생활형 숙박시설 VS 오피스텔 차이, 임대수익 비교, 투자 전망은?

이번 글에서 생활형 숙박시설과 오피스텔의 차이 그리고 임대수익 비교 그리고 투자 전망까지 알아보도록 하겠다. 요즘 부동산 시장이 얼어붙었다고 말은 하지만, 여전히 투자에 대한 수요는 끊임없이 이어지고 있다.

 

그래서 투자에 대해 관심을 가진 사람들이 궁금해하는 생활형 숙박시설과 오피스텔의 차이를 알아보도록 하겠다.

 

혹시 부동산을 처음 시작하는 사람들이 있을 수 있으니 용도변경에 대한 부분까지 최대한 쉽게 설명하려고 할 테니 3분만 집중해서 읽어보기 바란다.

생활형숙박시설 건축기준

 

 

 

생활형 숙박시설? 호텔과 집의 컬래버레이션

아마 이름만 들으면 어렵게 생각할 수 있다. 쉽게 말하면 호텔처럼 편리하게 '숙박'을 할 수 있으며, 일원화된 디자인이 아닌 집처럼 내가 직접 꾸미고 바꿀 수 있는 공간이다.

 

주택 수에 포함되지도 않고, 청약통장도 필요 없는 데다가 분양권 전매가 가능해 단기간에 시세차익을 먹고 빠질 수 있는 경우가 많아 부동산 상승기에 많은 사람들이 찾았던 부동산 투자처 중 하나다.

 

주변에서 쉽게 찾아볼 수 있는 형태 중 하나는 '관광지'에 보이는 '레지던스' 또는 '스테이'와 같은 문구가 붙은 곳이다. 이런 건물이 바로 생활형 숙박시설인 것이다.

 

이곳의 특징은 다음과 같다.

• 호텔식 서비스 제공(청소, 수건 교체 등)
• 취사 가능한 주방 구비
• 세탁기 설치가 가능
• 장기 숙박에 최적화
• 호텔보다는 저렴한 가격으로 부담이 적음

오피스텔이란? 법적으로 업무시설?

오피스텔은 우리에게 익숙하다. 그러나 많은 사람들이 '오피스텔'을 숙박시설로 알고 있거나, 거주 공간으로 오해하는 경우가 많은데, 회사 근처에 자취를 하는 사람들이 많기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.

 

그러나 법적으로는 기본적으로 '업무시설'로 분류되고 있으며 특징은 다음과 같다.

• 역세권에 주로 위치
• 1~2인 가구에 맞춤 설계
• 주거 및 업무 모두 가능함
• '주거' 목적으로 이용할 때는 전입신고가 가능함
• 비교적 안정적인 임대수익을 기대할 수 있음

만약 오피스텔임에도 전입신고가 안된다면 아래의 글을 먼저 참고하자.

• 전입신고 불가 오피스텔 구할 때 피해야 하는 이유 4가지

전입신고 불가 오피스텔 구할 때 피해야 하는 이유 4가지

둘의 결정적 3가지 차이점

도대체 둘 사이에는 어떤 차이가 있을까? 크게 3가지만 소개하도록 하겠다. 투자 전 중요한 포인트가 될 수 있으므로 반드시 파악해 두기를 바란다.

1. 사업자 등록

생활형 숙박시설은 '숙박업 사업자'등록을 마쳐야 한다. 반면에 오피스텔은 '일반 임대사업자'로 등록하면 된다. 간혹 이걸 모르고 '일반'으로 사업자 등록을 하고 운영하다가 불법으로 적발될 수 있기 때문에 가장 중요한 부분이라고 할 수 있겠다.

2. 거주 형태의 차이

생활형 숙박시설은 법적으로나 사업자 등록에서도 알 수 있는 것처럼 '숙박'을 위한 공간이다. 숙박은 호텔이나 모텔처럼 '전입신고'를 할 수 없고 전세자금대출도 불가하지만, 오피스텔은 전입신고가 가능하다는 차이가 있다.

단, '주거용'이라는 걸 입증할 수 있다면 생활형 숙박시설도 전입신고가 가능하나, 주거용으로 인정을 받는다는 건 '주택'으로 간주되는 것이다.

 

이는 결국 집주인 주택수에 포함되고 보유세와 양도세 등을 납부해야 하기 때문에 '부동산 투자' 개념으로 생숙에 접근한다면 전입신고 시 매력이 확 떨어져서 실제로 전입신고를 하지 않는 경우가 대다수라고 할 수 있겠다.

3. 주요 수익 방식의 차이

생활형 숙박시설은 장기 숙박이 아니라면 주로 일 단위로 숙박요금을 정산받는 경우가 대다수이며, 오피스텔은 보증금과 함께 월 단위로 '월세'를 받는 방식으로 수익이 발생한다.

