특례보금자리론 대출한도 금리 우대조건 확정 요약

특례보금자리론 대출한도 금리 우대조건에 대한 가이드라인이 나오면서 어느 정도 확정적으로 소개할 수 있게 되었다. 이전에도 해당 상품에 대한 포스팅을 했었고, 그때 LTV나 DSR 등 다양한 정보들에 대해서 적어두었지만 확정이라고 할 수 없었다.

특례보금자리론 내 소득으로 가능할까

 

하지만 이번 글에서는 가장 중요한 부분인 대출한도나 금리 그리고 고금리 시대에 금리 우대는 어떤 조건을 충족해야 하는지까지 알아보도록 하겠다.

내 집 마련을 계획하고 있는 사람이거나, 또는 내 집을 지켜야 하는데 전세보증금이 모자랐던 경우 그리고 높은 변동금리 주담대를 이용 중이어서 갈아타기를 생각했던 사람이라면 모두 이번 포스팅에 집중하기 바란다.

 

무엇보다 소득에 대한 제한이 없기 때문에 무주택자라면 이번 기회에 내 집 마련의 의지만 있다면 누구나 은행에서 대출을 일으켜 집을 매수할 수 있으니 더욱 중요한 정책이 될 것으로 보인다.

---

특례보금자리론 이란?

정부에서 침체된 부동산 경기에 다시 '훈풍'을 불어넣기 위해서 야심 차게 준비한 금융상품으로 시중에서 집을 매수할 때 빌리는 주택담보대출보다 더 낮은 4%대의 금리로 최대 5억 원까지 빌릴 수 있도록 해주는 상품이다.

 

기존에 보금자리론이나 적격대출 그리고 안심전환까지 정책상품 세 가지를 '특례보금자리론'이라는 하나의 상품으로 묶었다.

또한 DSR이 적용되지 않아서 위에서 언급했던 것처럼 내 집 마련에 대한 의지만 있다면 누구나 집을 매수할 수 있도록 규제를 푸는 신호탄이다.

DSR 개념 및 계산기 알아보기

 

LTV는 생애최초 주택 구매일 경우는 80%까지 가능하며, 생애최초가 아닌 경우라도 70%가 적용되기 때문에 종잣돈만 잘 마련해 두었다면 1 주택자로 도약이 가능할 것으로 보인다.

• 주택을 구입하려고 했던 무주택자
• 기존의 고금리 주담대 대환
• 임차보증금 반환을 위한 대출

위의 세 가지 경우가 크게 해당 금융상품을 이용하고자 하는 경우가 아닐까 생각한다. 위의 경우에 내가 해당하는지 확인해서 용도를 구분해서 신청하도록 하자.

---

특례보금자리론  LTV 구분

구분		LTV	DTI
규제지역 외 지역 실수요자 요건에 해당 시	아파트	70%	60%
	기타	65%
규제지역	아파트	60%	50%
	기타주택	55%

DTI는 총부채상환비율로 총소득에서 부채에 대한 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간이자 상환액의 합을 연 소득으로 나눈 비율이다.

 

DSR을 적용하지 않는 대신에 DTI를 적용하지만 DTI는 총소득에 기타 부채에 대한 금액을 원리금이 아닌 '이자'만 포함하기 때문에 훨씬 기준이 러프해지고 대상자가 늘어난다. 따라서 더 많은 사람이 대출을 받을 수 있고, 특례보금자리론 자체가 부동산 규제 완화와 같다고 할 수 있는 것이다.

---

대출 시 주택가격 어떻게 정해질까?

해당 금융상품을 통해서 돈을 빌리고자 할 때는 주택의 가격이 얼마로 산정되는지에 따라 내가 일으킬 수 있는 레버리지가 정해지게 된다. 주택의 종류에 따라 크게 세 가지 정도로 구분할 수 있으니 참고하기 바란다.

시세가 있는 아파트

시세가 정해져 있는 아파트는 한국부동산원이나 KB부동산 시세를 통해서 내가 대출을 받고자 하는 아파트의 전세 및 매매 시세를 정확하게 알 수 있다. 아래에서 직접 확인해 보기 바란다.

부동산 시세 확인 바로가기

 

시세가 없는 신축 아파트

분양가액을 첫 번째로 적용하고, 분양가액 적용이 적합하지 못한 경우는 감정평가액을 적용한다. 아마 둘 중에서 더 낮은 가격을 기준으로 삼는다고 생각하면 편하고 큰 기대를 하지 않고 가야 더 많은 금액을 받을 때 기분이 좋을 수 있다.(?)

