아파트 청약 당첨자 계약금 중도금 잔금 마련하는 방법 총정리

이번 글에서는 아파트 청약 당첨자 계약금 중도금 잔금 마련하는 방법에 대해서 한 번에 알아보도록 하겠다.

 

지난주에 한 친구가 "드디어 청약 당첨이다!"를 외치면서 전화가 왔다. 하지만, 기쁨도 잠시 계약금을 어떻게 마련해야 할지 고민을 하는 모습을 외쳤다.

 

청약 당첨의 기쁨도 잠시 많은 분들이 자금 마련이라는 현실의 벽 앞에서 좌절하곤 한다.

 

실제로 2023년 한국부동산원 통계에 따르면 청약에 당첨된 사람들 중에서 무려 15%가 자금 마련을 문제로 계약을 포기한다고 하는데, 이런 상황을 방지하려면 청약 당첨부터 입주까지 모든 필요자금을 마련하는 방법에 대해 상세히 알아보도록 하겠다.

청약 당첨자 필요한 자금 종류

전체적으로 필요한 자금이 뭔지 종류와 정보들을 아래 표로 알아보도록 하겠다.

구분	금액 비율	납부 시기	대출 가능 여부	준비 난이도
계약금	10~20%	당첨 후 1개월 이내	신용대출만 가능	상
중도금	60%	6회 분할 납부	집단대출 가능	중
잔금	20~30%	입주 직전	주택담보대출 가능	하

위 표에 따르면 가장 시급하고 준비가 어려운 것이 계약금임을 알 수 있다.

 

특히 계약금은 대부분 현금으로 준비해야 하고, 준비 기간도 매우 짧다. 중도금의 경우 은행 집단대출을 통해서 비교적 수월하게 해결할 수 있으며, 잔금은 주택담보대출을 통해 마련할 수 있기 때문에 상대적으로 준비가 수월한 편이다.

 

✅계약금 마련 방법

계약금을 마련하기 위해서는 분양가와 계약금 비율에 따라 준비해야 할 금액이 크게 달라지게 된다.

 

특히 수도권의 경우는 높은 분양가로 인해 계약금 부담이 매우 큰 편이다.

분양가	계약금 비율	필요 금액
3억 원	10%	3,000만 원
3억 원	20%	6,000만 원
5억 원	10%	5,000만 원
5억 원	20%	1억 원

단, 요즘처럼 부동산 시장이 좋지 않은 시기에는 위의 표에 나온 공식과 달리 계약금을 1차에 500만 원이나 1,000만 원만 납부하고, 나머지 금액을 한 달 안에 납부할 수 있도록 유예기간을 더 주는 곳도 많아지긴 했다.

 

1️⃣예적금 활용

• 가장 안전하고 확실한 방법
• 청약 시점부터 미리 준비
• 주택청약종합저축 외 별도 자금 필요

2️⃣금융권 대출

• 신용대출(한도 : 연 소득의 1.5배 내외)
• 마이너스통장 활용
• 신용카드 현금서비스(최후의 수단)

3️⃣자산 활용

• 주식, 펀드 등 보유한 금융자산 매각
• 기존 보유 부동산 담보대출
• 전세금 반환금 활용

중도금 대출  준비하는 방법

회차	납부 시기	납부 비율	5억 원 기준 금액
1회차	계약 후 6개월	10%	5천만 원
2회차	계약 후 12개월
3회차	계약 후 18개월
4회차	계약 후 24개월
5회차	계약 후 30개월
6회차	계약 후 36개월

 

중도금은 위 표에서 보이는 것처럼 보통 6회에 걸쳐 분할 납부하게 된다.

 

단, 위 일정은 예시이며, 실제 일정은 분양 단지별로 차이가 있을 수 있으니 이 부분은 하나의 '예시'일뿐이라는 점을 알아두기 바란다.

 

새 아파트를 분양받을 때 가장 부담되는 부분이 바로 중도금이 아닐까 생각한다.

 

보통 집 값의 60%나 되는 큰 금액이기 때문에 걱정이 될 것이다. 하지만 아래에서 차근차근 설명할 테니, 읽어보고 쉽게 이해해 보기 바란다.

중도금 대출, 뭐가 다를까?

일반 대출과 중도금 대출의 성격은 매우 다르다. 중도금 대출은 아파트를 짓는 건설사가 미리 은행과 약속을 해서 마련해 둔 특별한 대출상품이기 때문이다.

 

쉽게 말해서 "우리 아파트를 사는 사람들에게는 대출을 편하게 해 줘"라는 약속을 사전에 은행과 체결해 둔 것이다.

 

그래서 일반 대출에 비해서 금리도 낮은 편에, 대출을 받기도 훨씬 수월하다고 할 수 있다.

