모아타운 모아주택 발표 급부상한 서울 부동산 소액투자

모아타운 모아주택 발표로 급부상한 서울 부동산 소액투자가 가능할지 알아보고자 한다. 지금 부동산 시장은 그야말로 혼돈의 카오스다. 금리인상으로 인한 뚜렷한 하락세와 함께 분양가 상한제, 글로벌 공급망 정체로 인한 원자재 가격의 상승으로 건설사들이 분양을 미루고 있다. 결국 이는 서울 부동산 시장에 공급이 줄어드는 하나의 이유가 될 수밖에 없다.

이에 따라 오세훈 서울시장은 서울의 부족한 집에 대한 공급량을 맞추기 위해 여러 가지 대안을 발표했다. 그중에서도 모아주택 및 모아타운에 대해 알아보고자 한다.

 

아래에서는 모아주택 및 모아타운의 개념 및 장점을 알아보고 적은 시드머니로는 쉽게 도전하기 어려운 서울 부동산이 소액투자로도 가능한지까지 알아보도록 하자.

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모아주택 이란?

모아주택은 오세훈 시장의 주도하에 이루어지는 가로주택정비사업이다. 주차공간이 협소하거나 부족한 초소형 다가구/다세대 주택이 밀집한 3-4개 정도의 필지를 모아서 중층 아파트를 건축하는 것이다.

모아주택은 다양한 형태의 정비방법으로 재탄생이 가능하다

사업소개

1500㎡ 제곱미터 이상 구간의 소규모 도심 재개발로 노후된 빌라나 다세대주택 등을 부수고 약 10층에서 15층 사이의 적당한 높이의 아파트로 재탄생시킨 것이 바로 '모아주택'이다.

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모아타운 이란?

모아타운은 쉽게 말해 일정 범위 내에 다수의 모아주택 사업이 추진될 경우에 이 사업을 블록 단위로 모아 모두 하나로 묶어서 관리하는 사업이다.

모아타운 관련 뉴스에 발표된 가이드라인을 확인해보자

가장 핵심 키워드는 '저층의 노후된 주택'이라고 할 수 있으며, 아파트 단지 내에 있는 것과 같은 '커뮤니티 시설 및 지하주차장' 등의 편의시설들을 짓고 관리할 수 있다.

마치 아파트 단지를 구성하는 것과 거의 동일하다고 볼 수 있으며 다른 말로 '소규모 뉴타운'이라는 말로 불리는 이유다.

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모아타운 조건

모아타운의 조건으로는 10만㎡이내 지역에 노후도가 50% 이상인 지역을 대상으로 한다. 기존의 가로정비사업의 경우 노후도 기준이 2/3을 넘어야 하는데 이보다 완화된 조건이라고 할 수 있다.

• 신축 노후주택이 혼재되어 있어서 재개발 등이 곤란한 지역
• 10만㎡ 미만
• 전체 노후도 약 50% 이상

2022년 6월에 최종 21곳이 대상지가 되었고 그 대상지는 아래 사진으로 확인할 수 있다.

모아타운 대상지 사진

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모아타운 장점

여러가지 모아타운만이 가지는 장점들

모아타운이 많은 사람들에게 주목받는 이유는 얼어붙은 부동산 시장에서 모아타운만이 가지는 장점이 있기 때문이다. 아래에서 그 장점에 대해 알아보도록 하자.

짧은 사업기간

기존의 재개발/재건축에 걸리는 시간이 약 8년에서 10년 정도였다면 모아타운은 인허가 요건이 대폭 완화되면서 짧게는 2년에서 4년 정도의 비교적으로 짧은 사업기간을 가진다

요건 완화

위에서 언급한 것과 같이 기존 재개발/재건축에 비해서 여러 요건들이 완화되었는데, 가장 대표적인 것이 정비계획이나 조합추진위원회, 관리처분 인가 단계가 생략된 것을 그 예로 들 수 있겠다.

