자금출처 조사 기준 및 대상 소명방법(+증여세)

이번 글에서는 자금출처 조사를 받는 기준 및 대상을 알아보고 적절한 소명방법에는 뭐가 있는지, 어떤 것들을 준비해야 증여세 부담에서 해방될 수 있는지 알아보도록 하겠다.

 

부동산 투자를 하는 사람이거나, 투자에 관심이 있는 사람들은 모두 '자금출처 조사'라는 말을 들어봤을 것이다. 부동산을 스스로의 능력으로 취득할 능력이 없는 사람에게 부동산 취득자금을 '어떻게' 마련했는지에 대한 조사를 하는 것이다.

자칫 잘못하면 증여세 잔뜩 낼수도...?

만약 가족 간 편법 증여나 명의신탁 등 잘못된 방법을 사용했다면 더욱 심도 있는 세무조사가 이루어지고 나도 몰랐던 추가적인 편법행위가 드러나게 될 수 있다.

 

자금출처 조사에서 서류를 통한 소명을 제대로 하지 않는다면 '증여세'를 납부해야 한다. 그러나 모든 경우에 대해서 자금출처 조사를 하는 것은 아니고 그 나름의 기준과 대상이 정해져 있는데, 아래에서는 그에 대해서 알아보고자 한다.

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자금출처 조사 란?

자금출처 조사는 부동산 취득 시 사용한 자금의 출처가 어디인지 국세청에서 확인을 요청하는 것을 말한다. 국세청이 판단하기에 해당 부동산을 자력으로 취득할만한 능력이 없다고 생각하는 사람이 고가의 부동산을 매수했다면, 매수금액이 어디서 나왔는지를 명확히 밝힐 수 있어야 한다.

자금출처조사 똑바로 해야 증여세 폭탄 피한다

만약 제대로 밝히지 못했을 경우에는 부모 또는 친척 등 다른 사람에게 증여를 받은 것으로 판단하여 '증여세'를 과세하게 되는 것이다.

 

자금출처 조사에 대한 소명을 명확히 하지 못했다면 증여세를 내야 하니 아래의 글을 참고해서 읽어보기 바란다.

증여세 면제한도 절감방법 총정리

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자금출처 조사 대상

그렇다면 자금출처 조사 대상이 되는 경우는 어떤 경우일까? 혹시 본인이 부모님의 도움을 받아서 부동산을 취득했다거나, 본인의 소득에 비해서 말도 안 되는 금액의 부동산을 취득했다면 아래의 보기에 해당하는지 생각해봐야 한다.

위와 비슷한 양식의 서류를 받게 될 것

아마 국세청에서 편법 증여나 명의신탁 등 해서는 안될 행동들을 한 사람들을 찾아서 '철퇴'를 내리기 위한 조치로 보인다.

• 미성년자임에도 주택 등 부동산을 구입한 경우
• 무직이거나 소득의 입증은 되지 않는데 고가의 부동산을 취득한 경우
• 고액의 전세보증금을 지급해준 경우
• 고령자임에도 고가의 부동산을 취득한 경우
• 투기과열지구에서 주택을 취득해서 '자금조달계획서'를 제출한 경우

쉽게 생각해서 누가 보더라도 미성년자이거나 무직자여서 또는 고령자여서 본인의 연령이나 직업 그리고 소득에 대비해 매우 높은 금액의 부동산을 취득했다면 자금출처 조사 대상이 될 수 있다는 것을 알아야 한다.

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자금출처 조사 기준

그렇다면 자금출처 조사는 모든 사람들이 하는 걸까? 결론부터 말하면 그렇지 않다. 아래의 표에 나오는 기준에 미달하는 경우라면 자금출처 조사를 받지 않아도 되기 때문에 이를 참고하기 바란다.

구분		취득재산		채무상환	총액한도
		주택	기타재산
30세 미만		5,000만 원 이상	5,000만 원 이상	5,000만 원	1억
세대주인 경우	30세 이상	2억 원 이상	5,000만 원 이상		2억 5천만 원
	40세 이상	4억 원 이상	1억 원 이상		5억 원
세대주가 아닌 경우	30세 이상	1억 원 이상	5,000만 원 이상		1억 5천만 원
	40세 이상	2억 원 이상	1억 원 이상		3억 원

쉽게 예를 들면 31세의 세대주 김철수 씨가 2억 원 이하의 주택을 구입 또는 기타 재산이 5천만 원 이상인 경우라면 자금출처 조사의 기준에 해당하지 않기 때문에 별도의 소명을 하지 않아도 된다는 것이다.

