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분양권 입주권 차이점과 장단점 3가지 아직도 모르겠다면

by 익꿍 2022. 1. 9.
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2020년과 2021년 대한민국에는 한 번도 경험해보지 못한 부동산 폭등 장세가 나오면서 많은 2030 세대들이 나도 지금 투자 안 하면 영원히 뒤처질 거 같다는 'FOMO'를 느끼고 영혼까지 끌어모은 대출로 집을 구매하는 '영끌'족들이 엄청나게 증가했다. 게다가 부동산 투자에 새롭게 관심을 가지는 사람들이 나오면서 입주권이나 분양권 등 기본적인 부동산 용어도 잘 모르고 급하게 투자를 하는 사람들이 많아졌는데, 오늘 포스팅을 제대로 읽으면 분양권/입주권의 차이나 장단점 등을 헷갈리지 않고 명확하게 알 수 있을 것이다.

분양권이 뭘까?

분양권은 아파트 청약과 관련이 깊다

분양권은 아파트 청약에 당첨된 경우 당첨된 아파트에 입주를 할 수 있도록 해주는 '권리'를 일컬어 분양권이라고 부른다. 특정 아파트 청약에 당첨되는 것으로 계약 평형과 내가 입주할 동과 호수가 정해져있으며 건물의 취득 잔금 청산일과 등기부상에 등기 접수일 중에서 빠른 날이 된다.

분양권의 장점

분양권의 첫번째 장점은 비교적 목돈이 들어가지 않는다. 분양권의 경우는 계약금의 10~20% 정도만 부담하면 입주 때까지 중도금과 잔금을 분할로 지불하기 때문에 비교적 목돈에 대한 부담감이 적을 수밖에 없으며, 분양권을 거래한다고 해도, 중도금에 웃돈을 더한 금액만 있으면 되기 때문에 한 번에 큰돈이 나갈까 봐 걱정하지 않아도 된다.

분양권의 두번째 장점은 분양권 구입에는 '청약통장'이 굳이 없어도 된다는 점과 동/호수를 골라서 구매할 수 있다는 점이다.

  • 비교적 목돈이 들어가지 않는다.
  • 청약통장이 없어도 된다.
  • 동과 호수를 내가 골라서 구매할 수 있다.

분양권의 단점

분양권의 첫 번째 단점은 내가 타인의 분양권을 살 때 '웃돈'의 기준이 없다는 것이다. 따라서 로열동이나 로열층의 분양권을 산다고 해도 조사해본 시세보다 너무 높은 가격을 웃돈으로 주어야 한다면 반드시 고민해보고 신중하게 구매해야 한다.

분양권의 두번째 단점은 단점이라고 하기는 어려우나, 만약 분양권을 구매하기 전에 해당 지역의 공급량이나 수요량을 정확하게 파악하지 못한 상태에서 분양권을 샀다면 공급량이 많아짐에 따라서 '미분양'이 생겨서 내가 낸 '웃돈'이 '투자손실'로 고스란히 나에게 돌아올 수 있다는 점이다.

  • 타인 분양권 구입 시 '웃돈'의 기준이 없다.
  • 주변 부동산의 공급/수요를 정확히 파악하지 않으면 웃돈이 바로 투자손실이 될 가능성이 높다.

입주권이 뭘까?

입주권이란 정부 주도의 재개발이나 재건축과 관련이 깊다

입주권은 정부주도로 재개발이나 재건축, 택지개발사업구역 등으로 인해서 주택이 철거되는 소유주에게 주어지는 입주자격을 일컬어서 '입주권'이라고 말한다. 입주권이라는 것은 결국 '정부 주도'하에 이루어진 부동산 택지 개발사업 등이 있을 때 해당 지역에 원래 거주하고 있던 사람들이 '조합'에 가입하면서 다른 사람들보다 더 먼저 해당 택지에 새롭게 개발되어 지어진 곳에 먼저 분양받을 수 있도록 해주는 권리라고 할 수 있겠다.

입주권의 장점

입주권의 첫번째 장점은  일반적으로 분양되는 주택에 비해서 싼 가격에 주택을 매입할 수 있다는 점이다. 이게 첫 번째이자 가장 큰 입주권의 장점이라고 할 수 있겠다.

