내 집 마련할 때 스트레스 DSR이 미치는 영향(+대출한도)

이번 글에서는 내 집 마련할 때 스트레스 DSR이 미치는 영향에 대해 간단히 알아보도록 하겠다. 아마 2024년에 집 값도 많이 하락했고, 지금쯤 집을 사두면 어떨까 하는 생각에 부동산 투자를 고민하고 있는 사람들이 많을 것이다.

 

그런데 부동산 투자는 언제나 '대출'과의 전쟁이고 싸움이다. 자금계획을 제대로 세우지 않았거나, 면밀히 검토하지 않고 섣불리 덤볐다가는 큰돈을 잃을 수 있는 시장이기 때문이다.

 

특히 작년 말에 정부에서 해당 정책을 발표하면서 부동산 시장은 더 얼어붙었는데, 오늘 그 내용과 함께 앞으로 우리가 은행에서 돈을 빌릴 때 어떤 영향을 받게 되는지 간단하게 알아보도록 하겠다.

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스트레스 DSR 이란?

총부채원리금상환비율(DSR)을 산정할 때 정해진 수준의 '가산금리'를 미리 계산해서 차주의 상환능력 평가 시 문제가 없는지 확인하고 또한 원리금 상환액을 높게 판단하는 것을 말한다. 

 

먼저 위에서 말한 원리금상환비율은 돈을 빌리는 사람의 연 소득에서 총부채의 연간 원리금 상환액이 차치하는 비율을 말한다.

 

예를 들어 1억 원의 연 소득 중에서 5천만 원을 연간 원리금 상환액으로 사용하고 있다면 DSR이 50%가 되는 것이다.(예시는 쉽게 이해하라고 극단적으로 들었음)

 

한 마디로 스트레스 DSR은 연간원리금상환액에 정해진 수준의 가산금리를 추가해 내가 매달 납부해야 하는 원금과 이자를 더 높게 판단하는 것을 말한다.

 

쉽게 말해, 대출을 받을 때 우리는 정책자금이 아닌 경우 DSR을 산정해 정해진 한도 내에서 대출을 받게 되는데 가산금리가 적용되면서 실질적으로 대출을 받을 수 있는 한도가 줄어들게 되는 것이다.

 

즉, DSR을 계산해서 도출된 한도보다 더 적은 금액만 대출이 가능하다는 뜻으로 받아들일 수 있으며, 결국 대출한도가 줄어드는 부수적인 효과를 가져오게 되는 것이다.

제도 시행 이유는?

이렇게 스트레스 DSR 제도를 시행하는 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있는데, 첫 번째는 상환능력을 넘어선 과도한 가계대출의 확대를 방지하고, 두 번째는 고정금리를 확대하고 가계부채의 질적인 개선을 도모하는데 그 목적이 있다고 할 수 있다.

 

약 2년 전부터 금리인상으로 인해 부채를 감당하지 못하는 채무자들이 많아지고, 앞으로 단기간 내에 금리 하락보다는 상승의 확률이 더 높기 때문에 정부는 미리 상환능력 평가 시 더 높은 금리에도 버틸 수 있는지 확인하는 것이다.

 

사실 이런 제도는 가계부채가 많다고 대한민국에서만 시행하는 것이 아니라 전 세계적으로 시행하는 국가들이 많으며, 대표적으로 캐나다와 호주 그리고 홍콩 등이 약 2% ~ 3% 정도의 금리를 부과한 뒤 상환능력을 평가하고 있어 선진국이라면 어느 정도 도입된 제도라고 할 수 있다.

 

스트레스 DSR 단계별 적용 상세내용

금융시장에 미칠 파급효과를 고려해 단계별로 적용할 예정이라고 한다.

• 1단계 - 은행권 주담대 적용은 2024년 2월 26일부터
• 2단계 - 은행권 신용대출 및 2 금융권 주담대 2024년 6월 예정
• 3단계 - 스트레스 DSR 안착 상황 시 제2 금융권 신용대출 예정
• 4단계 - 2024년 하반기 모든 금융권 전체 대출상품에 적용 예정

만약 1단계가 시행되는 2024년 2월 26일 전날인 25일까지 입주자 모집공고를 접수했다면 집단중도금 대출은 스트레스 DSR 적용 없이 이용이 가능하며, 2월 25일까지 부동산 매매계약을 체결한 당사자는 주담대를 기존과 같이 이용 가능하다.

스트레스 DSR이 미치는 영향

결국 DSR은 내 집 마련을 할 때 가장 많이 따지게 되는데, 정부에서 진행했던 특례보금자리론이나 디딤돌, 보금자리론처럼 정책대출을 제외한 모든 DSR 대출상품에 적용되기 때문에 당연히 영향이 있을 수밖에 없다.

 

기존에는 4억 원을 대출받을 수 있었던 사람이 스트레스 DSR을 적용해 은행에서 약 3억 원밖에 자금을 빌릴 수 없다면 결국 부동산 매수가 어려워지고, 거래가 줄어들면서 주택 수요 자체가 감소할 수밖에 없기 때문이다.

 

결국 수요의 감소는 부동산의 가격에도 영향을 미치게 되는데, 요즘 시장 상태를 보면 서울만 해도 8만 개가 넘는 매도물량이 쌓이고 있는데, 사겠다는 사람은 없는 시장이기 때문에 '보이지 않는 손'에 의한 수요과 공급 법칙에 의해 가격에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

물론 신생아 특례대출이나 미분양 60제곱미터 이하 주택 매수 시 주택 수에 포함을 시키지 않는 등 정부에서도 집값의 하락을 막기 위해 여러 정책들을 내고는 있지만, 어떻게 될지는 미지수다.

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대출금리 상승을 대비하는 정책

고금리 시대임에도 불구하고 지속적으로 늘어나는 가계대출을 막고, 대출금리가 더 올랐을 때 버티지 못할 사람들은 아예 대출을 쉽게 해주지 않겠다는 의도로 시작된 스트레스 DSR은 현재 상황에서 적합한 조치가 아닌가 생각한다.

 

물론 그에 따라 집 값 하락에 대한 리스크가 있긴 하지만, 이는 우려일 뿐 미래의 자산가격을 우리가 맞출 수는 없기 때문이다.

 

이 제도의 영향으로 결국 대출한도가 줄어드는 것은 확실하니, 혹시 올해 주담대를 통해 내 집 마련을 생각하고 있는 사람이라면 매매계약서를 작성하고 계약금을 걸기 전에 반드시 자신의 대출한도를 명확하게 알아보고 매수하기를 추천하며 글을 마치도록 하겠다.

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