하향된 노후도 기준

기존 재개발의 경우 노후도가 2/3로 약 70%에 가까워야 하는데, 그에 비해 모아주택은 더 낮은 약 50%대의 노후도로도 요건을 충족할 수 있다.

사업비 혜택

모아 주택에 대해서 국비와 서울시비를 최대 375억 원까지 서울시에서 시정으로 도움받을 수 있다.

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모아타운으로 서울 부동산 소액투자 가능할까?

이건 내 개인적인 의견이지만 서울 강남과 마용성을 제외한 곳의 20평대 후반에서 30평 초반 아파트가 약 13억~15억 정도의 가격을 형성하고 있는 지금이라면 실투자금 3~4억 정도로도 충분히 서울에 입성할 수 있지 않을까? (물론 분담금은 별개의 이야기)

 

우선 모아타운 가능성이 있는 곳에 가서 실거주를 하면서 생기는 일부 불편함을 감수하더라도 충분히 가치가 있는 투자라고 생각한다. 따라서 모아타운 내의 모아주택 사업을 기다리면서 내 집 마련을 한다면 투자수익은 확실히 기대 이상이 되지 않을까 생각한다.

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투자 시 주의사항

모아타운 투자 시 주의사항

아무리 '소액투자'라는 말을 붙였다고 하더라도, 투자 대상지역이 '서울'이기 때문에 비교적 소액일 뿐이지 서민들에게는 결코 적은 돈이 아니다. 그래서 투자를 할 때 주의해야 할 것들에 대해 알아보고자 한다. 물론 이것 이외에도 다양한 주의사항들이 있겠지만, 생각나는 것만 적어보도록 하겠다.

신축빌라 매수 금지

모아타운에 있는 모아주택의 권리산정일은 2022년 6월 23일 모아주택 발표 당일이다. 권리산정 기준일까지 착공신고를 득하지 못한 사업의 토지 등 소유자는 추후에 해당 필지에서 모아주택이 시행된다면 현금청산 대상자가 된다.

 

한마디로 모아주택 재건축투자를 통해 시드머니를 불리려고 들어왔다가 현금 청산당하고 쫓겨날 수 있다는 것이다.

소유권 확보는 필수

권리산정 기준일까지 착공신고를 득했다고 하더라도 개별 모아주택의 조합설립인가 전까지 반드시 소유권을 확보해야 한다. 권리산정 기준일부터 2년 이내에 모아타운 지정이 되지 않는 경우 또는 모아타운 계획 수립 지역에서 제외되는 필지의 권리산정 기준일은 실효될 수 있다.

 

만약 모아주택을 통한 투자를 하고자 한다면 조합 설립인가 전까지 매입을 해서 분양권 받을 대상이 되는 것이 중요하다.

실거주는 필수

대부분 토지거래허가구역으로 지정되어 있기 때문에 실거주 목적이 아니라면 해당 구청에서 거래 허가가 나지 않는다. 그래서 재건축을 통해서 부동산 소액투자로 수익을 내기 위해서는 조금 불편하더라도 실제 해당 주택에 입주해서 살아야 한다.

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기존 입주민 분담금 고민

이번에 모아타운과 모아주택에 대한 발표가 나면서 원래 살고 있었던 입주민들의 경우는 '분담금'에 대한 부담감을 느낄 수밖에 없다. 재개발이나 재건축을 하게 되면 보통 '분담금'이라는 것을 내고 새로운 아파트에 입주하게 된다.

 

그런데 재건축 분담금을 납입하지 못하면 집에 입주를 못하게 되는 경우가 생길까 봐 걱정하는 사람들이 많다. 당장 현금이 있어야 그 집에 들어갈 수 있기 때문이다.

 

그래서 서울시에서는 기존 입주민들을 위한 모아주택 관련 정책도 함께 진행해서 어려움을 겪는 시민이 없도록 도움을 줄 것으로 보인다. 만약 가능하다면 버티다가 아파트가 지어지고 나면 받아서 실거주하거나 매도를 하는 것이 자산 증가에 도움을 주지 않을까 생각한다.

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