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오피스텔 매매 주의사항 8가지

익꿍 2021. 8. 24.
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오피스텔 매매 주의사항 8가지

오피스텔 매매 주의사항 8가지

요즘 부동산 투자 열기가 매우 뜨겁다. 그래서 작은 금액으로 할 수 있는 현금흐름 만들기 혹은 자산으로서의 투자 두 가지 방법으로 오피스텔 매매를 생각하는 사람들이 점차 많아지고 있는 것 같다. (대출을 이용한 레버리지투자도 포함)

하지만 이렇게 투자열기가 부풀어 올라 남들이 사니까 같이 사야겠다는 생각에 대출을 끼고 소액으로 구매가 가능한 오피스텔을 너도나도 주의사항을 살피지 않은 채 충동구매를 해버림으로 인해서 나타나는 문제들이 있다.

이런 문제들이 오피스텔을 매입한 이후에 나타나지 않도록 하기 위해서 오늘은 오피스텔 매매할 때 주의사항 8가지에 대해 알아보고자 한다.

오피스텔이란 뭘까?

오피스텔은 법적으로 보면 일반업무시설에 해당한다. 즉 Office와 Hotel의 'tel'을 합성해서 만든 합성어로 우리나라에서 시장이 형성되기 시작한건 1980년대부터이므로 약 30년 정도의 역사를 가진 부동산의 한 종류다.

오피스텔 매매는 비교적 소액으로도 가능하며, 지역만 잘 골라서 투자한다면 지속적인 현금흐름을 만들어낼 수 있는 좋은 수단이 되기에 많은 이들이 관심을 가지고 있는 부동산이자 투자 수단이다.

오피스텔 매매시에 주의해야 될 사항은 뭐가 있을까?

오피스텔은 위에도 언급한 것처럼 일반업무시설에 해당한다. 업무공간이면서 주거공간으로 활용이 가능하지만, 원칙적으로는 '업무'공간에 가깝다고 할 수 있다. 문제점은 오피스텔을 주거의 목적으로 사용할 때 발생하게 된다. 무슨 문제들이 있을까?

8가지로 나누어서 알아보도록 하겠다.

1. 감가상각 리스크

오피스텔을 매매할 때 입지를 신경써야 하는 이유가 하나 있는데, 오피스텔이 지속적으로 생겨나는 지역이라면 새로운 오피스텔의 가격이 오르면서 기존 오피스텔 가격은 하락하게 되어있기 때문이다. 입지가 좋은 오피스텔의 경우라면 시간이 지나도 그 가치는 유지될 수 있겠지만, 오피스텔 매매시에는 감가상각에 대한 것을 생각하고, 주변 오피스텔들에 비해서 내가 구매하는 오피스텔이 어떤 위치에 있고 앞으로 신규 오피스텔들의 진입확률은 얼마나 되는지 알아보는 것도 매우 중요하다.

2. 공실 위험

오피스텔도 부동산인만큼 현금흐름을 만들 때 공실이 길어진다면 손해가 생길 수 밖에 없다. 현재 오피스텔 과잉공급으로 인해서 임차인을 찾는 것이 어려워진다는 예상이 많은 사람들의 입에 오르내리고 있다.

따라서 오피스텔의 입지를 잘 확인해서 오피스텔의 수요가 많거나, 공급이 많아도 공실률이 낮을법한 교통수단이 매우 편리하거나 지하철역 근처의 오피스텔을 매매하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 좋은 방법이 될 것이다.

3. 오피스텔 입지

위에서 언급한 것들과 일맥상통하는 이야기이다. 시세차익을 보려고 매매를 하던, 아니면 월세를 세팅해서 추가적인 현금흐름을 만들어내던, 혹은 자신이 실거주를 하더라도 입지는 거의 부동산의 90%를 먹고 들어간다고 할 수 있다. 가급적 초보라면 교통편이 매우 편리한 곳, 지하철과 주차장이 넉넉하게 있는 곳을 선택하기를 추천하고 싶다.

다른 부동산들보다 오피스텔은 시세차익이 적기에 되도록이면 월세 세팅을 통해서 추가적 현금흐름을 만들기를 개인적으로 추천한다.

4. 임대사업자의 유무

임대사업자 유무가 왜 오피스텔 매매 주의사항일까 하고 생각하겠지만, 매도자가 임대사업자인 경우에는 매수자도 함께 임대사업자로 등록하게 되면 포괄적 양수양도로 취득이 가능해진다.

하지만 매수자, 매도자 둘 중 하나가 임대사업자가 아니라면 의무 임대기간이 얼마나 남았는지, 그리고 부가세와 취득세 감면 등은 어떻게 되는지에 대해서도 반드시 파악을 해보아야 한다.

생각지도 못한 불이익이 생길 가능성이 있기 때문이다.

