유치권 행사란 뭘까? 성립요건 및 경매 투자 참고사항

아마 차 타고 길을 가다 보면 한 번쯤은 보았을법한 현수막이 바로 유치권 행사에 대한 현수막이지 않을까 생각한다. 내가 있는 지역에서도 두세 군데에서 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 붙은 건물을 볼 수 있었는데, 이번 글에서는 유치권 행사란 무엇인지와 성립요건 그리고 왜 경매 투자 전에 참고사항에 해당하는지 알아보도록 하겠다.

유치권 행사 뜻 성립요건 알아보기

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유치권 이란?

유치권은 우리가 평소에 접하기는 쉽지 않은 개념이지만, 부동산 투자 중에서 경매를 공부하는 사람이거나, 조금만 관심 있게 보았다면 한 번쯤은 주변에서 볼 수 있었을 것이다. 최근 이슈가 되고 있는 둔촌주공이나 인천의 상상 플랫폼 역시 유치권이 키워드라고 할 수 있다.

유치권 행사 관련 이슈들

유치권이란 어떤 권리를 말하고 부동산 경매 투자에는 어떤 연관성이 있는지 아래에서 알아보도록 하자.

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뜻

유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 발생한 채권이 변제기에 있는 경우, 그 채권을 변제받는 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

유치권 행사 이유를 알아보기 위해서는 민법의 유치권 뜻부터 알아보자

이에 대해 민법 제320조에서 규정하고 있는데 '유치권의 내용'에서 살펴볼 수 있는데, 1항이 위의 유치권에 대한 내용이며 2항이 '조건'이라고 할 수 있다. 바로 유치권의 행사가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 않는다는 것(글 하단에서 더 자세히 다룰 예정)이다.

 

유치권은 건물과 건설공사에만 적용되는 것이 아니라 만약 당신이 노트북 수리를 맡겼는데, 서비스 제공에 대한 적절한 재화를 지급하지 않았다면 노트북을 수리해준 사장님이 당신의 노트북에도 '유치권'을 행사할 수 있다는 것이다.

 

단, 해당 노트북을 점유하고 있는 사장님이 마음대로 노트북을 사용한다면 이는 324조 2항/3항의 '인도 거절에 필요한 범위'를 넘어선 행위로 규정에 따라 유치권 소멸을 청구할 수 있다.

특징 및 경매 투자 주의사항

유치권의 가장 큰 특징이라고 한다면 경매 낙찰로 인해서 소유주가 바뀐다고 해서 해당 물건에 대한 유치권이 사라지지 않는다는 것이다. 근저당처럼 낙찰 이후에 소멸되는 권리가 아니기 때문에 이 부분이 유치권 행사 물건에 대해 경매 투자 시 주의해야 하는 부분이다. 만약 유치권 행사 중인 건물을 임장 없이 경매로 낙찰받았다면 엄청난 낭패를 보는 경우가 있다.

 

도급계약에 대한 대금 지급을 오랜 기간 미루고 유치권 행사를 내버려 둔 건물을 경매로 낙찰받아서 새로운 건물주가 되었다고 가정해보자. 이 경우, 해당 물건에 대한 정상적 사용을 위해서는 변제기 도래 이후에 변제하지 않았던 대금을 비롯해 해당 물건을 유치권 행사하며 들어간 비용에 대해서는 채무자(새로운 낙찰자더라도)에게 청구할 수 있다.

유치권 행사하는 이유

대부분의 유치권 행사 이유는 건설공사에서 도급계약대로 도급인이 공사대금을 지급하지 않아서 생긴다. 이로 인해서 수급인은 해당 공사대금을 지급받을 때까지 유치권을 행사할 수 있는 것이다.

쉽게 말해서 이 건설공사에 대한 대금을 지급하지 않아서 내가 일단 해당 물건을 가지고 있을 테니, 돌려받기 위해서는 대금을 지급하라는 것이다.

즉, 목적물의 인도를 거절해서 채무자의 변제에 대해 간접적이나마 '강제'를 할 수 있다는 것이 유치권의 행사 이유다.

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유치권 성립요건 5가지

유치권은 성립요건이 생각보다 까다롭다. 아래에서 유치권의 성립요건 5가지에 대해 정확히 알아보도록 하자.

유치권 성립요건 5가지 알아보도록 하자

타인의 물건 또는 유가증권 점유 여부

유치권의 성립을 위한 가장 첫 번째 요건은 '점유'에 있다. 점유를 진행하지 않는다는 것은 유치권이 소멸한다는 것과 같은 의미라고 할 수 있다. 따라서 반드시 점유를 하고 있어야 한다는 점.

 

또한, 제삼자에 의해 (가정이지만, 영화에서처럼 폭력이나 협박에 의해) 합법적이지 못한 경로로 점유를 잃었다면 '점유물 반환 청구권'을 통해서 점유를 회수할 수 있으며, 이 때는 유치권이 소멸하지 않는다는 것도 알아두자.

채권의 변제기 도래 여부

만약 노트북이 수리 완료되는 시점에 금액을 지불하기로 계약했다고 가정해보자. 만약 수리가 완료되지 않았는데 수리비를 사장님이 청구했다면 이는 변제기가 도래하지 않은 것으로 유치권 성립이 어렵다.

노트북이 수리되는 시점까지만 수리비를 사장님에게 주면 되기 때문이다.

피담보채권과 해당 목적물과의 견련성 여부

견련성은 쉽게 말하면 서로 관련이 있다는 뜻으로 피담보채권이 목적물을 원인으로 해서 생긴 채권이어야 한다는 것이다. 즉 피담보채권과 목적물이 상관관계를 가져야만 유치권 행사가 가능하다는 뜻이다.

유치권 배제 특약 여부

만약 당사자 간 계약 시, 유치권 배제 특약을 넣어서 계약을 했다면 유치권에 대한 주장을 할 수 없다. 따라서 유치권 배제 특약 여부를 반드시 확인해야 한다. 유치권 행사에 대한 것은 필수가 아닌 '선택'임을 반드시 알아두자.

형법 위배 여부

유치권 행사는 채무자에게 채권자가 가장 빠르고 효과적인 방법으로 압박을 할 수 있는 수단이다. 하지만 그만큼 드러나는 부작용들도 있다. 가장 대표적인 것이 유치권 행사를 위한 '점유'의 과정에서 형사적인 이슈가 발생하는 빈도가 매우 높다는 것이다.

유치권 행사 목적으로 형법을 위배한다면 그 유치권은 유효할 수 없다

해당 물건에 대해 점유를 통해 유치권 행사를 하려는 사람과 그걸 저지하려는 상대방과의 '물리적' 충돌이 많기 때문이다. 그로 인해서 생기는 폭행이나 상해, 재물손괴 등 재물을 손괴하는 행위는 '상당성'을 인정받기가 매우 어렵다.

 

결국 형법을 위반하면서까지 점유를 통한 유치권 행사를 하는 것은 정당한 행위로 받아들여지지 않기 때문에 유치권을 진행하고자 할 때는 매우 주의해야 한다.

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