투자수익 비교

실제 2명의 지인이 각각 투자한 사례를 간단하게 공유해 보도록 하겠다.

 

한 명은 평소 국내여행을 좋아해 강릉에 위치한 생활형 숙박시설에 투자를 했고, 다른 한 명은 회사 근처에 거주하다가 해당 오피스텔의 월세 수요가 많다는 것을 파악하고 투자를 진행했다.

 

강릉에 위치한 생활형 숙박시설은 구매가 3억 원에 은행의 도움을 받지 않고 매수한 것으로, 성수기에는 하루에 숙박비 15만 원, 비수기에는 8만 원으로 연간 가동률이 약 75~80% 수준이다.

연간 수익률은 6% ~ 7%를 왔다 갔다 하며, 부동산 월세 수익보다는 비교적 높은 수익을 올릴 수 있으나, 비수기에는 공실 기간이 길어질 수 있고, 리뷰나 광고의 영향을 많이 받을 수 있다.

 

또한 날씨 등 관광에 영향을 미치는 뉴스가 수익률을 크게 좌우하는 경향이 있다.

 

강남역에 위치한 오피스텔은 구매가 5억 원이었으며, 보증금이 3천만 원에 월세를 150만 원으로 계약을 체결했다.

 

공실률은 강남이다 보니 거의 없다고 봐야 하며, 수요도 꾸준해서 관리만 잘해준다면 지속적으로 세입자를 받을 수 있다고 한다.

연간 수익률은 대출이자를 제외하면 약 3.7%로 그리 높지 않은 편이다.

 

하지만 수요가 꾸준하고 공실률이 거의 없는 강남이라는 입지와 한 번 계약 후 크게 관리할 것이 없다는 점이 위의 생활형 숙박시설과 비교해 장점이라고 할 수 있겠다.

어떤 투자를 해야 할지 모르겠다면

1. 생활형 숙박시설

관광지를 평소 좋아하고, 어느 곳을 여행객들이 좋아하는 사람이거나, 성수기를 이용한 높은 수익률을 꿈꾸는 사람에게 적합한 형태다.

 

그리고 주택담보대출의 규제를 피하고 싶은 사람이거나, 숙박업에 평소 관심이 있었던 사람이 비교적 적은 돈으로 시도해 볼 수 있는 투자상품이다.

2. 오피스텔

안정적인 월세수입을 원하고, 만약 세입자가 안 구해지면 직접 거주할 의향도 있는 사람이면 좋은 선택이 될 수 있다. 또한 역세권 투자를 통한 리스크 최소화를 원하는 사람에게 투자하고 싶은 부동산 투자 중 하나라고 할 수 있겠다.

향후 투자 전망은?

생활형 숙박시설은 해외관광객 증가로 인해 수요가 증가할 수 있다. 게다가 단기임대 플랫폼으로 '한 달 살기'에 대한 문화가 점점 확장되면서 더욱 많은 수요를 기대할 수 있을 것으로 보인다.

 

또한 지방 관광지가 개발된다면 이에 따른 수익 극대화를 노릴 수 있다는 장점도 있다.

 

오피스텔은 1인가구 증가로 인해 꾸준한 수요가 있을 것으로 보이고 안정적인 임대수익을 가져다줄 거라고 보인다.

 

역세권 중심으로 가치가 올라 매매차익을 기대할 수 있으며, 임대료는 전 세계적으로 인플레이션 현상과 함께 상승 추세가 지속되기 때문에 노후 준비로도 나쁘지 않을 것이다.

 

부동산 투자는 결코 쉽다고 할 수 없다. 특히 처음에 첫 단추를 잘 끼우는 것이 매우 중요하다고 보이므로, 잘 알아보고 신중하게 결정해야 한다.

 

생활형 숙박시설과 오피스텔 모두 공통적으로 아래의 세 가지는 기억하고 투자를 하기 바란다.

• 부동산은 입지가 가장 중요하다.
• 관리비 구조를 반드시 확인해야 한다.
• 투자금 회수 계획은 반드시 세워두자.

생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도 변경 가능할까?

사실 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도변경 할 수 있도록 '특례'가 존재했던 것은 사실이다.

 

2021년 10월 14일 이전에 분양공고를 하고, 2023년 10월 14일까지 사용승인을 받은 경우에만 오피스텔로 용도변경을 할 수 있었다.,

 

하지만 이렇게 변경을 하기 위해서는 오피스텔로 승인을 받기 위한 건축기준도 만족해야 했기 때문에 이미 건축한 건물의 건축 기준을 변경이 어려워 실제로 용도 변경이 가능했던 경우는 거의 없다고 봐야 한다.

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