갭 투자 장점과 투자할 때 주의사항 4가지

갭 투자 장점과 투자할 때 주의사항 4가지에 대해 알아보도록 하겠다. 요즘 '깡통전세'라는 말이 많이 나오면서 부동산 시장에서 '갭 투자'에 대한 인식이 좋지 않다. 그럴 만도 한 게 부동산 시장에서 많은 피해자를 양산하고 있는 것도 사실이기 때문이다. 

갭 투자로 인한 깡통전세에 대한 위험성

하지만 모든 갭 투자가 나쁘다고 말할 수는 없다. 갭 투자라는 투자 방법에 대한 인식 자체가 부정적이긴 하지만, 불법도 아니며 오히려 내가 실거주를 하지 않는다는 불편함을 감수하고 투자를 감행하는 것이기에 그저 하나의 부동산에 대한 투자방법일 뿐이다.

 

그래서 오늘은 사람들이 부정적으로 생각하는 갭 투자의 장점과 투자 시 주의해야 할 4가지에 대해 간단히 알아보도록 하겠다. 실제로 갭 투자만 제대로 한다면 자산을 불리는 시간이 훨씬 더 줄어들 가능성이 높다는 것도 참고하도록 하자.

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갭 투자 란?

갭 투자는 특정 부동산의 매매 가격과 전세 가격 사이의 갭(차액)이 작은 집을 전세 세입자가 구해진 상태로 매수하는 것을 말하는 하나의 부동산 투자 방법이다.

갭 투자 막무가내로 하지 말자

쉽게 예를 들자면 4억 원짜리 아파트를 매수할 때 전세금 시세가 3억 5천만 원이라고 한다면 나는 전세를 끼고 실제 투자금액은 5천만 원만 들이는 상태로 1개의 아파트를 매수할 수 있게 되는 것이다.

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갭 투자 장점

갭 투자의 가장 큰 장점은 내가 투자금을 비교적 적게 가지고 있더라도 부동산을 소유한 1 주택자가 될 수 있으며, 적은 투자금액으로 인해 현금 흐름을 다른 곳에서 추가적으로 만들기 용이하다는 것이다.

 

적은 금액으로 갭 투자를 했다면 전세 계약 종료 시에는 전세금을 올려도 되고, 부동산 시장이 호황이라 매매 가격이 오른다면 그만큼의 차익을 보고 집을 매도할 수 있기 때문에 시장이 호황기일 때 많은 인기를 끄는 투자방식이다.

이 당시 제로금리 장기 유지라더니 2년만에...

쉬운 예로 2020년 미국에서 '제로금리' 선언을 하면서 저금리 기조와 함께 헬리콥터 머니로 인한 시장의 폭발적 유동성 공급으로 당시 부동산 투자를 한 사람들은 1-2년 만에 2배 이상의 부동산 수익을 낸 경우가 허다했으며, 갭 투자로 엄청난 수익을 얻은 것도 사실이다.

지금 부동산 투자는 자칫 잘못하면 '인생역행'이 가능하다

지금과 같은 고금리 시대에는 적합하지 않은 투자방식으로 자칫 잘못 들어갔다가 세입자 전세금을 제대로 돌려주지 못하거나 집 매수를 위해 은행에서 빌린 돈을 갚지 못해서 부동산 옥션에 나올 수도 있다는 점은 참고해두어야 한다.

경기 침체 언제 시작될까? 과거 사례 알아보고 대처하자

이럴 때 미리 부동산 투자의 방법에 대한 공부를 차근차근해두는 것을 강력하게 추천한다. 아래 글에서는 갭 투자를 할 때 주의해야 할 사항과 함께 알아두면 좋은 정보들에 대해 공유해보고자 한다.

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갭 투자 주의사항 4가지

갭 투자를 할 때 주의사항은 크게 4가지로 나뉜다. 투자에 100%라는 것은 없지만 아래의 주의사항들만 투자 전 체크하더라도 시장 상황이 심하게 비관적으로 전개되지 않는 한, 크게 손실을 입는 경우는 많지 않을 것이다.

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전세가율 체크

부동산 투자를 할 때는 '통계의 힘'을 반드시 믿어야 한다. 요즘은 우리가 '빅데이터'라고 부르는 정보가 여러 부동산 관련 플랫폼들에 저장되어 있기 때문에 해당 플랫폼들을 통한 전세가율을 체크하는 것이 쉽다.

또한 그뿐만 아니라 통계청에서도 친절하게 전세가율을 확인할 수 있도록 해주기 때문에 갭 투자에 초보 투자자들도 접근을 쉽게 할 수 있도록 해준다.

