전세에서 월세로 전환 할 때 적정 월세 계산하는 방법

전세에서 월세로 전환할 때 적정 월세 계산하는 방법을 알아보고자 한다. 대한민국은 지금 급격한 금리 상승과 함께 전세 매물이 쏟아져 나오고 부담스러운 이자 때문에 많은 사람들이 전세보다 월세를 선호하고 있다.

전세에서 월세로 가는 가장 큰 이유 중 하나가 '깡통전세' 문제다

월세를 세입자들이 선호하는 이유는 높은 이자에 대한 부담감과 급격한 집 값의 하락 때문이다. 게다가 전세는 '깡통전세'에 대한 리스크를 감당해야 하기 때문에 이 상황에서 굳이 전세를 들어갈 이유가 없다.

 

또한 월세로 매 달 지출되는 돈이 전세를 위해 빌린 은행 이자보다 저렴한 경우가 있기 때문에 위처럼 전세보증금에 대한 리스크를 감수하면서까지 목돈이 들어가는 전세를 고집할 이유가 없는 것도 사실이다.

 

이번 글에서는 전세에서 월세로 전환을 고민하는 사람들에게 전월세 전환율의 개념과 적정 월세를 계산하는 방법에 대해 간단하게 계산하는 방법을 공유하고자 한다.

전세가율 확인 사이트 이용하는 방법 2가지

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전세에서 월세로 전환하기 전 알아둘 것

대부분은 부동산 중개업자의 말을 그대로 믿는 경우가 있다. 하지만 임차하고 있는 주변 단지의 전세 시세의 동향을 파악하는 것이 매우 중요하며, 월세로 전환할 때 금액도 미리 알아봐야 한다.

전세에서 월세로 전환할 때 전월세전환율은 반드시 알아두어야 하는 개념이다

부동산 계약이라는 것은 한번 하게 되면 그 속성이 바로바로 계약을 수정하는 것이 어렵기 때문에 반드시 사전에 명확한 조사를 하고 계약을 해야 하는 것이다. 또한 전환하기 전에 반드시 '전월세 전환율 계산'을 할 줄 알아야 하는데 그 개념에 대해서 아래에서 알아보도록 하자.

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전월세 전환율 이란?

전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 뜻한다. 대통령령으로 정하는 10%와 2%에 한국은행 기준금리를 더한 것 중에서 작은 것을 전월세 전환율로 택한다.

기준금리는 당분간 지속적으로 상승할 예정

한국은행의 금리는 지금 2.5%로 매우 높으며, 여기에 2%를 더하면 현재 공식적으로 정해진 전월세 전환율은 4.5%라고 할 수 있겠다.

 

하지만 이렇게 전월세 전환율을 정해두었다고 하더라도 부동산 시장에서 이대로 지켜지는 경우는 없다고 봐야 한다. 그냥 내가 지금 전세에서 월세로 전환할 때 적정한 가격의 월세 부담을 하는지 판단하는 '척도' 정도로만 사용할 수 있다.

 

그 이유는 전월세 전환율을 어긴다고 해서 특별히 법에 강력 처벌조항이 있어서 처벌받는 것도 아니며, 임대인과 임차인이 서로 합의하에 계약을 했다면 큰 문제가 발생할 수 없기 때문이다.

 

또한 2011년 1월 기준으로 주택 전월세 전환율이 거의 10%에 육박했던 걸 보면 사실 이런 건 통계를 확인하는 수준이지 크게 법적인 효력이 있다고 보이지는 않는다. 결국은 정부가 시장에 개입을 하지 않고 '보이지 않는 손'에게 맡기는 자유경제시장이기 때문이다.

위 사진처럼 지역별 전월세 전환율을 확인해보더라도 5.9%가 전국 평균으로 나오니, 부동산 시장에서 전월세 전환율의 흐름을 보고 싶다면 아래 사이트를 이용해 보는 것도 추천한다.

부동산 통계 뷰어

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전월세 전환율 계산방법

그렇다면 임대인이 임차인에게 전세에서 월세로 전환을 요구할 때 어떻게 적정 시세인지 파악할 수 있을까? 이때 전월세 전환율을 계산해보면 된다. 계산방법은 1년 치 월세를 전세보증금에서 월세 보증금을 뺀 금액으로 나눈 뒤에 100을 곱해주면 된다. 아래에서 간단하게 예를 들어 설명하도록 하겠다.

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전세에서 월세 전환 시 전환율 계산 예시

전세금이 1억 인 주택에 거주하다가 보증금 1,000만 원에 월세 40만 원으로 계약을 할 경우에 전월세 전환율을 계산해보도록 하자.

• (월세 40만 원 x 12개월 = 480만 원) / (전세보증금 1억 원 - 월세 보증금 1,000만 원 = 9,000만 원) X 100 = 5.3%

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전월세 전환율 해석

그렇다면 전환율이 뜻하는 바는 무엇일까? 전월세 전환율을 계산해봤을 때 숫자가 높을수록 전세에 비해서 월세 부담이 높다는 뜻으로 받아들일 수 있으며, 낮으면 전세에 비해서 월세 부담이 낮다는 뜻으로 해석할 수 있다.

 

따라서 전월세 전환율은 하나의 지표로 볼 수 있으며, 임대인의 요구로 전세에서 월세로 전환할 때 내가 주변 시세 대비 저렴하게 전환하는 건지 비싸게 전환하는 건지 하나의 척도가 될 수 있다.

1. 임대인이 제시한 월세와 보증금을 대입해서 전월세 전환율을 계산한다.
2. 한국 부동산원 사이트 지역별 전월세 전환율 평균을 확인한다.
3. 집 근처 부동산에 가서 비슷한 기준을 가진 매물의 전월세 전환율을 확인 후 비교한다.

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적정 월세 계산기

전세로 거주하다가 임대인이 월세로 전환을 요구할 때는 보증금에 전월세 전환율을 곱한 뒤에 12개월로 나누면 한 달에 내가 지불해야 하는 월세를 계산해볼 수 있다.

 

내년에 미국 금리가 4.0% 이상으로 향할 거라는 전망과 함께 대한민국 역시 금리를 올렸으면 올렸지 내릴 수 없는 상황이다 보니 월세가 증가할 수밖에 없다.

 

포털사이트에서도 전월세 계산기 옵션을 지원하는데, 간단하게 계산해볼 수 있기 때문에 본인의 전세금과 (월세) 보증금을 파악해보고 전월세 전환율을 대입해서 적정 월세를 계산해보기 바란다.

 

위에서 예시로 들었던 옵션을 그대로 적용해보도록 하겠다.

전세금 1억 / 월세 보증금 1천만 원 / 전월세 전환율(월차임 전환율 2.5% + 한국 기준금리 2.5% = 5%) 일 때 적정 월세는 얼마일까?

전세에서 월세로 전환할 때 반드시 이용해봐야 하는 계산기

계산해보면 적정 월세는 약 40만 원 정도라고 할 수 있으며, 예상 1년 임대료는 475만 원이다. 그러니 위에서 임대인이 제시한 월세는 적정한 수준의 월세라고 할 수 있는 것이다. (이런 식으로 활용)

 

만약 현재 전세를 거주하고 있지만 월세로 전환을 계획하고 있는 사람이 있다면, 월세가 더 오르기 전에 빠르게 전환을 하는 것이 조금이라도 돈을 아낄 수 있는 하나의 방법이지 않을까 생각한다.

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