 

예를 들어서 일반 대출은 은행마다 일일이 찾아가서 상담해야 하지만, 중도금 대출의 경우 지정된 은행을 통해서 한 번에 해결할 수 있다는 장점이 있다.

중도금 대출 한도는?

중도금의 대출 한도는 글을 작성하는 시점 기준으로 다음과 같이 적용된다.

 

1️⃣분양가 기준

기본적으로 분양가의 60%까지 가능한데, 지역과 규제에 따라 다르게 적용된다.

• 비규제지역 : 분양가의 60%까지
• 규제지역 : 분양가의 50%까지

2️⃣대출 한도 관련 기타 사항

• 소득 증빙이 필수(근로소득자, 사업소득자 등)
• 신용등급은 보통 1~7등급까지 가능
• DSR 규제 적용
• 세대당 보유 주택 수에 따라 한도가 달라질 수 있음

예를 들어 5억 원까지 아파트를 비규제지역에서 분양받았다면, 최대 3억 원까지 중도금 대출을 받을 수 있는데, 실제 한도는 개인의 소득과 다른 대출을 얼마나 보유하고 있는지에 따라 달라질 수 있다.

중도금 대출 준비

준비는 일찍 시작할수록 좋다. 마치 힘든 시험공부처럼 미리미리 준비할수록 나중에 덜 힘들기 때문이다.

 

1️⃣서류 준비

차근차근 준비해야 할 서류들을 알아보도록 하겠다.

• 분양계약서 : 말 그대로 아파트를 분양받을 때 작성한 계약서
• 신분증 및 도장 : 본인 확인을 위한 기본 서류
• 등본, 가족관계증명서 : 가족 관계를 증명하는 서류
• 소득 관련 서류 : 직장인이라면 원천징수영수증, 사업자라면 사업자등록증이 필요

이런 서류들을 하나씩 준비하면 서류준비는 끝난다.

 

2️⃣대출 상담받기

서류가 준비되면 은행에 방문하자. 병원에 가기 전에 증상을 정리하는 것처럼 은행에 가기 전에 아래 항목들을 미리 체크해서 방문하면 상담이 훨씬 더 빠르게 끝날 것이다.

• 내 월급이나 소득은 얼마인지
• 다른 대출은 얼마나 있는지
• 매달 이자를 얼마나 낼 수 있는지

3️⃣대출 신청

이제 실제로 대출을 신청해야 한다.

 

이 때는 보증료나 인지세와 같은 부대비용이 필요한데, 이 부분에 대해서 미리 준비를 해두면 좋다.

보증료와 인지세는 대출금액에 따라서 달라지기 때문에 정확한 금액은 은행 상담 시 확인하기를 추천한다.

 

인지세는 대출금액이 1억 원 ~ 10억 원 사이인 경우 15만 원, 10억 원을 초과하는 경우 35만 원 정도 부과되며, 일반적으로 은행과 반반 부담하게 된다.

중도금 이자

중도금 이자는 특별한데 크게 세 가지 방식이 있다.

 

첫째, '이자후불제'라는 것이 있다. 쉽게 말해서 이자를 나중에 한꺼번에 납부하는 방식을 말한다. 입주할 때까지는 이자를 안 내다가 입주할 때 한꺼번에 납부하는 것이다. 여유자금이 부족한 사람들에게 좋은 혜택이다.

 

둘째, '이자 지원제도'라는 것도 있다. 이건 부동산 시장이 얼어서 분양이 빠르게 되지 않을 때 건설사가 이자를 대신 내주는 방식이다. 이 부분은 계약서를 작성할 때 명확히 하고 진행하면 된다.

 

셋째, 직접 매달 이자를 납부하는 방식이 있다. 자금에 여유가 있다면, 이렇게 미리미리 납부한다면 나중에 부담이 덜할 것이다.

중도금 대출이 안 나오는 경우 대처방법

가끔 중도금 대출이 안 나오는 경우 아래의 방법을 통해서 대처하기를 바란다.

1. 신용등급 올리기 : 신용등급이 낮아서 대출이 안 나오는 경우, 3~6개월 정도 신용관리를 하면 다시 도전해 볼 수 있다. 연체만 없어도 신용등급은 금방 올릴 수 있기 때문이다.
2. 가족과 함께 대출받기 : 부모님이나 배우자와 함께 공동명의로 바꿔서 대출을 받으면 조금 더 수월한데, 두 사람의 소득이 합쳐지기 때문이다.
3. 보증보험 들기 : 보증보험회사의 도움을 받는 방법도 있다. 물론 비용이 더 들지만, 대출이 절실한 경우 고려해 볼 만하다.

잔금대출 준비

잔금 대출은 기존의 중도금 대출과 달리 실제 주택을 담보로 설정하는 대출이다. 따라서 일반적으로 더 낮은 금리와 긴 상환기간을 적용받을 수 있다.

