다주택자 취득세 중과 완화 시행으로 지방부동산 활성화 가능할까?

이번 글에서는 다주택자 취득세 중과 완화 시행으로 지방부동산 활성화 가능할까? 에 대한 내용을 작성해보도록 하겠다.

 

요즘 많은 사람들이 별이 아닌 집값을 보며 밤을 지새운다.

 

지난 주말 어느 아파트 모델하우스 앞에서 만난 신혼부부의 모습이 아직도 선명한데, "평생 월급을 모아도 내 집 마련이 꿈같은 이야기로 느껴진다"라며 한숨을 쉬던 그들의 표정에서 우리 사회의 주택 문제가 얼마나 심각한지 다시 한 번 느낄 수 있었다.

 

한 편으로는 여러 채 주택을 보유한 다주택자들이 세금 부담으로 인해 신규 투자를 망설이고, 다른 한 편으로는 내 집 마련의 꿈조차 버리는 사람들이 많아지는 아이러니한 지금과 같은 상황.

 

정부의 다주택자 세금 완화 정책이 이런 부동산 시장의 문제를 해결할 수 있을지 함께 고민해보도록 하자.

다주택자 세금 부담, 투자를 안하는 이유

현재 다주택자들이 감당해야 하는 세금 부담을 결코 가볍지 않다. 아래 표를 통해서 구체적 세금 부담이 얼마나 되는지 알아보도록 하자.

구분	일반 세율	다주택자 중과 세율	실제 부담 예시(4억 원 기준)
취득세	1~3%	최대 12%	일반 : 최대 1,200만 원 다주택자 : 최대 4,800만 원
양도세	기본 세율	최대 30% 추가 (현재 유예 중)	유예로 실질적인 추가 부담 없음
종합부동산세	기본세율	최대 5% 추가 (공시가 29억 초과 시)	대부분 해당 없음

위에서 볼 수 있는 것처럼 가장 큰 부담은 '취득세'다.

 

4억 원 아파트를 구매한다고 가정했을 때 다주택자가 아니라면 최대 1,200만 원의 취득세를 내지만, 다주택자라면 최대 4,800만 원이라는 어마어마한 금액을 세금으로 납부해야 하기 때문이다.

 

수천만 원을 세금으로 쉽게 턱턱 낼 수 있는 사람을 찾는 건 사실 쉽지 않고 그건 재산이 많은 다주택자도 쉽게 넘을 수 있는 문턱이 아니다.

다주택자 취득세 중과 완화 적용 기준 및 효과

다주택자 취득세 중과 완화가 모든 주택에 적용되는 것은 아니며, 명확한 기준이 존재하는데 다음과 같다.

1. 지역 : 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 비수도권 전지역
2. 가격 : 공시가격 2억 원 이하 주택
3. 시기 : 2025년 1월 2일 이후에 잔금을 지급한 주택

공시가격 2억 원은 실제 시세로는 약 2억 8천만 원에서 3억 원 정도로 볼 수 있으며, 상당히 넓은 범위의 주택이 해당한다.

 

정부가 추진중인 세금 완화 정책이 시행된다면 어떤 영향을 미치는지도 아래 표를 통해 간단히 알아보도록 하겠다.

세금 종류	완화 내용	절감 효과(비수도권 2억 이하 기준)	시장 영향력
취득세	중과 폐지	최대 7% 세율 감소	꽤 크므로 부동산 상승장 도래 가능성 높아짐
양도세	중과 폐지	현재 유예 중이라 변화 없음	낮음
종부세	중과 완화	대부분 해당 없음	매우 낮음

예를 들어 현재 3주택자가 지방에서 공시가격 1.5억 원의 주택을 구입하면 취득세 1,600만 원을 내야하지만, 2025년 이후에는 단 200만 원만 내면 되고 이를 통해서 1,000만 원이 넘는 돈을 아낄 수 있는 것이다.

 

법인과 개인 중 누가 유리할까?

개인과 법인 모두 다주택자 취득세 중과 완화 또는 폐지로 인한 혜택이 예상되지만 중요한 차이가 있다.

개인은 해당 주택을 주택 수 산정에서 제외 가능하지만, 법인은 취득세가 1%로 감면은 가능해도 주택 수 산정에서는 여전히 포함된다는 차이가 있으며, 이는 결국 종합부동산세 또는 양도소득세 계산 시 법인이 불리할 수 있다는 걸 뜻한다.