5. 사용용도가 업무용인지 파악하기

오피스텔의 사용용도는 업무용과 주택용이 있다

오피스텔을 매입시 주택용으로 사용한다면 양도소득세 부과 대상이 될 수 있다. 현재 1가구 2주택 이상은 양도소득세가 부과되기 때문인데, 주택으로 보느냐 마느냐는 바로 전입신고 여부에 달려있다.

그래서 오피스텔을 매매한 이후에 가끔 세입자들에게 전입신고를 하지 말라고 하는 경우도 있지만, 세입자들이 나중에 세금혜택을 받기위해 주거지로의 임대료 신고를 하는 경우가 많아서 추천하지 않는 방법이다.

결국 양도소득세를 내지 않기 위해서는 오피스텔의 용도가 업무용으로 사용되어야 한다.

6. 세금문제

부동산의 과열을 잡기 위해서 정부차원에서 세금을 계속 만지는 중이기 때문에 오피스텔 매매할 때는 반드시 세금문제를 잘 파악해야 한다.

오피스텔 매매할 때는 취득세와 재산세, 양도소득세를 잘 파악해야 한다.

- 취득세

오피스텔의 기본용도는 업무용으로 판단하기 때문에 취득세율이 4.6%이지만, 취득세는 오피스텔 매매시점에 따라서 달라질 수 있다.

만약 주택을 먼저 취득하고 오피스텔을 취득했다면 4.6%의 취득세가 책정되지만, 오피스텔을 먼저 매매한 뒤에 다른 주택을 매매했다면 후에 산 주택의 취득세는 8%가 된다.

오피스텔 매매를 업무용으로 했다면, 부가가치세 신고와 납부를 해야한다. 분양 계약서나 등기부등본을 첨부해서 사업자등록을 했다면 보유기간과 관계없이 임대료에 관한 부가세도 과세된다.

부가세 역시 포함이냐 별도냐에 따라서 금액이 달라지기때문에 미리 협의를 하고 서면으로 확실히 해놓아야 나중에 문제의 소지가 되지 않는다.

- 재산세

재산세는 업무용이 주거용보다 더 높다. 업무용의 경우에는 건물분 그리고 토지분의 재산세가 따로 나오지만, 주거용은 주택분 재산세만 납부하기 때문이다.

재산세를 주거용으로 내려면 주민등록 세대 확인서, 입주자 카드, 수도/전기/가스 사용 현황 등 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 것에 대한 입증이 가능하면 된다.

- 양도소득세

양도소득세는 주거용오피스텔을 여러채 보유하고 있는 경우 양도세 중과의 대상이 된다. 주택 임대사업자는 보유기간에 따른 감면 혜택이 있으니 참고하기 바란다. 하지만 주거용 오피스텔은 '종합부동산세'의 대상이 된다는 점도 알아두자.

7. 관리비

오피스텔은 아파트보다 관리비가 더 비싼 경우도 많다. 모든 오피스텔이 동일하지는 않겠지만, 같은 평수대비 아파트보다 1.5~2배 정도 더 나올 수 있다. 그 이유는 아파트의 경우에 주택법 적용을 받아서 법적 규제가 있으나 오피스텔은 건축법의 적용을 받으므로 규제가 따로 없기 때문이다.

그래서 직방이나 다방같은 앱에 부동산업자가 올려놓은 관리비를 믿지 말고, 오피스텔에 거주하는 사람들에게 실질적인 관리비를 물어본 이후에 오피스텔 매매를 진행하기를 추천한다.

8. 전용면적

오피스텔 전용면적 아파트와 다르다?

오피스텔을 일반 주택과 동일하다고 생각하고 구매하는 사람들 중에서 가장 많이 간과하는 부분이 바로 전용면적이다.

일반적 아파트보다 오피스텔은 전용면적율이 다르기 때문에 같은 평수여도 직접 방문하면 생각보다 공간이 작다고 느껴질 수 있다.

그건 바로 아파트와 오피스텔의 전용면적의 차이 때문이다.

일반 아파트는 전용면적이 70% 이상이지만, 오피스텔의 경우는 40%에서 60%정도이기 때문이다. 평균적으로 전용면적율이 50% 정도 되는데, 아파트와 20%나 차이가 나는 것이다.

전용면적의 차이가 나는 이유는 공용면적과 주차장 면적이 차지하는 비율이 높기 때문이라고 한다.

오늘은 오피스텔 매매를 할 때 주의해야 할 점들에 대해서 알아보았다. 오피스텔 매매는 생각보다 신경써야 할 것들이 많다. 아무래도 초보가 투자하기 가장 좋은 부동산은 누가 뭐래도 아파트일 것이다. 하지만 소액으로 부동산 투자에 도전해보고 싶은 사람이라면 한번쯤 오피스텔을 매매해보는 것도 좋은 경험이 될 것이라 생각하며 글을 마친다.

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