조합원 입주권 매매 방법 청약 당첨 분양권과 차이점 총정리

조합원 입주권 매매 방법 및 청약 당첨 후 분양권을 받아 내 집 마련을 하는 방법 두 가지의 차이점에 대해서 알아보도록 하겠다. 현실적으로 자금이 부족한 사람들이 신축아파트로 내 집마련을 하는 가장 좋은 방법 중 하나가 바로 '청약'이다. 대부분 사람들은 계약금만 있으면 내 집을 살 수 있다고 생각하기 때문이다.

 

신축아파트는 구축에는 없는 지하주차장 및 커뮤니티센터 그리고 외부에 나가지 않아도 되는 다양한 조경까지 삶의 수준을 올려주는 시설들이 많이 있기 때문에 어차피 돈을 쓴다면 이런 곳으로 가고 싶어 하는 것이다.

 

하지만 총금액으로 따져봤을 때 청약보다 더 저렴하게 집을 구매할 수 있고, 여러 옵션까지 받을 수 있는 내 집 마련방법이 있어서 소개해보고자 한다.

 

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조합원 입주권 이란?

재개발이나 재건축을 할 때 만든 조합의 구성원들에게 주는 입주권리를 말한다. 일반 주택 수요자들이 내 집마련을 위해 청약 당첨 후 받는 분양권과는 달리 조합원들에게만 배정되는 재건축 및 재개발 이후의 신규 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다.

입주권은 정부의 관리처분계획 인가로 인해서 취득한 입주자로 선정된 지위를 말하며, 조합원 입주권은 주택 재건축 사업 및 주택 재개발 사업을 시행하는 정비사업조합 조합원으로 있으면 취득할 수 있다. 입주권에는 주택에 대한 권리뿐만 아니라 해당 토지에 대한 권리도 포함된다.

조합원 입주권 특징 및 장점

그렇다면 청약 당첨을 통해서 얻게 되는 분양권에 비해서 조합원 입주권의 특징과 장점은 뭐가 있을까? 여러 특장점들이 있는데 사람들이 청약으로만 내 집을 가질 수 있다고 생각하는 것 같아 아쉬운 부분이 있다. 아래에서 조합원 입주권의 특징과 장점을 알아보도록 하자.

1. 가격적인 메리트

조합원 입주권은 청약을 통한 일반분양가보다 저렴한 가격에 거래되는 것이 일반적이다. 그리고 로열동과 호수를 조합원들 대상으로 먼저 배정하기 때문에 같은 돈으로 더 좋은 물건을 잡기가 유리하다는 것이 가장 크게 알려진 장점이다.

 

보통 금액의 결정은 입주권리가액 + 추가분담금 + 프리미엄이라는 세 가지로 이루어져 있으며, 여기서 프리미엄이 적을수록 매수자는 분양가보다 더 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능해지게 된다.

 

그리고 입주권은 대부분 일반 분양권보다 10% 이상 낮은 가격으로 형성이 된다는 것이 정설이다.

2. 이주비 대출 무이자

재개발 및 재건축 구역이 모두 동일하게 무이자 대출을 지원하지는 않지만, 대부분 조합원들에게는 이주비 대출을 무이자로 지원하고 있다.

 

심지어는 이사비 지원까지도 하는 곳이 있다. 누군가는 결국 조합 사업비에서 이자가 지불되는 것이기 때문에 '그 돈이 그 돈'이라고 할 수 있으나, 어쨌든 내가 납부한 돈에서라도 혜택을 더 볼 수 있다면 이 역시 장점으로 꼽을 수 있다고 생각한다.

3. 추가비용 납부 리스크

조합원 입주권은 사업진행속도가 얼마나 나느냐에 따라서 입주시기가 명확하지 않을 수 있고, 추가로 분담금을 납부해야 할 수도 있다는 단점도 존재한다. 따라서 사업 진행 단계가 어디까지 진행되었는지 확인 후 매수하는 것을 추천한다.

조합원 입주권과 분양권의 차이점

조합원 입주권과 분양권의 차이는 다양한데 어떤 방식으로 해당 권리를 취득하는지 그리고 그에 따른 장점과 단점은 어떤 것들이 있는지 아래 표에서 알아보도록 하겠다.