제대로 소명하지 않으면 증여에 대한 세금을 내야 하니... 주의하자

안타깝게도 자금출처 조사의 대상이 된다면 부동산 취득 시 사용한 금액에 대해 80% 이상을 입증해야 한다. 내가 10억 원의 주택을 취득했다면 80%인 8억 이상에 대한 자금출처 증빙을 마쳐야 한다는 것이다.

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자금출처 조사 소명방법

자금출처 조사에 대한 소명은 '대차평균 원리'에 따라서 본인의 신고된 소득 및 재산 취득 물건에 대해서 이루어진다. 자금출처의 조사기간에 금융계좌의 거래내역은 이미 국세청에서 열람했을 것이며, 대부분 자금출처 조사는 부족한 자금에 대해서 증여를 받지 않았다는 증거와 함께 본인의 소득에 누락이 없다는 점을 보여주어야 한다.

 

부채를 부담하고 받은 금전에 대해서는 재산 취득에 직접 사용되었다는 것을 보여주어야 하며, 입증을 하지 못한다면 증여 재산가액에서 공제가 불가능하다.

타인으로부터 자금을 차입해서 부동산을 취득했다면 이를 변제한 사실이 확인될 때 '당해' 차입금에 대해서는 부동산 취득자금으로 인정받을 수 있으나 사실관계 파악은 이자지급에 대한 증빙 및 담보설정 그리고 채권자 확인서 등 여러 서류들이 필요하다.

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자금출처 조사 증빙서류

자금출처 조사에 필요한 서류들은 뭐가 있을까? 일단 자금의 출처가 '누구에게서' 나온 것인지 구분을 해야 할 것으로 보인다. '본인' 이거나 '타인' 둘 중 하나의 지갑에서는 자금이 나왔을 것이며, 그에 따라 필요 서류도 달라진다.

직장인이라면 총급여액에서 원천징수세액이나 신용카드 등 지출 확인이 되는 금액은 제외되고, 사업소득금액에서 소득세액은 아래 표에서 처럼 제외된다.

부동산 자금출처 조사 소명 시 사용하는 증빙서류
구분	자금출처로 인정되는 자료	소명 시 필요한 증빙서류
근로소득	총 급여액 - 원천징수세액	원천징수영수증
원천징수소득(이자/배당/기타소득)	총 지급액 - 원천징수세액	원천징수영수증
사업소득	소득금액 - 소득세 상당액	소득세신고서 사본
차입금	차입금액	부채증명서(차용증)
임대 보증금	보증금 or 전세금	임대차 계약서
보유재산 처분액	처분가액 - 양도소득세	매매계약서 사본
현금/예금 증여	증여재산가액	통장사본

부채증명서(차용증)의 경우,연이율이 법정이자율을 '충족'시켜야 하며, 이자 지급 시 이자소득세 27.5%를 납부하고 나머지 금액을 지급해야 한다.

 

원천세 지급 상세내역을 매년 2월 말까지 신고해야 하며, 이자소득세를 미신고 납부했을 때는 5월 종합소득세 신고기간에 납부해야 한다.

본인 자금 증빙 시

• 금융기관 예금액 -> 잔고증명서, 예금잔액 증명서 등
• 주식 및 채권 매각대금 -> 주식거래내역서, 잔고증명서 등
• 증여 및 상속 -> 증여세 또는 상속세 신고서, 납세증명서 등
• 현금이나 그 밖의 자금 -> 소득금액 증명원, 원천징수 등 소득증빙 가능한 서류
• 부동산 처분 대금 -> 부동산 매매계약서, 임대차 계약서 등

타인자금 증빙 시

• 금융기관 대출액 -> 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 등
• 임대보증금 등 -> 부동산 임대차계약서
• 회사 주택구입자금 지원이나 차입금 -> 차용증이나 그 외에 차용을 증빙 가능한 서류

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오늘은 부동산 매수 시 반드시 고려해야 하는 자금출처 조사에 대해 알아보았다. 부동산을 취득할 때 고려해야 할 사항이 많지만 자금출처 조사 역시 준비해야 할 서류들이 많기 때문에 되도록이면 하지 않도록 잘 준비하기를 바란다.

 

적절한 소명이 없다면 '증여세'를 추가로 부담해야 하고, 증여세를 세율이 높기 때문에 주의해야 할 것으로 보인다.

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