꼬마빌딩 매매 수익 사례 및 거래 전 알아야 할 5가지

꼬마빌딩 매매로 건물주가 되기 위해서 알아야 할 5가지에 대해 작성해보도록 하겠다. 아마 블로그를 운영하고 있는 나를 포함해서 대부분의 현대인들이 원하는 것이 '경제적 자유'가 아닐까 생각한다.

 

그리고 그 경제적 자유의 끝에는 부동산 또는 주식(배당도 포함) 자산을 소유해서 돈에서 자유로운 삶을 사는 것이 대부분의 현대인들이 바라고 원하는 삶일 것이다.

그중에서도 요즘 우스갯소리로 하는 '창조주 위에 건물주'라는 말이 있을 정도로 건물주가 되어 경제적 자유를 이루고 싶어 하는 사람들이 많다. 그렇다면 큰 건물의 건물주는 아니더라도 '꼬마빌딩'이라 불리는 수익형 부동산에 투자해서 월세를 받고 시세차익을 남기고자 한다면 경제적 자유에 조금 더 가까워질 수 있지 않을까?

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꼬마빌딩 매매 통해 수익을 낸 사례

위의 뉴스 기사처럼 이미 많은 연예인을 비롯해 부동산 투자를 하는 사람들에게는 안정적인 월세와 시세차익으로 인한 수익으로 엄청난 경제적 이득을 본 사례가 많다.

 

대부분의 부동산 투자라고 생각하면 아파트나 지식산업센터 등 보편적 투자만을 생각하는 경우가 많은데 꼭 그렇지만은 않고 일반상가 매매를 통한 수익을 높이 내는 경우도 많다는 것을 알아두자.

 

그렇다면 이렇게 수익률이 높은 꼬마빌딩 매매에 돈이 얼마나 필요할까?

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꼬마빌딩 매매 전 알아야 할 5가지

꼬마빌딩 매매는 아무리 '꼬마'라고 하더라도 투자 금액 자체가 큰 수익형 부동산이다 보니 자신의 돈을 100% 다 넣어서 하는 사람보다는 자신의 자금 일부 + 은행에서 빌리는 돈을 통한 레버리지 투자의 경우가 대다수일 것이다.

 

그렇다면 레버리지를 통한 '조금은 위험(?)할 수 있는' 꼬마빌딩 매매 전에 알아두어야 하는 것들은 뭐가 있을까?

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레버리지

아무래도 꼬마빌딩이라는 귀여운 이름을 가졌다고 하더라도, 건물 전체를 매수하는 것을 내 돈으로만 하기는 쉽지 않은 것이 사실이다. 게다가 요즘은 꼬마빌딩을 레버리지를 일으켜서 매수하고 들어오는 임대료로 모든 비용을 처리하고 남은 순수익을 가져가거나, 큰 시세차익을 노리는 투자자들이 많아졌기 때문에 은행의 레버리지를 현명하게 이용하는 것은 수익률 극대화에 도움을 준다.

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그래서 레버리지를 위해 은행에 방문하면 은행에서는 나에게 돈을 빌려줄 때는 '담보'의 가치를 산정한 후에 감정가액을 기준으로 돈을 빌려준다. 이때 감정가액은 매매가를 넘길 수 없으며 담보의 인정비율에 따라 내가 은행에서 빌릴 수 있는 돈의 금액도 달라질 수 있다.

 

담보인정비율 및 건물의 용도에 따라 내가 레버리지를 일으킬 수 있는 한도가 바뀌기 때문에 이런 것들에 대한 사전 조사가 필수적으로 필요하다.

좋은 조건으로 돈을 빌리려면

조금이라도 더 나은 조건으로 은행에서 돈을 빌리기 위해서는 두 가지 정도를 제안해볼 수 있다. 첫 번째 방법은 내가 추가적으로 담보물을 더 은행에 제공하는 방법이다.

이를 [공동담보]라고 하는데, 공동담보를 통해서 내가 원래 생각했던 금액보다 더 많은 금액을 은행에서 빌리거나 더 낮은 금리로 조정하는 것이 가능해진다.

 

두 번째 방법은 내가 기업에 오랫동안 다니면서 '월급'을 받아서 부동산 투자를 하는 경우에 내 신용과 소득증명을 통해서 금리를 낮추고 추가적인 금액을 빌리는 것이다.

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이 때는 재직증명서나 경력증명서를 발급해서 해당 금융기관에 방문하면 자금을 융통하는데 도움을 받을 수 있을 것이다.

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만약 부동산 법인이 있는 경우라면 좋은 재무제표를 제시하는 것도 하나의 좋은 방법이 될 수 있으니 참고하기 바란다.

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임대 여부

이건 내가 가용할 수 있는 자금의 범위에서 '여유'있는 투자를 해야 한다는 것이다. 무리하게 레버리지를 사용해서 꼬마빌딩을 매입했는데 세입자가 나간다거나, 구해지지 않을 경우에 임대료를 받아 이자나 원금을 갚을 생각만 하고 있었다면 당황할 수밖에 없다.

