저당권 근저당권 공통점과 차이점 4가지(+전월세 계약 주의사항)

이번 글에서는 저당권 근저당권 차이점과 개념 등에 대해서 이해하는 시간을 가져보도록 하겠다. 아마 부동산을 공부하기 시작한 '부린이'라면 공부를 하면서 궁금하거나 비슷한 용어 때문에 개념을 잡는 것이 어려울 수 있다. 아마 어감상 둘 다 그다지 좋은 단어는 아님을 알 수 있는데 아래에서는 정확한 개념에 대해 알아보도록 하자.

저당권 근저당권 차이가 뭘까?

신혼부부 중에서는 내 집 마련을 바로 하는 사람도 있지만, 경제적으로 넉넉지 않은 경우 전세나 월세 계약을 맺고 거주지를 마련하는 경우도 많다.

전월세 계약 시 반드시 확인해야 하는 것이 '등기부등본'을 확인하는 것이다. 계약 전 등기부등본을 확인하는 가장 큰 이유 중에 하나가 바로 저당권 또는 근저당권 여부를 확인하기 위함이다. 아마 아래에서 개념을 이해하면 전월세 계약에도 크게 도움이 될 것이라고 생각하니 부동산 공부 중이거나 계약을 앞둔 사람은 꼭 읽어보기 바란다.

묵시적 갱신 제대로 모르면 보증금 원할 때 못 받을 수도

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저당권

저당권은 담보로 제공한 부동산에 대해서 다른 채권자보다 내 채권에 대한 변제 순위를 우선으로 두는 권리를 말한다.

채권자는 돈을 빌려준 사람 또는 은행이다. 만약 돈을 빌린 채무자가 빚을 갚지 않으면 채권자 입장에서는 당황스러울 수 있기 때문에 부동산을 '담보'로 잡게 되는데 이때 해당 부동산에 설정하는 것이 저당권이다.

 

채무자가 채권자에게 돈을 갚지 않거나 못하는 상황이 되었을 때, 저당권을 가진 사람이 경매를 신청하거나 다른 채권자들보다 먼저 자신의 돈을 '먼저 변제받을 수 있는 권리'를 가지게 되는 것이다.

 

만약 돈을 빌릴 때 본인 소유의 부동산이나 동산에 대해 저당권 설정이 불가할 때, 제삼자의 것으로 대신해서 저당권을 설정하는 것을 우리가 흔히 '보증'이라고 말하는 것이다.

근저당권

근저당권은 은행에서 해당 채권을 장래 정해진 결산일에 일정 한도액까지 담보하기 위해서 설정하는 저당권이다. 하지만 이렇게 말해놓으면 이해하는 사람이 많지 않을 것이다.

 

쉽게 이야기하면 아파트 매수를 위해서 은행에서 1억을 대출한 사람이 빚을 못 갚으면 원금과 이자가 늘어나는데 반대로 원금을 잘 갚으면 이자가 줄어드니 은행 입장에서는 매번 해당 채권에 대한 저당권을 재설정하는 절차가 귀찮아진다.

 

그래서 설정하는 것이 근저당 설정이다. 이는 처음부터 실제 채권액보다 높은 금액인 120%~130%의 금액을 채권 최고액으로 두는 것으로 미래에 채무자가 추가로 발생시킬 가능성이 있는 채권까지 담보로 한다고 할 수 있다.

근저당 설정과 말소 셀프등기 방법

채권최고액

만약 위에서처럼 근저당권이 설정된 경우 '채권최고액'이 보이기 마련이다. 채권최고액은 채무자가 담보대출에 대해 만기까지 상환을 못하거나 연체 등으로 불성실하게 채무를 수행한 경우를 상정하여 채권금액을 20%~30% 정도 높여서 조정하는 것을 말한다.

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저당권 근저당권 차이점 4가지

	저당권	근저당권
담보가 되는 채권	현재 확정액	장래에 증가/감소하는 불특정 채권
부종성	현재 채권 소멸 시 함께 소멸	결산일 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸해도 유지
변제효력	변제 시 채권 소멸	변제해도 결산기 전일 경우 채권이 소멸되지 않음
등기되는 금액	피담보채권액	피담보채권 최고액 (채권액이 최고액을 초과하더라도 최고액 이상의 우선변제권을 가지지는 않는다)

저당권 근저당권 공통점 4가지

• 담보 효력이 생기는 시점이 등기를 하는 시점이다.
• 채권자 대출 미상환 시 채권자는 부동산을 경매할 권리를 가진다.
• 경매 후 부동산 매각 이후 해당 권리는 소멸된다.
• 경매 후 부동산 매각 시 판매액에서 채권자가 우선변제권을 가진다.

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전월세 계약 시 주의사항

전월세 계약 시 주의해야 할 것에는 뭐가 있을까?

전월세 계약을 하는 사람들이 계약 전 이 글을 읽을 확률이 높다고 생각한다. 전월세 계약 시 가장 중요한 것은 '내 보증금을 지킬 수 있는가?'의 문제다.

등기부등본상 채권최고액 확인

그러기 위해서는 채권최고액이 집 시세에서 얼마나 차지하는지 봐야 한다. 만약 채권최고액과 전월세 보증금의 합이 집 시세의 70%를 넘는다면 그런 집은 피해야 한다.

 

쉬운 예로 2억짜리 집을 집주인이 매수할 때 70% 이상의 금액을 대출해서 채권최고액이 1억 5천만 원 이상이라면 이런 집은 계약을 하지 않는 것이 안전하다고 할 수 있다.

 

2억짜리 아파트를 내가 1억 전세를 주고 들어간다고 했을 때, 만약 집주인의 채무불이행으로 경매를 진행했다고 해보자.

 

은행이 경매 후 우선변제권을 행사해서 채권최고액 1억 5천만 원을 먼저 가져가고, 남은 5천만 원을 받아야 하기 때문에 나는 1억 보증금 중에서 5천만 원만 가져가는 최악의 상황이 벌어질 수 있는 것이다.

압류 또는 은행 근저당권 여부

세입자로 들어가려는 곳에 근저당이나 압류가 여러 건 잡혀있다면 그런 집은 보증금을 지키기 위해서 되도록 세입자로 들어가지 않는 것이 현명한 판단이라고 할 수 있겠다.

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