 매매한 이후에 경작하지 않고 있다면 처분통지서를 발송해서 농지를 처분하도록 하기 때문이다. 만약 처분통지서를 받고도 매매했던 농지에 대한 처분이 없다면 다시 '처분명령'을 내리고 명령을 받은 이후 6개월까지도 처분하지 않으면 소유주가 가진 농지 가액의 20%라는 엄청난 금액에 대한 이행강제금을 1년마다 부과하게 된다.

결국은 농사를 지어야

농지매매는 결국 농사를 위한 땅을 사는 것

하지만 문제는 이 기간에 매도하려고 해도 농지는 쉽게 거래되지 않는다. 그렇기에 제 값을 주고 매매거래를 하는 것이 사실상 거의 불가능하며 가격을 엄청나게 낮춰서 처분해야 하기 때문에 손해를 보기 힘든 부동산이지만, 손해가 커지게 되는 것이다. '처분명령'을 받은 농지는 한국농어촌공사에 매수를 해달라고 청구를 할 수 있지만, 이때 농어촌공사가 매수하는 가격은 '공시지가'기준이다. 아래에 공시지가 조회를 할 수 있도록 해놓았으니 간단히 공시지가 조회를 해보기 바란다.

 

 

 

 

공시지가 조회방법 여기서 바로가기

공시지가라는 것은 실제로 거래되는 가격보다 훨씬 더 낮은 경우일 때가 다부분이며, 인근 지역의 실제 거래가격이 공시지가보다 낮을 경우에는 실제 거래 가격으로 매수하기도 하기 때문에 결국에 농지를 소유한 소유주 입장에서는 손해를 볼 수밖에 없다. 농지를 매수한 순간부터 소유한 땅에 경작하는 것에 신경을 써줘야 하고, 경작하지 않았음을 시/군/구에서 확인하고 처분에 대한 통지서를 발송했다면 해당 관청에 성실하게 경작하겠다고 약속한 후에 처분 유예 명령을 받아야만 한다. 처분 유예 명령을 받고 난 이후에도 경작을 하지 않을 때는 처분명령 확정 절차로 들어가게 된다.

 

농지법 10조와 11조에 의거해서 해당 농지에 대해서 경작하고 있다는 사실의 증명을 위해서 농지의 경작하는 사진을 찍어서 올리거나, 또는 해당 농지 담당자가 현장에 직접 와서 확인하는 등의 절차를 거쳐야 하며 처분명령 유예기간은 3년이므로 총 4년의 실제 경작기간을 거쳐야 한다. 결국 농지는 매수했다면 그 땅이 농지로써의 역할을 충분히 해야만 한다는 것이 주의사항이다.

농지 양도소득세 줄이는 '재촌자경'

일반 부동산의 양도소득세와는 다르게 농지에 대해서는 경작하는 농민에게 혜택을 주기 위해서 직접 해당 농지근처에 거주하면서 농사를 지을 때 양도소득세의 감면이 가능하다. 이를 전문용어로 '재촌자경'이라고 하는데 이는 세금계산 시 잘 알아두어야 한다.

토지 양도 소득세율 알아보기

 

 

 

 

구분	양도 소득세율
보유기간 1년 미만	양도소득 과세표준 70%
보유기간 1년 이상 2년 미만	양도소득 과세표준 60%
보유기간 2년 이상	1,200만원 이하	과세표준 6%
	1,200만원 초과 4,600만원 이하	72만원+(1,200만원을 초과하는 금액의 15%)
	4,600만원 초과 8,800만원 이하	582만원+(4,600만원을 초과하는 금액의 24%)
	8,800만원 초과 1억 5,000만원 이하	1,590만원+(8,800만원을 초과하는 금액의 35%)
	1억 5,000만원 초과	3760만원+(1억 5,000만원을 초과하는 금액의 38%)
	5억 이상	40%
비사업용토지	단기 보유 비사업용 토지의 경우 비사업용 토지에 대한 세율 중 높은 세율 적용

게다가 토지양도세율이 개편되면서 토지 양도세율이 변화하게 된 것인데 2년 미만까지는 각각 50%에서 70%로, 40%에서 60%로 늘어났으며 이는 LH 사태가 터진 이후에 토지를 이용한 투기를 잡기 위해서 세율이 증가한 것이라고 한다. 이를 두고 "빈대 잡으려다 초가삼간 태우는 꼴"이라는 비난도 있었다.

재촌 요건

• 농지소재지 거주자
• 농지소재지 연접 시/군/구 거주자
• 농지소재지로부터 30km 이내 거주자

재촌 요건은 위의 세 가지 중 하나만 해당한다면 요건이 충족되며, 주민등록이 재촌 지역 내에 등록 완료되어 있어야 한다. 또한 해당 지역에 거주했다는 것을 증명할 수 있는 공과금 영수증이나 생필품 거래내역, 지역행사 참여 등으로도 증명이 가능하니 이에 대해서도 알아두면 도움이 된다.

자경농지 기준

• 8년 자경농지에 양도세 100% 감면하지만 1년간 최대 1억 원
• 5년간 최대 2억 원

자경 요건

• 상시 농업에 종사하는 자
• 연간 90일 이상 농업에 종사하는 자
• 농작업의 1/2 이상을 자신의 노동력을 통해 경작하는 자

자경요건 증명을 위해 농기계 구입 영수증을 잘 챙겨두자

자경 요건도 이 세 가지 중에서 하나만 해당하면 요건 충족이 가능한데, 농지원부나 농업경영체 등록부 또는 농가 확인원 등의 여러 가지 '공적장부'를 통해서 입증을 할 수 있다. 또한 농기계를 구매한 영수증이나 해당 금액에 대한 입금내역, 소농기구 구입 영수증, 비료나 농약 등 농사에 필요한 물품들을 구입했다는 것으로도 입증이 가능하다는 점을 알아두자.

 

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