내용	조합원 입주권	분양권
취득 방법	- 기존주택 및 토지 소유 - 조합원 입주권 매수	청약 당첨
취득세	기존 주택 취득 시 납부 및 신규 주택 준공 시	잔금을 납부하고 입주할 때 납부
장점	- 확징비 및 가전제품 등 다양한 무료옵션 - 로얄동 및 호수 당첨 가능성 높음 - 이주비 대출 무이자	- 비교적 적은 시드머니로 내 집 마련이 가능 - 잔금 납부 전까지 시간적 여유가 있어 자금 계획이 가능함
단점	- 초기 비싼 투자금 - 추가 분담금 리스크	- 분양권을 받기 위해 당첨이 되어야 하고 경쟁이 치열함 - 좋은 입지를 받을 확률이 낮음 - 조합원 입주권 대비 비싼 금액을 지불해야 함
주택 수	포함됨
매매 가격	권리가액 + 추가분담금 + 프리미엄 - 이주비 대출	일반 분양 공급가 + 프리미엄

조합원 입주권 매매 방법 및 순서

조합원 입주권이 청약 당첨보다 메리트가 있다고 생각해서 매매하기로 마음먹었다면 아래의 순서와 방법을 읽고 그대로 진행하며, 신분증 및 인감도장 그리고 인감증명서는 반드시 필요한 것이니 미리 준비해 두자.

1. 부동산 방문 후 계약서 작성 및 필요서류 확인

부동산에 방문해서 조합원 입주권 매매계약서 및 토지 매매계약서를 작성해야 한다. 입주권 매매계약서에 작성되는 금액은 권리가액 + 추가분담금 + P 모두를 합친 금액을 작성하고 특약으로 아래 내용들을 적어주는 것이 일반적이다.

• 이주비 및 중도금 대출을 매수인이 승계한다
• 승계가 불가능할 시 매도인에게 책임을 지지 않는다
• 잔금을 치르는 시기 및 사업 중간에 발생하는 모든 비용 및 손익은 매수인이 부담한다
• 발코니 확장 및 옵션비용은 무료다

부동산 계약서를 작성한 뒤에 멸실 아파트의 토지취득세 납부를 위한 형식적 거래로 토지 매매 계약서도 작성한다. 이후에 계약금 송금 및 매도인과 매수인은 부동산 중개업자에게 중개수수료를 납부한다.

 

2. 채무인수 확인서 발급 준비

서류 작성이 끝났다면 매도인으로부터 중도금대출 및 이주비 대출을 매수인이 승계해야 한다. 대출 승계에 문제가 없을 경우 채무인수 확인서를 발급받아야 한다.

 

이때 준비해야 하는 서류들이 있는데 매도인은 인감증명서만 준비하면 되고 매수인이 엄청나게 많은 서류를 준비해야 한다.

• 건강보험자격득실확인서
• 세대원이 있는 경우 각각 초본 1부(모든 정보 표기본)
• 인감증명서 2통
• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 재직증명서 또는 사업자등록증명원
• 근로소득원천징수영수증 또는 소득금액증명원

3. 소유권 이전 및 신탁등기 변경

토지분에 대한 소유권 이전 및 취득세 납부 후 신탁등기를 변경해줘야 하며, 신탁등기는 조합원 재산을 조합이 관리처분할 수 있는 권리를 이전하는 것이다.

대부분 이 과정을 직접 진행하기보다는 착오가 생기지 않도록 매수인은 법무사에게 모든 비용을 지불하고 업무를 위임하며, 이때 취득세 4.6%와 함께 인지세, 증지대, 채권매입 및 수수료, 근저당권변경비용 등을 납부하고 매도인은 토지분 신탁해지 비용을 법무사에게 납부한다. 법무사가 요구하는 서류들을 준비해서 제출하고 나면 그 뒤에는 등기완료 이후 [등기필정보 및 등기완료통지서]를 가지고 가라고 연락이 온다.

4. 입주권 명의 바꾸기

이제 거의 모든 절차가 완료되었다. 모델하우스에 방문해서 입주권의 명의를 바꿔야 하며, 해당 절차는 문의하면 필요한 서류들과 함께 상세한 내용을 알 수 있다.

위에서 발급받은 등기필정보 및 등기완료통지서 등 서류를 가져가면 확인한 뒤에 분양계약서 권리의무승계란에 매수인의 이름을 작성하게 된다.

그 이후에는 분양계약서를 내가 가지고 갈 수 있으며, 매수인은 이때 매도인에게 모든 잔금을 지급하면 된다.

5. 조합원 명의 변경신고

매수인은 이제 매도인으로부터 조합원의 권리를 양도받은 것으로 명의를 변경하는 절차를 조합사무실에 방문해서 마지막으로 완료하게 된다. 조합의 구성원이 되었으니 궁금한 사항들에 대해서 여러 가지 질문을 해보고 나오면 된다.

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이번 글에서는 조합원 입주권 매매 방법 및 청약 당첨 분양권과의 차이점에 대해서 간단히 알아보았다. 두 가지 방법 중에서 내 집 마련을 원하는 방식으로 하면 되는데, 개인적으로 나는 첫 집으로는 무조건 '청약'을 선택하는 것을 추천한다.

 

실제로 조합원입주권을 구매했다고 하더라도 신경 써야 할 것들이 너무 많고, 해야 할 것도 많아서 그에 대한 비용 때문에 저렴한 가격에 거래가 이루어진다고 해도 과언이 아니기 때문일 것이다.