전세권 설정 및 해지하는 방법과 비용 핵심정리

2022년 07월 26일 by 익꿍

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전세권 설정 및 해지하는 방법과 비용을 알아보도록 하겠다. 지금 부동산 시장에서 가장 많은 문제가 되는 것이 바로 '깡통전세'와 관련된 문제일 것이다. 많은 부동산 투자자들이 일부 유튜버의 올바르지 못한 투자 조언 때문에 섣불리 무리한 레버리지를 일으켜서 갭 투자를 한 결과다.

 

결국 전세로 살고 있던 세입자에게 계약 만기가 되었는데도 보증금을 돌려주지 못하는 일이 비일비재를 넘어서서 심각한 사회적 문제로 대두되면서 은행에서 빌린 돈과 내 자산의 대다수를 차지하는 전세 보증금이 날아가버리는 사태가 발생할 수 있기 때문이다.

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깡통전세 문제는 우리나라의 심각한 사회적 문제로 대두되고 있다

임대를 주는 임대인들은 대부분 다주택자인 경우가 많은데, 현재 다주택자는 은행에서 자금을 마련하는데 여러 가지 규제들이 존재하기 때문에 다음 세입자를 구하지 못하는 경우 내 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기는 것이다.

 

게다가 대구나 인천처럼 향후 몇 년간 공급물량이 넘쳐나는 곳은 내가 지불했던 전세금보다 더 적은 금액을 주고 새로운 세입자가 들어오는 경우도 많기에 그 차액만큼을 집주인이 지급하지 못해서 문제가 발생하기도 한다.

 

이때 가장 좋은 해결방법 중 하나가 바로 전세권 설정을 통해서 내 돈에 대한 정당한 권리를 법적으로 보호받고 주장하는 것이다. 아래에서 그 방법에 대해 자세히 알아보도록 하자.


전세권 설정 이란?

전세권 설정은 임차인에게 더욱 중요한 개념이며, '확정일자' 또는 '전입신고'와 비슷한 효력을 가진다. 임대인과 임차인이 임대차 계약을 할 때 서로 합의해서 전세권을 설정하기로 약속하고 계약을 맺는 것을 말한다. 확정 일자와 전세권 설정의 차이점을 알고 싶다면 아래의 글을 참고해보기 바란다.

 

전세권설정과 확정일자 뭘 해야할지 모르겠다면 여기서 해결

내 주변에 요즘 왜 이리 안 좋은 소식들이 많이 들려오는지 모르겠다. 친구 중 한 명이 전세로 살고 있는데, 나가야 될 때가 다 되었는데 집주인과 연락이 되지 않아서 난감하다는 말을 전했다.

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전세권 설정하는 이유

전세로 사는 사람들에게 가장 중요한 것은 바로 '보증금'을 안전하게 지켜내는 일이다. 전세 보증금은 내 전재산에 가까운 돈일 수도 있으며, 누군가에게는 내 전재산과 은행에서 빌린 돈까지 모두 들어가 있을 수도 있다. 이런 큰돈을 지키기 위해서 임차인은 비용이 들어가더라도 전세권 설정을 하기를 추천한다. 

전세권 설정을 통해서 임차인은 전세보증금을 보호받을 수 있으며 만약 집이 제삼자에게 넘어가더라도 우선변제를 받을 수 있다. 또한 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 소송을 하지 않아도 임의로 Auction 신청이 가능하다.

 

게다가 전세권을 임대인 동의가 없어도 양도 및 전전세 계약도 가능해지기 때문에 가능하다면 확정일자를 받는 것도 괜찮지만, 전세권 설정도 좋은 전세금 보호 수단이 된다는 점을 알아두자.

  • 전세보증금 보호 목적
  • 우선변제권 획득
  • 임대인 보증금 미반환 시, 소송 없이도 임의 Auction 신청 가능 
  • 임대인 동의 없이 양도 및 전전세 설정 가능

전세권 설정 방법

전세권 설정 방법에 대해 간단히 알아보고 그에 필요한 비용을 비롯해 필요한 서류에 대해 아래에서 자세히 알아보도록 하자.

설정 방법

임대인과 임차인이 각각 필요한 서류와 비용을 준비해서 함께 동반하여 등기소에 가면 된다. 각 지역에 위치한 등기소에 가서 신청 수수료를 납부하고 그 이후에 영수증을 포함해서 제출해주면 전세권 설정이 간단하게 마무리된다.

가까운 등기소 찾기 관련 사진
집 근처 등기소를 쉽게 찾을 수 있다

우리 집에서 가까운 등기소 찾기

 

등기소찾기

[참고] 서울중앙지방법원 등기과, 상업등기소, 강남등기소, 관악등기소, 성북등기소, 동작등기소가 폐소되고 서울특별시 동작구, 관악구, 서초구, 강남구를 관할구역으로 하는 서울중앙지방법

www.iros.go.kr

법무사를 통해서 하는 경우는 더욱 간단한 서류만으로도 전세권 설정이 가능하지만 추가적인 법무사 수수료를 지불해야 한다는 점을 참고하자.

등기 비용

전세권 설정 등기 비용은 내가 임차인으로 들어가는 집 전세금의 0.24%(전세금의 0.2% + 교육세)다. 임대인의 동의가 있어야 전세권 설정이 가능한 만큼 임대인과 임차인이 필요서류를 함께 지참해서 방문해야 한다.

  • 전세금이 1억 인 경우 1억의 0.24%인 24만 원이 전세권 설정에 필요한 등기 비용

만약 임대인이 바빠서 함께 하지 못한 경우라면 임차인이 '임대인 위임장'을 지참해야 하며, 전세권 설정을 셀프로 하지 않고 법무사에게 의뢰한다면   그 수수료도 비용으로 지불해야 한다.

필요서류

등기 필요서류 관련 사진등기 필요서류 관련 사진2등기 필요서류 관련사진3

필요서류는 임대인과 임차인이 각각 다른 서류를 준비해야 한다. 아래에서 각자 필요한 서류에 대해 알아보고 준비하도록 하자.

  • 임대인
    - 등기필증(등기권리증), 인감증명서, 주민등록 등초본, 신분증 사본, 인감도장
  • 임차인
    - 주민등록 등초본, 임대인 위임장, 인감도장, 계약서, 전세권 설정 등기 신청서

전세권 해지 방법

전세권 해지는 설정할 때처럼 등기소를 통해서 말소 등기신청을 하는 방법이 있다. 하지만 전세권 해지 시에는 임대인에게 접수증 발송이 되고 등기소에 방문하면 된다.

필요서류

  • 임차인
    - 임대인 도장, 임대인 위임장, 주민등록 등초본, 신분증, 교육세/등록세 영수증, 등기신청 수수료, 전세 권리증, 해지 증서, 전세권 말소 등기 신청서 등

인터넷 등기소 사진
인터넷 등기소 홈페이지

이번 글에서는 전세권 설정 및 해지하는 방법과 필요서류 그리고 비용에 대해 알아보았다.

 

위의 내용들을 간략히 참고해서 등기 신청을 하기 바라며 최근 변경된 사항이 있을 수 있으니 등기소 홈페이지에 접속해서 정확한 서류들을 알아보기 바란다. 전세권 해지는 임차인이 할 수 있으며 비교적 전세권 설정에 비해 가벼운 마음으로 할 수 있을 것이다.


 

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