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✅주요 특징

• 최대 30년에서 40년의 긴 상환기간
• 중도금 대출 대비 낮은 금리
• 원리금분할상환 또는 원금만기일시상환 선택 가능
• 조기상환 수수료 부과 기간 확인 필요

잔금대출 준비 절차

잔금대출은 중도금대출과 다른 특징이 있다.

 

잔금 대출은 실제로 아파트를 담보로 잡고 받는 대출이다. 그래서 한도가 좀 더 여유 있게 나오는 편이다.

 

글 쓰는 시점을 기준으로 비규제지역이라면 아파트 가격의 70%까지, 조정대상지역은 60%까지, 투기과열지구는 50%까지 대출이 가능하다.

 

하지만 여기서 중요한 것은 '소득대비 대출금액'이다.

 

아무리 집값이 비싸도 갚을 능력이 되어야 하기 때문이다.

 

그래서 은행에서는 연소득을 보고 DTI라는 걸 따지게 된다.

 

쉽게 말해서 "네 연봉으로 대출이자를 감당할 수 있냐?"라고 확인하는 것이며, 보통은 연소득의 60%를 넘지 않는 선에서 대출을 해준다.

잔금대출 한도 산정 기준
구분	내용	세부설명
LTV	지역/소득에 따라 50~70%
DTI	소득대비 40~60%	투기과열지구 : 40% 조정대상지역 :50% 기타지역 : 60%
DSR	소득대비 40~50%	총 대출원리금상환액 기준 신규 주택담보대출 포함

 

✅6개월 전

• 신용등급 관리 시작
• 기존 대출 상환 계획 수립
• 소득증빙자료 준비
• 재직증명서, 소득증명서 준비

✅3개월 전

• 주택담보대출 사전 상담
• 대출 한도 시뮬레이션
• 필요서류 체크리스트 확인
• 대출 신청 일정 조율

✅1개월 전

• 최종 대출 심사 신청
• 감정평가 진행
• 대출약정 체결
• 잔금 납부 일정 확정

잔금 대출 금융비용 절감 방법

1️⃣금리 인하 방법

• 급여통장 연동
• 신용카드 실적 연동
• 주거래 은행 이용
• 신용등급 개선

2️⃣대출 기간 최적화

• 상환능력에 맞는 기간 설정
• 원리금균등상환, 원금균등상환 중 비교해서 선택
• 거치기간 설정 여부 검토

3️⃣기타 비용 절감

• 중도상환수수료 면제 조건 확인
• 대출한도 우대 조건 활용
• 금리인하요구권 활용 계획

잔금대출 실행 시 주의사항

✅필수 확인사항

• 대출금리 변동 여부
• 중도상환수수료 부과 기준
• 대출 관련 부대비용
• 이자납부일 및 방식

✅리스크 관리

• 변동금리 선택 시 금리상승 위험 대비
• 고정금리 전환 옵션 확인
• 원리금 상환 부담 사전 계산
• 상환계획 구체화

자주 묻는 질문 FAQ

📌 : 계약금 전액을 대출로 마련하는 게 가능할까요?

✅ : 계약금 전액을 대출로 마련하는 것은 매우 어렵습니다. 일반적으로 계약금의 50% 정도만 신용대출로 받을 수 있고, 이마저도 개인의 신용도와 소득에 따라 달라집니다. 따라서 계약금의 상당 부분은 자기 자금으로 준비하는 것이 안전합니다.

 

📌 : 중도금 이자는 누가 부담하나요?

✅ : 중도금 이자는 시공사의 이자지원 정책에 따라 달라집니다. '이자후불제' 또는 '이자지원제'가 적용되는 경우, 입주 전까지 시공사가 이자를 대납하지만, 입주 시점에 정산하게 됩니다. 계약 전에 반드시 이자지원 정책을 확인해야 합니다.

 

📌 : 중도금 대출이 거절되면 어떻게 할까요?

✅ : 보증보험 가입을 통한 대출 재신청, 기존 대출 상환을 통한 신용도 개선, 가족 등 공동명의로 변경 검토 등 방안을 고려해야 합니다. 단, 이런 대안들이 여의치 않을 경우 계약 취소를 고려해야 하기 때문에 계약 전에 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.

 

청약 당첨은 내 집 마련의 첫걸음일 뿐이다.

 

실제 입주까지 계약금, 중도금, 잔금이라는 세 개의 큰 산을 넘어야 한다. 하지만 이 글에서 설명한 대로 체계적으로 준비한다면, 충분히 극복할 수 있다.

 

특히 가장 중요한 것은 사전 준비다. 청약을 준비하는 단계부터 자금 계획을 세우고, 대출 가능 여부를 미리 확인하는 것이 성공적인 내 집 마련의 핵심이라고 할 수 있겠다.

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