재건축 재개발 차이 아직도 모른다면(+조합원 조건)

재건축 재개발 차이 및 조합원 조건에 대해 아직도 모른다면 이번 글을 통해서 각각의 개념과 함께 다른 점이 뭐가 있는지 알아보도록 하겠다. 이 글을 읽은 사람들은 앞으로 혼동하지 않도록 자세히 설명할 테니 집중해서 읽어보기 바란다.

 

요즘 부동산에 관심을 가지는 초보투자자들이 늘어나면서 너도나도 부동산투자에 관심은 가지는데 대부분 '수박 겉핥기'식으로 공부하다 보니 이런 기본적인 개념조차 제대로 알지 못하는 사람들이 주변에도 많이 보인다.

그런 사람들과 혹여 논쟁이 생길 때 내가 설명하려 하지 말고 이 글의 링크를 복사해서 보내주면 간단하게 이해시킬 수 있을 것이다.

 

정부 부동산규제 완화정책 대표적 5가지

 

고정금리 단점 3가지

---

재건축 이란?

재건축은 정비기반시설이 양호하지만 주택이 노후되었거나 불량할 때 그 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 행위를 말한다.

 

정비기반시설은 도로나 주차장부터 광장이나 공원, 학교나 문화체육시설 등 다양한 생활편의에 필요한 시설을 뜻하며, 이것은 매우 양호하지만 주거환경이 낙후되거나 불량할 때 진행하는 것이 재건축이다.

 

쉽게 말해 해당 주택의 주변 시설은 양호해서 사람이 살기에 매우 적합하지만 해당 건물이 노후되었거나, 불량한 경우에 진행하는 것으로 기존 건물을 헐고 난 뒤에 신축건물을 세우는 것을 말한다.

 

재건축은 재건축 조합을 기존에 노후된 주택 소유자가 설립한 뒤에 자율적으로 건설하는 것으로 정부에서 진행하는 공공사업보다는 민간사업에 더 가깝다고 할 수 있으며, 재개발에 비해서 비용이 많이 들어가기 때문에 금전적으로 더 부담이 되는 사업이다.

 

그 이유는 대부분 재건축이 빌라나 단독주택이 아닌 노후 아파트를 대상으로 진행하는 경우가 많기 때문에 세대수가 많기 때문이다.

---

재건축 조합원 조건

재건축 조합원이 되려면 구역 내에 위치한 건축물 및 부속 토지를 동시에 소유해야 한다. 쉽게 말해서 토지가 아니라 건축물만 소유한 경우에는 재건축 조합원이 될 수 없으니 해당 사항을 참고하기 바란다.

---

안전진단 실시 여부

재건축의 경우는 반드시 안전진단을 실시하며, 이때 안전진단에서 일정 등급 이하를 받아야만 실시할 수 있으며, 민간사업 성격이 강하기 때문에 이를 통과하지 못하면 사업이 개시될 수 없다.

 

---

재개발 이란?

재개발은 기반시설 자체가 낙후된 지역의 도로나 상하수도 등 모든 시설을 새롭게 정비하면서 주택을 신축하는 사업을 말한다. 주거 환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이기 때문에 정부에서 진행하는 공공사업의 성격을 가진다고 볼 수 있다.

 

불량 건축물이나 노후 건축물들이 밀집해 있는 지역의 주거환경을 개선하고, 정비 기반시설 자체를 아예 개선하기 위한 목적으로 거주 환경이 180도 바뀌는 정도의 사업이라고 할 수 있으며, 그렇기에 정부 차원의 사업 성격이 더 강하다고 할 수 있는 것이다.

 

쉽게 말해서 재건축보다 더 광의의 정비사업이라고 할 수 있고, 해당 지역 전체를 '갈아엎는' 사업이라고 할 수 있겠다. 또한 서울시를 기준으로 90제곱미터 이상 소유해야 재개발이 가능하고 30제곱미터 이하의 토지는 현금 청산이 이루어진다.

---

재개발 조합원 조건

재개발 조합원이 되기 위해서는 구역 내에 위치한 토지 or 건축물 소유자이거나 토지 소유자의 토지를 사용할 수 있는 권리를 가지는 지상권자여야 한다.

---

안전진단 실시 여부

정부에서 정비 기반시설 자체의 노후와 낙후를 판단하기 때문에 개인이 안전진단을 별도로 시행하지 않으며, 재개발 지역은 이미 50년 이상 지난 낙후된 동네가 기준이 되기 때문에 별도의 안전진단을 할 필요가 없는 것이다.

---

재건축 재개발 차이는 뭐가 있을까?

재건축과 재개발의 차이는 투자금부터 시작해서 안전진단 여부, 사업 진행 속도 등 다양한 분야에서 차이가 있다. 그래서 부동산에 대해서 제대로 모르는 상태에서 이를 혼동해 투자한다면 금전적으로 큰 손해를 볼 가능성도 있다.

 

아래의 표를 통해 둘 사이의 차이에 대해서 누구나 알기 쉽게 요약해 보도록 할 테니 참고하기 바란다.

구분	재건축	재개발
해당 법령	도시 및 주거환경 정비법
정비기반시설	양호함	열악함
실제 투자금	민간사업의 성격으로 비교적 많음	공공사업 성격으로 비교적 적음
사업 시행 조건	- 전체 구분소유자 및 토지면적의 3/4 이상 동의 - 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적 50% 이상 동의	- 토지 등 소유자의 3/4 이상 동의 -토지 면적의 50% 이상 토지소유자 동의
조합원 조건	구역 내 위치한 건축물과 토지 동시 소유자 (소유자가 다수인 경우 대표자 1명만 자격부여)	- 구역 내 위치한 토지 소유자 - 구역 내 위치한 건축물 소유자 - 구역 내 위치한 토지 or 건축물 지상권자
안전진단	실시	미실시
개발부담금	'재건축 초과이익 환수법'에 의거 부담금 부과	해당 없음
주거이전 및 영업보상비	대부분 해당하지 않음(서울시내 단독주택 재건축 사업시행자 제외)	지급해야 함
사업 진행 속도	비교적 빠름	비교적 느리고 어려움
무허가 건축물 인정여부	불가능	특정기간 이전 등록 또는 항공사진에 나타나 있는 경우에 인정

---

재건축 재개발 투자 트렌드는

예전에는 사업 속도가 느린 재개발보다는 재건축이 사업속도도 빠르고 투자 시 비교적 수익 내는 기간이 짧고 확실하다 보니 인기가 많았다.

그런데 재건축에 점점 정부에서 전매제한이나 안전진단 그리고 초과이익환수제 등 다양한 규제를 하기 시작하면서 수익을 내기가 어려워졌다.

 

그래서 현재는 재건축에 비해서 규제를 덜 받고 안전진단도 별도로 할 필요가 없는 '재개발'이 기대되는 지역으로 부동산 투자 트렌드가 바뀌어가고 있다.

---

갭투자 하기 전 필수지식 전세가율 계산 방법

코픽스 기준금리 하락 원인 3가지(+주택담보대출 금리 전망)

부동산 투자 저점 시그널 TOP 6

융자 있는 집 전세 계약 시 주의사항 3가지(+특약)

소자본 1인창업으로 대박나는 아이템 TOP 5