부동산 임장 뜻 투자 전 필수 체크리스트 2가지

2022년 08월 14일 by 익꿍

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부동산 임장 뜻 그리고 투자 전 필수 체크리스트 2가지에 대해 알아보고자 한다. 요즘 코인, 주식에 이어서 부동산에도 엄청난 하락 및 거래 멸종(?) 사태가 일어나면서 무리해서 투자했던 사람들이 급급매 매물로 시장에 던지면서 청약도 아닌데 급매로 나온 물량을 '줍줍'으로 저렴하게 매수하는 사례들이 연이어 발생하고 있다.

 

가장 대표적인 사건이 '6억 하락'이라는 자극적 제목으로 나온 송도의 [더샵 송도 마리나 베이 34평형]4달 전의 11억 4천만 원보다 약 50% 가까이 하락한 6억 5천만 원에 실거래되었으며 증여나 직거래가 아닌 중개거래로 이루어지며 국토부에 신고를 마쳤기 때문이다.

송도 34평 6억 실거래 관련 뉴스
6억대에 팔린 더샵 송도 마리나베이 관련 뉴스기사

마곡지구도 13억대의 20평대 아파트가 실거래 9억 원대에 형성되면서 실제로 부동산 대세하락기가 도래했다는 말까지 나오고 있다.

 

하지만 진짜 부동산 투자자라면 미리 매수를 원했던 지역을 '임장'하고 투자매력도를 확인한 후에 무리하지 않고 적당한 선에서 본인이 원하는 매물이 저렴하게 나왔다면 반드시 매수해서 상승기를 기다리는 지혜를 발휘해야 한다.

그렇다면 부동산 임장이란 무슨 뜻이고, 임장 시 반드시 우리가 체크해야 할 것들은 무엇이 있는지 알아보도록 하자.


부동산 임장 이란?

부동산 임장은 내가 직접 발로 뛰면서 '현장'에서 해당 지역에 대한 여러 사항들을 확인하는 것을 말한다. 내가 관심을 가지고 있는 부동산 물건(주택, 상가, 토지 등)에 여러 사항들을 보기 위해서 내 '발품'을 파는 행위라고도 할 수 있다.

임장 뜻 사진
임장이 한자였구나?


부동산 임장 하는 이유

크게 2가지의 이유를 들어서 볼 수 있겠다. 첫 번째는 내가 가진 제한적인 종잣돈을 이용해서 투자할 수 있는 가장 적합한 지역을 찾기 위해서 임장을 하는 것이며, 두 번째는 인터넷에서 글과 사진으로 보는 것과 내가 직접 '발품'을 팔면서 눈으로 확인하는 것과는 크나큰 차이가 있기 때문이다.

 

사실 임장이 필요 없는 경우가 있다. 예산이 충분하고 여유가 있는 경우다. 이럴 때는 서울에 위치한 아파트가 누가 보기에도 장기적으로는 보유하고 있기만 해도 오를 거라고 예상하기 때문에 임장이 필요 없다.

 

또한 나라에서 "해당 지역은 많은 수요로 인해서 과열지구로 지정합니다"라는 발표까지 해주는 곳에 충분한 예산을 들고 진입할 경우에는 단기적으로 하락이 나오더라도 결국 수요가 넘치게 되면서 10년 이상 장기보유가 가능하고 여유가 있다면 손해를 볼 가능성이 매우 낮아지는 것이다.(하지만 그런 사람이 몇이나 될까?)

 

하지만 부동산을 투자할 때는 내가 가진 예산이 정해져 있을뿐더러 한 번 거래할 때 금액 자체가 높아서 구매 전에 직접 내 눈으로 여러 제반사항들을 확인하는 절차가 필요한 것이다.

가장 많이 알려진 것이 "초품아(초등학교를 품은 아파트)'라는 단어가 아닐까 싶다. 이처럼 부동산을 매수할 때 그 주변의 인프라 및 여러 요소들은 반드시 점검을 통해서 앞으로도 해당 지역에 수요가 지속적으로 생길 수 있는지 판단하는 중요한 요소가 된다.

 

아래에서는 부동산 임장 시 반드시 확인해야 하는 것을 2가지로 나누어서 간단히 설명해보고자 한다. 향후 부동산 투자를 생각하고 있는 사람이 있다면 도움이 되기를 바라며 적어보도록 하겠다.


부동산 임장 체크리스트 2가지

부동산 임장 시 확인해야 할 부분은 크게 2가지로 나누어서 볼 수 있다. 해당 '지역'의 인프라에 관련된 것과 해당 '아파트'에 관련된 것으로 나누어서 살펴볼 수 있으며, 둘 중 우선순위를 정하라면 나는 개인적으로 '지역'에 한 표를 던지고 싶다. 아래의 체크리스트를 보면서 조금 더 자세히 알아보고, 지역 체크리스트가 더 중요한 이유까지도 알아보도록 하자.


지역 임장 시 체크리스트

지역 임장 시 체크해야 하는 부분은 무엇이 있는지 간단히 목록으로 알아보도록 하겠다.