 

세금 전략 수립 시 반드시 고려해야 할 부분이라고 할 수 있으며, 주택 수 산정에 있어서도 명확한 기준일이 설정되어 있다.

 

2025년 1월 2일 이후에 취득한 지방 공시가격 2억 원 이하의 주택만이 주택 수에서 제외되고 이전에 보유한 주택이라면 여전히 포함되기 때문에 '손바뀜' 현상도 많이 일어날 것으로 기대할 수 있다.

 

지방부동산 시장 활성화 가능할까?

사실 정부에서 이런 부동산 관련 세금을 완화하려는 주된 이유는 지방부동산 시장을 활성화 하기 위해서다.

 

현재 전국에 빈 집이 2만 가구를 넘어서고, 많은 건설업체들이 경영난에 시달리고 있기 때문에 취득세 부담만 줄어들더라도 수도권에 몰린 투자 자금이 지방으로 흘러가면서 시장에 활력을 불어넣을 수 있기 때문이다.

 

그러나 이런 규제 완화가 과도한 투자 열풍으로 이어지면서 지방 부동산 가격이 급등하게 될 위험도 있다.

 

과거에도 이런 유사 정책 이후 시장이 과열되었다가 거품이 꺼지면서 혼란을 겪었던 만큼 이런 부작용을 방지하기 위해 정부의 시장 모니터링이나 대비책 마련이 필수적으로 따라와야 한다고 생각한다.

 

또한 이렇게 다주택자들의 세금을 완화하는데는 여야의 합의가 필요한데, 현 정부는 여러 차례 다주택자 중과세 완화를 시도했지만, 결국 '투기를 부추긴다'라는 이유로 반대를 지속해왔다.

 

그러나 지방 경제 침체와 함께 부동산 시장이 차갑사 얼어붙는 걸 보면서 결국 입장을 바꾸게 될거라는 것이 많은 전문가들의 입장이기도 하다.

양도세와 종합부동산세 완화 실효성 여부

취득세 외에 양도세와 종부세 완화에 대한 논의는 지속되고 있으나, 이들의 효과는 취득세보다 한참 약할 것으로 보인다.

 

양도세는 이미 4년째 중과가 유예 중이라 추가 완화 효과가 거의 없을 것으로 보이며, 종부세 역시 공시가격 합산이 29억 원이 넘어야 하므로 대부분의 사람들에게 해당되지 않기 때문이다.

 

결국 세 가지 세금 중에서 다주택자 취득세 중과 완화 및 폐지가 가장 실질적이며, 즉각적인 효과를 낼 수 있는 정책으로 보이며 주택을 취득하는 단계에서 세금에 대한 부담이 줄어든다는 건 결국 다시 부동산을 소유할 수 있는 여건이 만들어지는 매수자들이 늘어나는 효과를 볼 수 있게 되는 것이다.

 

다주택자 세금 완화 정책 중 특히 취득세 중과 완화 및 폐지는 지방 부동산 시장에 새로운 활력이 되어줄 잠재력이 매우 큰 정책 주 아하다.

 

단, 이 정책의 성공을 위해서는 정치권 여야 의견 합치와 함께 시장 안정화가 우선되어져야 할 것이다.

 

부동산 정책은 누군가에게 꿈을 이루는 기회가 되지만, 다른 이에게는 좌절의 원인이 되기도 하기 때문에 주거 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 세금 완화와 함께 주택 공급 확대 및 임대차 시장 안정화가 더욱 필요할 것이다.

 

다만 시장의 과열을 막고 실수요자들도 보호가 가능한 균형 잡힌 정책의 설계가 우선시 되어야 하며, 투자자들도 단순하게 세금 혜택만 보고 판단하기보다는 해당 지역의 장기적인 발전 가능성에 대해 따져보는 것이 필요할 것으로 보인다.

 

다주택자 취득세 중과 완화를 가지고 '부동산 버블을 만드는 원인'이라고 하기도 하지만, 결국 개인적인 생각으로는 지방부동산 활성화를 위한 노력을 조금이라도 해야만 '지방 표심'을 얻을 수 있기에, 결국 시기의 문제일 뿐 완화가 될 가능성이 크다고 할 수 있을 것 같다.

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