 

결국 꼬마빌딩 투자 시 세입자가 건물을 비울 가능성도 있고, 임대소득 이외에 은행에서 빌린 돈에 대한 매 월 지출비용을 감당 가능한 선에서 투자하기를 추천한다. 만약 그렇지 않을 경우는 건물 자체가 적법절차에 의해 제삼자에게 넘어가는 일이 발생할 가능성도 있기 때문이다.

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추가 비용

사람처럼 건물 역시 오랜 세월을 지나면서 여기저기 문제가 발생한다. 꼬마빌딩 중에서 저렴하게 투자가 가능한 물건들은 대부분 20년 가까이 혹은 그 이상 된 건물들인 경우가 많다.

 

결국 꼬마빌딩은 임대소득 + 해당 토지 소유로 인한 여러 이익들에 대한 기회에 함께 투자하는 것이다. 그렇다면 세입자가 있어야 해당 건물의 가치가 조금이라도 긍정적 평가를 받는데 도움을 받기 때문에 수리해서 최대한 월세 세팅을 잘 맞추는 것도 필요하다.

 

그렇다면 세입자들이 들어와서 마음에 들어 할 만큼 시설에 추가적인 비용 투자는 필수라고 할 수 있다.

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공간 활용도

어떤 건물을 지을 때 같은 대지에 짓는 건물이라도, 건물 자체의 구조와 형태에 따라 사용한 면적 대비 공간 활용도는 달라질 수밖에 없다. 그래서 꼬마빌딩을 매매하기 전에는 반드시 여러 곳의 수익형 부동산을 실제로 임장하고 안목을 키우는 것이 중요하다.

 

또한 수익형 부동산에 투자하는 사람들이 모이는 카페나 블로그 등을 통해 공동 임장을 해보는 것도 매매 전 투자에 대한 인사이트를 넓히는데 도움을 줄 것이라 생각한다.

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임대업 이자상환비율

꼬마빌딩 투자에 있어 반드시 알아야 할 개념 중 하나로 알려진 것이 임대업 이자상환비율(RTI)이다. Rent To Interest의 약자로 부동산 임대업 여신심사를 할 때 임대업자들에게 돈을 얼마나 빌려주는 것이 적절한가에 대한 여부를 판단할 때 사용하는 지표다.

꼬마빌딩 투자에 꼭 필요한 레버리지

연간 이자비용 대비 연간 임대소득 비율이라고 할 수 있으며, 원칙적으로 임대사업 대상인 개별 임대물건을 기준으로 산정된다.

 

개인 명의로 꼬마빌딩을 매입할 경우라면 RTI에 대해 정확히 알아본 후에 규제대상에 해당하는지 확인해야 한다. 1 금융권 의무적용으로 비주택은 1.5배까지만 은행에서 돈을 빌려주기 때문이다.

 

하지만 법인을 만들어서 건물을 매입할 때는 아직까지 별도의 RTI 관련 규제가 없어서 더욱 많은 레버리지를 일으킬 수 있기 때문에 대부분 투자자들이 법인을 설립하고 꼬마빌딩 투자를 하는 것이 트렌드라고 한다.

 

하지만 법인도 법인의 개설일이나 재무건전성에 따라 여러 가지 조건이 붙을 수 있기 때문에 은행에서 상담을 해보고 레버리지를 일으키기를 추천한다.

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꼬마빌딩 매매 얼마나 필요할까?

꼬마빌딩 매매에 얼마나 필요하냐는 물음은 너무 광범위하다. 일단 꼬마빌딩의 위치를 선정하는 것이 중요하다. 아파트 가격이 오르는 것처럼 빌딩의 가격도 오르지만, 서울은 30억 이상을 생각해야 하고 강남은 50억이 최하 수준이다.

 

수도권은 20억 이하의 매물도 잘 찾아보면 있기 때문에 자신이 목표로 하는 꼬마빌딩의 위치가 가장 중요하다. 위치에 따라 내가 투자해야 할 금액이 크게 차이 나기 때문이다.

만약 20억짜리 꼬마빌딩을 매수하기 위해서 내 돈이 30~40% 정도만 있더라도 나머지는 은행에서 레버리지를 통해 충분히 가능하다는 것이 전문가들의 인터뷰 내용이었다.

 

따라서 적어도 8억에서 10억 정도가 현금으로 준비되어 있다면 나머지는 레버리지를 통해서 수도권 꼬마빌딩을 매수할 수 있지 않을까 생각한다. 예를 들어 10억 원을 연 3%로 빌리면 매 월 250만 원으로 임대료로 충분히 커버하고 수익을 남길 수 있다.

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꼬마빌딩 매매, 금리인상 걱정 안 해도 될까?

최근 가장 큰 문제는 금리인상이다. 금리인상의 폭에 따라 꼬마빌딩 매매 리스크 수준이 확연하게 달라지기 때문이다. 만약 0.25~0.5% 정도 올라가면 건물에서 나오는 임대수익으로 충분히 커버가 가능하지만, 1% 이상 올라간다면 매물이 늘어날 것으로 예상하고 있다.

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지금 타이밍은 섣불리 꼬마빌딩 매매를 하기보다는 충분한 현금 확보와 추가 금리인상 여부를 검토한 뒤에 레버리지를 통한 건물을 매수하는 것을 추천한다.

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