  • 지역 인구수
  • 해당 지역 향후 공급 물량
  • 개발 호재
  • 중심 상권
  • 주변 학군
  • 교통 및 각종 인프라

위의 6가지만 체크하더라도 부동산 투자에 있어서 실패를 하기는 어렵다고 생각한다. 중요한 것은 해당 지역의 인구수가 얼마나 되는지 그리고 해당 인구수에 비례해서 해당 지역에 향후 몇 년 간 공급물량은 얼마나 되는지를 알아봐야 한다.

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현재 인천이나 대구의 경우 '공급폭탄'이라는 말이 나오면서 가격이 대부분 하락하는 모양새를 보이고 있는데 2025년까지는 지속적으로 공급만 늘어나도 금리 인상으로 인해 수요는 하락할 것이다. 그렇다면 당연히 경제원리대로 가격이 하락할 수밖에 없고, '상투'에서 잡은 투자자들은 손절하거나 높은 이자를 지불하면서 버티는 상황이 되는 것이다. (이때 하우스푸어가 뉴스에 나오기 시작함.)

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영혼까지 끌어모아서 투자한 사람들은 경제적으로 위기를 느낄 가능성이 높다

또한 가장 중요한 것이 향후 개발호재(GTX 노선 등) 및 중심 상권까지의 거리 그리고 출퇴근이 용이한 교통인프라 및 주변 공원 조성 여부나 대형마트 등 생활인프라도 잘 구축되어있는지가 핵심적으로 분석해야 할 사항이다.


아파트 임장 시 체크리스트

아파트 임장 시 체크해야 하는 부분도 분명히 있다. 같은 아파트여도 여러 조건들에 따라서 가격이 적게는 몇백만 원에서 많게는 1억 원까지도 차이가 날 수 있기 때문이다.

  • 아파트 동/호수(로열동, 로열층)
  • 방 및 화장실 구조
  • 남향 여부 및 전망(예시 : 한강뷰)
  • 1세대 당 주차 대수
  • 동 간 거리
  • 누수 및 결로 여부

같은 이름과 같은 지역의 아파트라도 분명히 살기 좋은 동/호수는 있기 마련이다. 그리고 해당 아파트가 정말 괜찮은 아파트인지 판단하기 위한 조건들도 여러 가지가 있을 수 있다.

 

가장 대표적으로 남향인지 아닌지도 별 것 아닌 것 같지만 인간의 삶에 '햇빛'이라는 요소가 중요하기 때문에 반드시 따져봐야 하고(향후 가격에도 영향을 미침) '한강뷰'아파트처럼 뷰가 좋은 아파트는 시세가 같은 아파트여도 비쌀 수밖에 없다.

 

또한 요즘처럼 한 집에 2대 이상의 차량을 가진 경우가 많기 때문에 주차공간 부족으로 이웃 간 트러블을 발생시키지 않으려면 주차공간은 넉넉한지 여부도 반드시 미리 점검을 해야 한다.

 

사생활 보호를 위해서 적당한 동 간 거리도 필수이고, 방과 화장실의 구조 및 전용면적은 잘 빠져있는지도 향후 전월세 세팅을 할 때 매우 중요한 요소로 자리잡기 때문에 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트라고 할 수 있다.


지역 임장이 더 중요한 이유

위에서 체크리스트 2가지를 언급했지만, 결국 시장에서 장기적으로 상승하는 것은 해당 '아파트'가 아닌 '지역'이 얼마나 괜찮은 곳인지가 큰 영향을 끼친다고 볼 수 있다.

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지역 호재는 주변 아파트 시세를 모두 끌어올릴 수 있다

대표적인 사례가 아래의 인천시청역 근처 아파트라고 할 수 있다. 아파트가 어떤 아파트인지 그리고 구조는 어떻게 생겼는지 여부를 떠나서 GTX 노선이 바로 해당 아파트 앞에 깔리면서 서울과의 접근성이 크게 향상되었다는 것 자체로 큰 상승을 가져오는 것이다.

아실 인천 극동아파트 시세인천 대우재LH 아파트 시세
왠만한 코인 상승률보다 더 높게 오른 차트

그로 인해 가격은 2배 이상 상승했으며 실제로 하락기에도 거의 하락하는 모습을 보이지 않고 있다. 굳이 팔지 않고 버티기만 해도 향후 더 오를 가능성이 충분하기 때문에 매물 자체가 안 나오는 것이다.

 

내가 제시한 체크리스트 2가지 이 외에 본인이 반드시 체크해야 할 사항이 있다면 위의 항목에 추가해서 확인을 반드시 하기 바란다. 남들이 살기 좋은 집을 체크하기 전에 우선 내가 살기 편해야 실거주를 하면서 현재와 같은 대세하락장을 잘 버텨나갈 수 있기 때문이다.

 

또한 이런 하락기에 지속적으로 시장에 남아있는 사람만이 향후 상승장에서 큰 수익을 볼 수 있다는 것을 명심하기를 바란다.


 

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