융자 있는 집 전세 계약 시 주의사항 3가지(+특약)

융자 있는 집 전세 계약 시 주의사항은 뭐가 있을까? 전세를 구할 때 융자(집을 담보로 은행에서 돈을 빌림)가 있는 집은 피해야 한다는 이야기는 예전부터 있었다. 특히 전세 계약을 할 때는 반드시 사전에 등기부등본을 체크하고 융자가 있는지 확인을 해야 하며, 만약 융자가 있다면 내 보증금을 지키기 위한 모든 수단을 동원해야만 한다.

 

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융자 있는 집에 전세를 들어간다면 만약 요즘처럼 '깡통전세'가 문제가 되는 시점에 내 돈을 지킬 수 있는 확률이 급격하게 떨어지기 때문이다. 나중에 문제가 생겨 Auction을 통해서 전세금을 받고 싶어도 1순위 근저당이 은행에 있기 때문에 집을 매도하고 융자금이 은행에 모두 상환된 다음에야 후순위로 내가 보증금을 받을 수 있는 것이다.

 

하지만 융자 있는 집을 고르기 싫어도 어쩔 수 없이 들어가야만 하는 상황이 생기기 마련이다. 융자가 있다면 전세 계약 시 가격이 더 저렴하거나, 입지가 좋은 등 해당 집을 선택해야만 하는 다양한 이유들이 존재하기 때문이다.

융자 있는 집, 전세계약 해도 되는걸까?

만약 내가 최대로 구할 수 있는 현금이 은행에서 빌리는 돈을 포함해서 1억 5천만 원인데, 융자가 있는 정남향에 역세권인데 전세로 1억 5천만 원이고 융자가 없는 집이 정북향에 역에서 멀리 떨어졌는데도 불구하고 전세로 2억 5천만 원이라면 어떤 집을 선택해야 할까?

 

이번 글을 읽고 나면 융자 있는 집 전세 계약 시 어떤 것들을 조심해야 하는지, 그리고 어떤 준비들을 해야 하는지, 특약 사항에 뭐라고 적어야 하는지도 알 수 있을 것이니 반드시 참고하기 바란다.

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융자 란?

융자에 대한 개념을 먼저 이해하면 글을 읽는데 도움이 된다. 융자는 '채무'라고 할 수 있는데 은행에서 융통한 자금이라는 뜻의 융자는 은행에서 집을 담보로 돈을 빌리는 것이다.

융자란 집을 담보로 삼아 돈을 은행에서 빌려 융통하는 것으로 등기부등본에 근저당 설정이 된다

만약 집주인의 상환능력이 없어지면 은행에서는 집을 현금화해야 하고, 현금화 한 뒤에는 은행이 융자금을 가장 먼저 가져가게 되기 때문에 많은 이들이 융자를 꺼려할 수밖에 없는 것이다.

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융자 있는 집 기피현상

그럴 수밖에 없다. 나 같아도 피할 수 있다면 피할 것이다. 이것이 사실이다. 하지만 현실적으로 융자 있는 집을 들어갈 수밖에 없는 상황이라면 이야기가 달라진다.

 

혹자는 이렇게 말할 수 있다. "그냥 안 들어가면 그만 아님?" 하지만, 지금도 많은 사람들이 융자 있는 집에 거주하고 있다는 것을 알아두기 바란다.

모든 융자 있는 집이 위험하다고 생각한다면 그건 잘못된 생각일 수 있다. 아래의 주의사항을 눈여겨본 뒤에 어느 정도 감당 가능하다면 융자 있는 집도 좋은 선택이 될 수 있으니 참고하기 바란다.

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융자 있는 집 전세 계약 주의사항 3가지

그렇다면 전세 계약을 할 때 융자 있는 집에서는 우리가 뭘 신경 써서 따져봐야 할까? 아래에서 각각의 항목을 따라 하나씩 확인해보도록 하겠다.

 

그 외에 기본적으로 전세 계약 시 알아두어야 할 전세권 설정이나 확정일자 받는 것에 대해 알고 싶다면 아래의 글을 읽어보기를 추천한다.

