주담대 금리 7% 시대, 가산금리 코픽스 관계 알아두기

주담대 금리인상과 가산금리, 코픽스 관계 알아보기

요즘 뉴스를 틀면 매일 나오는 내용이 있다. 바로 금리인상에 대한 뉴스다. 많은 사람들이 금리 인상으로 인해서 걱정을 하고 있다. 특히 우리나라는 가계부채 '폭탄'이라는 말이 들릴 정도로 집집마다 부채가 엄청나고 사실 그 부채의 대부분이 '부동산'에서 나온 것이기에 많은 전문가들이 우려하고 있다.

가계부채의 가파른 상승

우리나라는 한 가구당 평균적으로 보유하고 있는 금융부채 역시 거의 1억 원에 가까워질 만큼 가파르게 상승하고 있으며, 이 역시 사회적인 문제로 손꼽히고 있다. 그런데 이런 상황에서 금리가 더 올라간다고 하니 연일 뉴스에 금리와 '영끌족'들에 대한 경고의 메시지가 매일 나올 수밖에 없는 것이다.

 

주담대 금리가 어떻게 결정되는지 알기 위해서는 기준금리뿐만 아니라 가산금리와 코픽스 금리에 대해서도 알아두어야 한다. 이번 글을 통해서 주담대 금리가 정해지는 메커니즘과 함께 해당 용어들에 대해서도 알아보는 시간을 가지도록 하자.

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금리 란?

금리란 뭘까?

금리는 돈을 빌린 쪽에서 내는 이자율을 일컬어 금리라고 한다. 내가 빌린 돈의 가치가 올라가면 금리가 오르는 것이고, 내가 빌린 돈의 가치가 낮아진다면 금리가 떨어지는 것이다. 돈을 빌리려고 하는 움직임이 많아지면 많아질수록 돈의 수요가 늘어 금리가 오르고 돈의 수요가 줄게 되고 시장에 돈이 넘쳐나면 금리가 내려간다고 말할 수 있겠다.

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금리 종류 개념 알아보기

1. 기준금리

기준금리가 앞으로 더 오를거라는 예측이 압도적이다

현재 기준금리를 살펴보면 1.50%인데 앞으로 기준금리는 모든 전문가들이 오를 것이라고 예측하고 있다. 기준금리는 한국은행이 정하는데 기준금리라는 것은 은행들이 한국은행에게서 돈을 빌릴 때 기준이 되는 금리다. 

 

즉 은행도 어디에선가 돈을 빌려와서 그 돈을 필요로 하는 수요자들에게 다시 대출해주고 이자를 받아서 은행을 운용하는 것이다. 시중 은행들이 한국은행에서 돈을 빌려올 때 RP라고 하는 것을 판매하는데 이를 환매조건부증권이라고 부른다. 이걸 한국은행이 시중은행에서 구매하면서 돈을 금융기관에 주는 것이다.

 

쉽게 예를 들면 한국은행에서 국민은행(예시)에 100원을 빌려주면서 1년 뒤 101원으로 갚겠다고 하고, 국민은행에서는 일반 고객들에게 100원 대출을 해준 후 1년 뒤 105원으로 돌려받아 3원의 이득을 취하는 것이라 할 수 있다.

2. 코픽스 금리

사실 우리 삶에 더 밀접한 관련이 있는 것은 기준금리보다 코픽스 금리일 가능성이 높다. 코픽스 금리는 은행의 자금조달비용을 반영한 대출기준금리다. 주택담보대출의 금리는 결과적으로 코픽스금리 + 관리비용과 신용도, 기간 프리미엄 그리고 거래실적을 고려해 결정한 가산금리 = 주택담보대출금리 가 되는 것이다.

코픽스는 국민/신한/하나은행 등 9개 은행이 월말 잔액 및 해당 월 신규취급액 기준으로 매달 자체 조달금리를 보고하면 '전국은행연합회'가 은행들의 평균 자금조달 금리를 산출 후 매월마다 15일에 공시한다. 

향후에는 주택담보대출금리 뿐만 아니라 전세자금 대출이나 신용대출에도 코픽스를 확대 적용할 계획이라고 한다.

 

3. 가산금리

가산금리는 은행에서 자율적으로 정하는 금리이며, 다른 말로 바꾸자면 은행의 마진이 결국 가산금리로 책정되는 것이다. 이는 시장에서 자율적으로 정하게 되어 있으며, 가산금리를 정할 때는 여러 가지 비용을 포함해서 가산금리를 정한다.

<최종 가산금리 = 기준금리 + 리스크 관리비 + 은행 마진 + 각종 조정>

 

가산금리가 무서운 이유

가산금리까지 더해진 주담대 대출금리는 5%를 넘어섰다고 알려져 있다. 인터넷에 주택담보대출금리를 검색했을 때 가장 낮은 경우는 3% 중반부터 시작하지만 신용도와 모든 것을 만족했을 때 가장 낮은 금리로 빌릴 수 있는 사람이 얼마나 될까? 더군다나 정부에서는 가산금리에 대해 제지할 생각이 없어 보인다.

하지만 이렇게 가산금리가 높은데도 불구하고 이를 정부에서 크게 제지하지 않는 이유는 무엇일까? 정부에서 가만히 둬도 가산금리를 높여 받게 되면 주택을 매입하려는 수요 자체가 줄어들게 되기 때문에 단기적으로는 부동산 매수자가 줄어들게 되고 그럼 정부에서 원했던 대로 부동산 투자 열기가 가라앉고 수요 감소로 인해 집값이 단기적 안정세에 들어서기 때문일 것으로 생각한다.

 

앞으로 어디까지 고공행진할지는 모르겠지만, 시장의 '보이지 않는 손'에 맡기고 있는 현재의 상태가 어떤 상황을 불러올지 조마조마하며 상황을 살피는 사람들이 점점 늘어나지 않을까 하는 걱정이 생긴다.

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