연립 다세대 단독 주택

연립이나 다세대 또는 단독주택의 경우는 KB부동산이 아닌, 다른 방법으로 조회를 해야 한다. 국토부에서 제공하는 [부동산 공시가격 알리미]라는 사이트를 통해서 확인이 가능하며, 공시가격 및 공시지가에 대한 정보 또는 가격 조회하는 방법에 대해 알고 싶다면 아래의 글을 참고하기 바란다.

공시가격 조회하는 쉬운 방법

---

특례보금자리론 대출한도

해당 상품은 최대 5억 원까지 대출이 가능하며 대출이 실질적으로 가능한 금액은 LTV 적용금액 및 대출한도 두 가지 옵션 중에서 금액이 적은 것으로 적용된다는 것을 참고하자.

 

• LTV 80% 계산 시 5억이 넘어갈 경우 대출한도 최대금액인 5억 대출
• LTV 80% 계산 시 5억 원보다 낮은 경우 LTV 적용 금액만큼 대출

---

특례보금자리론 상환기간 및 기간별 적용금리

특례보금자리론 기간별 적용금리
만기	10년	15년	20년	30년	40년	50년
우대형	4.65%	4.75%	4.8%	4.85%	4.9%	4.95%
일반형	4.75%	4.85%	4.9%	4.95%	5%	5.05%

• 우대형 : 주택 6억 원 이하/ 부부소득 1억 원 이하
• 일반형 : 주택 6억 원 이상 / 부부소득 1억 원 이상

---

특례보금자리론 금리 우대조건

정부에서 부동산 침체를 막기 위해서 나온 상품임에도 불구하고 금리가 너무 비싸다고 생각하는 사람들이 분명 있을 것이다. 그러나 우대금리를 적용받으면 시중보다 훨씬 더 낮은 금리로 해당 상품을 이용할 수 있기 때문에 메리트가 있다. 아래에서 우대금리에 대해 알아보도록 하자.

우대금리 적용은 아낌 e(10bp) + 저소득청년 or 사회적 배려층 or 신혼가구 or 미분양주택우대폭의 합이며 최대한도는 80bp다.

즉, 최대 우대금리를 모두 적용받는다면 낮게는 3.75%부터 4.05%까지 시중은행에서 돈을 빌리는 것보다 훨씬 더 저렴하게 이용이 가능해지는 것이다.

특례보금자리론 우대금리
구분	필요조건		우대금리	중복적용 여부
	주택가격	소득
아낌e (전자약정 및 등기 시)	6억 원	무관	0.1%	가능
저소득청년		6천만 원	0.1%	우대금리의 합 최대 0.8%
사회적배려층			0.4%
신혼가구(혼인신고일부터 7년 이내)		7천만 원	0.2%
미분양주택		8천만 원	0.2%

---

특례보금자리론 신청기간 및 방법

특례보금자리론을 신청하는 기간은 1월 30일부터이며, 정해진 마감 기간이 있지는 않다. 하지만 한시적으로 운영하기 때문에 생각이 있다면 최대한 빠르게 해야 한다.

 

신청방법은 두 가지가 있는데, 첫 번째 방법은 한국주택금융공사를 통해서 신청하거나, 모바일로는 [스마트주택금융]이라는 앱을 다운로드한 뒤에 신청할 수 있다.

---

결론

특례보금자리론은 일반적인 금리를 적용했을 때는 그리 좋은 상품이라고 보기는 어렵다. 사실 연 4%대 금리라고는 하지만 최장기간으로 은행에서 레버리지를 일으켜서 인플레이션으로 빌린 돈을 '녹이는' 전략을 선택한다면 거의 5%에 육박하는 이자를 부담해야 한다.

 

하지만 우대금리를 적용한다면 거의 1%에 가까운 금리인하 효과와 함께 고정금리로 앞으로 시대의 변화에도 크게 요동치지 않을 수 있기 때문에 좋은 선택이 될 것이라 생각한다.

 

단, 고정금리에 DSR 미적용, 그리고 높은 LTV가 매력적이라고 하더라도 함부로 레버리지를 크게 사용해서 다시 한번 '빚투'를 하는 일은 없어야 할 것이다.

 

부동산으로 돈을 번다는 생각보다는 기존의 집을 '지키거나', 큰 부담 없이 1 주택자로 '도약'하는 데 사용하는 것이 적절한 상품이라고 생각한다.

 

이번 글이 도움이 되었다면 글 하단의 좋아요를 부탁하며 글을 마무리하도록 하겠다.

---

네이버 앱 하나로 쉽게 신용대출 한도 및 금리 비교하는 방법

빚을 내서 투자하기 전에 알면 좋은 2가지(+DSR 레버리지)

부동산 투자 저점 시그널 TOP 6

국민연금 수령은 나이가 몇 살부터 가능한걸까?