전세권 설정 및 해지하는 방법과 비용 핵심정리

전세권설정과 확정일자 뭘 해야할지 모르겠다면 여기서 해결

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전세 계약 물건의 시세 확인

첫 번째로 신경 써야 할 것은 내가 융자가 있음에도 전세 계약을 체결하려고 하는 물건의 시장에서의 평균 시세를 확인해보아야 한다. 현재 해당 주택의 시세가 융자금과 전세금을 더한 것보다 비싼 가격에 거래되고 있다면 비교적 안전한다고 할 수 있다.

 

부동산 분양 청약 시세 변화 정책까지 알 수 있는 사이트 추천

 

융자가 있는 집은 융자와 전세보증금의 합이 시세의 50%~60% 사이인 경우라면 융자가 있더라도 비교적 안전한 전세 계약 매물이라고 말할 수 있겠다.

 

만약 융자와 전세 보증금의 합이 시세 80%를 넘어가는 경우라면 위험한 매물이기 때문에 전세 계약을 포기하기를 추천한다. 향후 문제가 생겼을 때 내 돈을 온전히 보존하기 어려워지기 때문이다.

 

쉽게 예를 들어보도록 하겠다. 시세 10억의 주택에 전세 보증금 5억을 주고 들어가는데, 융자가 1억 있다면 융자와 전세금을 합한 돈이 6억이 된다.

 

만일 융자 1억 원을 갚지 못해서 집이 임의로 'Auction'에 넘어간다고 하더라도 은행에서 융자금 회수 이후에는 그다음 권리를 가진 내가 보증금을 회수할 수 있기 때문이다.

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아파트에만 해당

그렇다. 위의 사례는 지극히 아파트에만 해당하는 사례라고 할 수 있다. 요즘 화제가 되고 있는 서울과 인천의 특정 구의 '깡통전세'에 대한 뉴스는 부동산에 조금만 관심이 있다면 알 수 있을 것이다.

깡통전세 피해가 심각한 수준이다

융자 있는 '아파트'에 한정해서 전세 계약을 고민을 해볼 수 있지만, 빌라나 오피스텔의 경우는 더욱 보수적으로 접근해야 한다. 또한 빌라는 명확한 시세 확인이 어렵기에 되도록 융자가 있다면 되도록 지양하는 편이 내 돈을 지키는 방법이 될 것이다.

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부동산 시장 분위기 파악

부동산 시장의 분위기는 반드시 파악해야 한다. 융자가 있는 집은 더더욱 그럴 수밖에 없는 게 금리를 지속적으로 인상하는 이런 시기에는 융자를 받은 입장에서 무조건 부담스러울 수밖에 없고, 집주인이 융자에 대한 이자 납입이 부담스러워서 제대로 원리금 납입을 못하는 경우가 증가할 수밖에 없다.(연체율 증가)

기대 인플레이션 최고치, 추가 금리인상 할 수 밖에 없는 이유

가장 좋은 것은 내 거주공간을 온전히 지켜내고 아무 일 없이 지나가는 것으로, 아무리 안전하다고 해도 '속 시끄러울 일' 자체가 없는 것이 가장 BEST라고 할 수 있기 때문에, 시장 분위기가 이렇게 안 좋을 때는 월세로 잠시 거주하더라도 융자 전세 계약을 피하는 편이 낫다고 생각한다.

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융자 적다고 안심하면 안 되는 이유

위에서 언급했지만, 융자와 전세금을 합한 비율이 50% 정도면 꽤나 안전한 전세 계약이 가능하다고 했으나, 하나 더 주의해야 할 사항이 있다.

 

내가 등기부등본을 확인한 시점 이후에도 추가적인 근저당이 생길 가능성도 염두에 두어야 하기 때문이다. 따라서 조금 더 안전한 거래를 하기 위해서 융자 있는 집은 전세계약 시 '추가적인 근저당은 설정하지 않는다'라는 특약 조건을 넣어서 계약을 진행하기를 추천한다.

융자가 소액 있다고 하더라도 금전적 피해를 막기 위해서는 '특약'이 도움이 될 것이다.

융자 있는 집을 매매 시에는 잔금을 치르는 날 전까지 저당권이 말소되었는지를 확인하고, 특약 사항에 '융자 말소 이후에 소유권을 이전'하겠다는 특약을 넣어서 거래하면 안전하게 융자 있는 집을 매매 계약할 수 있을 것이다.

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