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근저당 설정과 말소 셀프등기 방법

익꿍 2021. 8. 26.
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근저당 설정과 말소 셀프등기 방법

근저당 설정 말소 셀프등기 방법

내가 내집마련을 바로 할 수 없을 때 전세나 월세로 들어가게 되는데, 이 때 필수적으로 등기부등본을 확인해보아야 한다. 등기부등본이 바로 그 집의 역사와 정보가 담겨있는 서류이기 때문이다.

등기부등본을 볼 때 무엇을 살펴보아야 하는지 잘 모르는 사람들이 있는데, 이 중에서 근저당에 관련된 사항을 잘 살펴보아야 한다. 혹자는 근저당에 대해 전혀 이해를 하지 못하고 있거나 근저당에 대해 몰라서 피해를 보는 경우가 생기게 된다.

근저당 설정은 무슨 뜻인지 그리고 근저당을 말소시에 필요한 서류는 무엇인지 알아보자.

근저당 설정이란

근저당 설정이란 뭘까?

근저당 설정이란 채권을 담보하기 위한 저당권을 설정하는 것이다. 이게 쉬운말로 바꾸면 근저당은 집이라는 것을 '담보'로 해서 돈을 빌리는 것이다. 그럼 돈을 갚지 못했다면? 집을 대신 주는 것이 근저당 설정인 것이다.

쉬운 예로 은행에서는 대출을 할 때 반드시 '담보'를 설정하는데 이 때 집을 담보로 하는 경우에 등기부등본에 은행에서 돈을 빌린 기록을 남겨놓는 것을 근저당 설정이라고 하는 것이다. 집을 담보로 은행에서 돈을 빌려준 것이므로 돈을 갚지 못한다면 은행이 이 집을 가져가게 되는 것이다.

근저당은 원금과 같을까?

근저당 설정시에 내가 예를 들어 은행에서 1억을 빌린다면, 은행은 내 집을 담보로 잡아서 근저당 설정을 하는데, 대출금이 1억이라도 근저당 설정은 1억 2천만원으로 할 것이다. 그 이유가 뭘까?

근저당은 원금과 같지 않다. 왜냐하면 근저당에는 내가 빌려준 원금 + 받아야 할 이자까지 포함이 되어있기 때문이다. 만약 채무자가 돈을 갚지 못했을 때 원금은 물론이고 그동안 돈을 빌려주고 받았어야하는 이자까지도 설정이 되어 있어야 하기 때문에 은행에서는 원금보다 더 높게 근저당을 설정할 수 밖에 없다.

근저당 설정이 되어있는 물건의 '의미'

등기부등본을 확인했을 때 근저당 설정이 되어있다는 것을 알았다면, 집주인이 집을 담보로 해서 돈을 빌렸다는 사실이 있다는 것을 눈치채야 한다. 

전세나 월세로 생각해놨던 집이 있는데, 등기부등본에 근저당설정이 되어 있는 상태라면 찝찝할 것이다. 전세의 경우는 보증금액이 월세보다 훨씬 크기 때문에 집이 만약 경매로 넘어간다면 날리는게 아닐까 하는 걱정을 할 수 있다.

사실 근저당이 전세금액보다 더 많이 있는 물건에 대해서는 왠만해서는 계약을 피하는 것이 혹시 모를 0.0001%의 불행도 피해가는 방법임에는 틀림없다.

예를 들어 내가 전세 5억짜리 근저당이 설정된 집에 들어갔는데, 집주인이 은행에서 6억을 빌리고 돈을 갚지 않았다면 은행에서는 그 집에 설정된 근저당에 의거해서 경매로 집을 내놓을 것이며, 경매로 집이 넘어가면 약 70~80%의 가격을 받으므로 4억을 받고 경매에 넘긴 뒤 4억은 그대로 은행이 가져가게 되고, 나는 빈털터리로 그 집에서 나와야 하는 것이다.