두 번째 장점은 청약통장이 필요 없어서 청약통장이 없는 사람이거나, 청약통장을 만든 지 얼마 되지 않아서 청약가점을 얼마 받지 못했던 사사람에게 더 유리할 수 있다.

세 번째 장점은 입주권을 가진 조합원들이 동/호수의 배정에 있어서 첫 번째 순위이고, 그 뒤에 남은 물량을 일반 분양한다는 장점 때문에 좋은 동 호수의 선점이 가능하며, 조합원들에게는 이주비 지원 등의 다양한 혜택이 있다.

  • 일반분양에 비해서 저렴한 가격에 주택 매입 가능하다.
  • 청약통장이 없거나 청약가점이 얼마 없는 사람이 유리하다(청약통장이 필요 없기 때문)
  • 동/호수를 비교적 내가 원하는 대로 선점이 가능하다.

입주권 단점

입주권의 첫번째 단점은 '목돈'이 한 번에 들어간다는 것이다. 큰돈이 들어가는데, 위에서 언급했던 분양권과는 달리 입주권의 경우는 한 번에 지급해야 한다는 것이 큰 부담이 될 수 있다.

두 번째 단점은 조합원으로 참여한 사람이 아닌 입주권을 매매해서 조합원 '자격을 취득한 경우에는 웃돈을 지불해야 하기 때문에 아무래도 부담을 가질 수밖에 없다.

세 번째 단점으로는 입주권의 경우 해당 택지의 개발사업이 지연되거나, 미분양 등의 생각하지 못한 부분에서 추가적인 조합원들 사이의 '분담금'이 들어갈 수 있어서 추가 비용에 대한 리스크가 있다는 점이 마지막 단점이 되겠다.

  • 목돈이 들어간다.
  • 입주권 매매를 통해 조합원 자격을 '취득'한 경우 웃돈에 대한 비용지불로 부담스러울 수 있다.
  • 개발사업의 지연이나 공사지연으로 추가분담금을 더 지불해야 하는 비용적인 리스크가 있다.

분양권과 입주권 차이점

분양권과 입주권의 차이에 대해 궁금한 사람들을 위해서 일목요연하게 정리해보았다. 둘의 차이에 대해서 명확하게 알고 나면 부동산 투자에 있어서도 조금은 도움이 되지 않을까 생각한다.

1. 취득세

분양권의 경우는 먼저 분양한 뒤에 '소유권 이전등기'가 안된 상태라서 매입 했을 때 취득세에 대한 의무가 없지만, 입주권은 관리처분 인가 이후에 당장에 건물이 멸실돼서 없어지더라도 '토지'분 취득세 4.6%를 지불해야 한다. 그렇다고 해서 분양권이 취득세를 아예 내지 않는 것은 아니고, 아파트 완공 이후에 소유권 이전등기를 완료한 시점에 취득세를 납부하게 된다.

2. 양도소득세 비과세 여부

분양권의 경우 전매 시에 1년 미만으로 보유하고 양도했을 때 50%, 1년 이상 2년 미만 보유하면 40%, 2년 이상이면 6~42%로 양도 차익에 따라 차등적으로 과세를 하는데 주의할 점은 부동산 정책이 한 번 바뀌면서 <조정대상지역 내 분양권 전매의 경우>양도소득세율이 보유 기간과 무관하게 50% 일괄적으로 적용받는다.

입주권의 경우 1년 이내에 양도하면 40%이며, 1년 이상이면 6~42%의 양도 시 차익에 따라서 '차등적 과세'를 하도록 한다.

📌주택 수 포함여부는?📌

분양권은 건물이 완공되었다고 해도 세법 상 잔금을 다 내야만 주택으로 인정을 했었다. 하지만 이 역시 부동산 정책의 변경으로 인해서 분양권을 보유한 사람도 '유주택자'로 간주되기 때문에 지금은 사실상 입주권이나 분양권이나 가지기만 하면 '유주택자'로 간주가 되어서 둘의 차이라고 적을 수가 없었다.(미분양 최초계약은 예외) 결국 지금은 분양권과 입주권을 소유한 사람은 대부분 무주택자에서 제외된다.

이런 정책을 만든 이유는 "청약당첨 후 전매 등을 반복하면서 주택을 소유하지 않아서 무주택 기간 청약가점이 계속 높아지는 '부조리' 때문"이라고 국토부에서는 설명했다.

 

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