 

아래의 글에 '전세가율 확인 사이트'에 대한 정보들을 적어두었으니 참고해서 읽어보고 전세가율을 반드시 체크하기 바란다.

전세가율 확인 사이트 이용하는 방법 2가지

키포인트는 매매가와 전세가의 차이가 적을수록 투자금이 최소화될 수 있으라는 것이고 이는 갭 투자의 장점 중 하나가 될 수 있다. (그러나 전세가율만을 기준으로 투자했다가는 큰 손해를 볼 수 있으니 뒤의 내용도 반드시 참고)

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입주물량 분석

전세가율과 함께 갭 투자에서 중요한 부분을 차지하는 것이 바로 입주물량에 대한 분석이다. 입주물량이 많으면 전세 세입자를 구하는 집주인들이 많아지고, 그렇다면 매물이 많아지므로 초과공급으로 인한 전세가 하락이 야기되는 것이다.

 

여러 부동산 사이트에서 과거와 미래의 입주물량 분석이 가능하지만, 가장 대표적인 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'을 통해서 쉽게 알아볼 수 있다.

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

요즘 대구와 함께 공급물량이 터지고 있다고 이야기하는 인천을 살펴보도록 하자. 만약 인천 부동산에 갭 투자를 할 생각이었던 사람이라면 데이터를 통해서 2012년부터 2013년까지 또는 2019년부터 2020년까지가 투자하기에 가장 적합한 시기였다고 생각할 수 있다.

인천의 공급물량과 함께 전세가와 매매가의 추이를 한 눈에 볼 수 있다

이런 빅데이터를 분석하지 않은 채로 2021년 이후에 진입했다면 위의 사진에서 보이는 것처럼 터져 나오는 물량을 소화하지 못해서 전세가 하락을 하는 것이 당연한 순서이며, 이미 인천은 전세물량이 터져 나오고 있는 것을 쉽게 알 수 있다.

 

아무래도 입주물량이 추후에 많지 않아야 전세가 방어도 가능하고, 부동산에 대한 공급의 감소로 인해 상승이 가능해지기 때문에 반드시 투자 전 파악해봐야 한다.

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입지 및 기타 조건 분석

부동산 투자에 공통분모라고 할 수 있는 것이 바로 '입지'다. 내가 투자하려는 아파트의 주변에 어떤 편의시설들이 위치하고 있는지, 그리고 실제로 거주했을 때 편리한 점이 무엇인지에 따라서 그 부동산의 상품성이 결정되는 것이기 때문이다.

 

이 과정에서 반드시 해야 하는 것이 '임장'이라는 절차이며 그에 필요한 체크리스트도 아래 글에 잘 요약해두었으니 참고하기 바란다.

부동산 임장 뜻 투자 전 필수 체크리스트 2가지

그중에서도 갭 투자는 되도록 세대수가 많은 아파트를 위주로 살펴보기를 추천한다. 아무래도 갭 투자에서 가장 중요한 부분이 전세 세입자를 세팅해야 하는 부분인데, 소규모 단지의 경우는 임차인을 구하는 것도 어렵고 매도를 하기도 쉽지 않기 때문이다.

 

그 외에도 아래의 사항들은 추가로 체크하고 아래의 사항들을 되도록 충족하는 곳에 투자하기를 바란다.

• 대단지 아파트
• 역세권 및 주변 대중교통 접근성
• 32평 이하의 중소 평형대
• 초등학교에서 최대한 가까운 곳(횡단보도 없으면 더욱 좋음)
• 근처 공원이나 산책로 및 대형마트 유무

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가격 흐름은 외부요인과 함께 분석

"아무리 좋은 기업의 주식을 샀다고 하더라도 비싸게 사면 의미가 없다" 주식시장에서 흔히 통용되는 말이다. 부동산 투자도 마찬가지다. 아무리 좋은 아파트라고 하더라도 지금의 시장은 가격평가에 냉정하다.

가격의 흐름을 잘 파악해야 한다. '급등'에는 이유가 있다

쉽게 말해서 거의 동시에 전세입주를 했던 사람들이 빠져나온다거나, 재건축으로 인해서 갑자기 전세수요가 늘어나는 경우는 전세가 상승으로 인해서 매매가까지 급등하는 현상이 나타난다.

 

이런 시기에 갭 투자는 굉장히 위험한 선택이 될 수 있다. 가격 흐름이나 외부요인들을 살피지 않고 무작정 남들이 하니까 전세가율이 높은 곳에 무조건 진입했다가는 외부요인으로 인한 수급이 빠지고 그로 인해서 다시 가격이 하락하는 현상이 발생할 수 있다. 그로 인해서 은행에 집을 빼앗기는 참사가 발생할 수 있으니 반드시 주의하기 바란다.

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