만약 근저당이 1억인데 내 전세가가 4억인 경우라면  나머지 3억에 대해서는 내가 돌려받을 수 있는 것이다. 여러가지 경우의 수가 있겠지만, 근저당 설정된 집은 무조건 안좋다는 것보다는 이런 위험이 있다는 것을 알아야 하며, 그래서 등기부등본을 전월세계약시 잘 살펴봐야한다는 것이다.

근저당 말소 셀프등기하는 방법

근저당 말소 셀프등기하는 방법

만약 근저당이 설정되었던 재산에 대해 채무자가 채무를 정상적으로 상환하면 채무관계의 종료와 함께 근저당 설정은 말소해주어야 한다.

하지만 근저당 말소는 채무를 완납했다고 그 즉시 사라지는 것이 아니라, 내가 말소처리를 직접 해야한다.

근저당 말소를 하는 방법은 두 가지가 있는데, 관련업무를 하는 곳에 비용을 지불하고 하는 방법과 내가 '셀프등기'를 통해서 말소하는 방법이 있다.

근저당 말소 셀프등기 필요서류

내가 준비해야 할 서류

1. 근저당말소등기신청서

2. 위임장

3. 해지증서

4. 등록면허세 납부확인서

5. 등기신청수수료영수증

6. 신분증 및 도장

은행 서류

1. 신분증

2. 등기필증(사본도 가능함)

3. 해지증서(직인)

4. 위임장(직인)

근저당 말소 셀프등기 방법

1. 인터넷 대법원등기소에 들어가서 신청서와 위임장, 해지증서, 등기부등본 양식 다운로드

인터넷 등기소 여기서 바로가자

2. 시/군/구청 관할 법원등기와 지역 등기소 방문

3. 대출받은 금융기관에 대출 상환 영수증을 제출 후에 근저당설정계약서와 근저당 등기필증 등 관련서류 받기

4. 위임장, 해지증서에 금융기관 날인 받아두기(대출받았던 지점이 아닌 타 지점에서 날인 받은 경우 '이관증명서'포함)

각각의 금융기관마다 서류를 준비하는데 걸리는 시간이 다를 수 있기 때문에 방문을 하기 전에 미리 문의하는 것을 추천한다.

5. 관할 소재지에 있는 군/구청의 세무과에 방문해서 등록면허세, 지방교육세 납부 고지서를 수령한다.

6. 금융기관 또는 등기소에 지방교육세를 납부하고 영수필증을 수령한다.

7. 온라인납부를 한다.(이택스와 위택스를 통해서 등록면허세와 지방교육세 납부)

8. 부동산 소재지의 관할 법원 등기과 또는 지역에 위치한 등기소에 방문해서 근저당말소 등기신청 진행

근저당 말소 등기 신청서 작성방법

1. 부동산의 표시 - 등기부등본 표제부를 확인해서 똑같이 작성하면 된다.

2. 등기원인, 연월일 - 해지증서에 기재되어 있는 해지날짜를 그대로 기재한다.

3. 말소할 등기 - 등기부등본상에 있는 '을'구의 접수번호 기재한다.

4. 등기의무자 - 채권자 금융기관 기재한다.

5. 등기권리자 - 채무자였던 본인의 사항을 기재한다.

6. 등기신청수수료 - 등기소에 납부한 등기신청수수료영수증의 납부번호를 기재한다.

7. 등기필정보 - 등기필증 상에 있는 고유번호와 일련번호, 비밀번호까지 기재한다.

8. 신청서를 작성한 이후에 준비한 관련 서류들과 함께 제출해준다.

이렇게 하면 인터넷등기소에서 받았던 접수증 번호로 확인 가능하고, 제출 일주일 이내에 근저당권 말소처리가 되면서 근저당말소 셀프등기가 완료된다.

비교적 복잡하다고 생각할 수 있지만, 비용을 아끼기 위해서 내가 발로 여기저기 뛰어다녔다고 생각하면 마음이 편할 것이다. 만약 챙겨야 할 서류들이 많고 복잡하다고 생각하는 사람은 일부 비용을 지불하고 법무사에게 맡기는 것도 좋은 방법 중 하나가 될 것이라 생각한다.

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