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부동산 매매계약시 주의사항 3가지(+소유권 이전등기)

익꿍 2021. 9. 13.
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부동산 매매계약시 주의사항 3가지(+소유권 이전등기)

부동산 매매계약 주의사항

부동산 열기가 뜨거워지면서 많은 이들이 부동산 투자로 뛰어들고 있다. 지금이라도 소위 '막차'를 타려는 사람들이 부동산에 대한 정확한 공부나 지식이 없이 남들이 다 하기 때문에 자신도 뒤쳐지지 않기 위해서 투자를 하는 경우를 주변에서 많이 봤는데, 정말 위험한 생각이라고 할 수 있다.

 

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부동산은 보통 액수가 큰 금액으로 거래가 되기 때문에 피해를 입으면 그 액수도 어마무시하다. 복구를 하는데도 시간이 오래 걸리는 일 중 하나다. 그렇기에 더욱 신중하게 부동산 거래를 해야한다고 생각한다.

오늘은 부동산 매매계약시에 대금을 3번 지급 하는데, 그 때마다 주의해야 할 것들이 무엇인지 알아보려고 한다.

계약금과 중도금 그리고 잔금 총 3가지로 나누어서 확인을 해보도록 하겠다.

1. 계약금 지급시 주의사항

계약금 지급시 주의사항

계약금은 부동산을 매매하기로 한 계약을 체결할 때 보통 부동산을 사고자 하는 매수자가 매도자에게 지급하는 돈을 말한다. 보통 계약금은 계약하는 날에 바로 지급하며 매수/매도 하기로 확정된 금액의 10%를 지급하고 있다.

부동산 계약금은 부동산 매매 계약이 잘 체결되었다는 것을 증명해줄 수 있는 돈이고, 매매계약이 완료될 때 까지 이 돈은 해약금의 성격을 가지기도 한다.(위약금과 비슷)

해약금은 계약파기를 원하는 쪽에서 부담해야 하는 금액이고, 부동산 계약 위약금은 계약한 내용 중에서 불이행에 대한 책임이 있는 쪽에서 부담하는 것이다.

 

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거래를 진행했을 때 계약금만을 지급했을 뿐 중도금이나 잔금이 지불되지 않았다면 부동산 매도/매수인 중 아무나 계약 해지가 가능하다. 하지만 매매에 대한 계약금이 파는 매도인에게 지급되었다면 특약이 없을 시에 매수자는 매도자가 계약을 이행할 때 까지 부동산의 매매계약을 해지하고 매매 계약금을 포기할 수 있다.

부동산을 매도하는 사람도 사는 사람이 계약의 이행까지 매매계약금의 두 배를 돌려주면서 매매계약 해지가 가능하다. 또한 특약으로 계약금 자체를 위약금으로 간주하는 것도 가능하다. 만약 계약금을 위약금 특약으로 할 경우 계약금이 곧 위약금이 되는 성격을 띄고, 손해배상액의 예정으로 추정가능하다. 따라서 계약금을 위약금으로 정하는 특약을 넣으면 한쪽이 일방적으로 계약을 파기했을 때 계약금의 반환의무가 없다.

2. 중도금 지급시 주의사항

중도금 지급시 주의사항

보통 부동산 매매계약 체결에 있어서는 매매 금액의 50~60% 정도를 중도금으로 결정한다. 부동산을 구매하는 매수자는 계약금과 중도금 결제시 반드시 영수증을 발급받아서 챙겨야 한다. 그러나 매수자가 매도자에게 중도금을 지불한 이후에 매도자가 계약파기를 원해서 계약금을 2배로 지급하거나 매수자가 계약금을 포기하고 부동산 매매계약을 해지하는 경우도 있다. 이런 경우에는 매도인이나 매수인이 계약을 해지할 수 있는지 그 가능성에 대해 의문을 가질 수도 있다. 계약 해지가 가능한 시점은 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'라고 할 수 있다.

매매계약 해지가능한 시점을 제한한 것은 매매거래를 이행에 착수할 경우 그 사람이 계약이 잘 성사된 것으로 간주하고 그에 대한 필요경비를 지불한 상태인데, 이런 시점에서 일방적으로 무책임한 계약해지는 한쪽에게 예상못한 금전적 피해를 줄 가능성이 있기 때문이다.

따라서 중도금을 지불한 이후는 해약금에 기한 해제권의 행사가 불가능하다. 하지만 거래를 하는 당사자 양방이 합의했거나, 매수자가 돈을 지급하지 않으면 법적인 해지는 가능하다.

- 중도금을 매도자가 받지 않으면?

부동산을 매수하려는 사람이 중도금을 준비한 이후에 지급을 하려고 하는데 매도인이 중도금을 받지 않는 경우라면 어떻게 해야할까? 매수자가 중도금을 지불할 의사를 충분히 밝혔음에도 매도자가 거절했을 경우라면 매수자는 채무이행에 착수를 완료한 것이므로 기한 해제는 불가능하다, 결국 이 경우에는 매수자는 해약금에 기한 해제권의 행사가 불가능하다.

- 중도금 지급을 하기 전에 꼭 해야할 것

중도금을 지급하기 직전까지 등기부등본을 보고 또 봐서 확인해야 한다. 계약을 한 이후에 건물이나 땅에 대해서 중요한 권리변동이 생겼는지도 체크를 해야한다.

가장 중요한 것은 <저당권>에 대한 문제인데, 가압류가 있는지 여부도 반드시 확인을 해야한다. 또한 등기부등본이라고 해도 이를 가지고 사기를 당하는 경우가 있기에 대금 지급시마다 등기부등본을 계속 확인해야 하며, 계약서상에 반드시 문제 발생시에 손해배상을 해야한다는 특약을 넣고 공증을 받아놓는 것도 중요하다.

3. 부동산 매매 잔금 지급 시 주의사항

잔금 지급은 제일 중요한 것이므로 신경쓰자

매수자가 잔금을 지급할 때 매도자는 반드시 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 넘겨주어야 한다. 잔금 지불은 계약금과 중도금의 액수와 비교하면 액수가 매우 크고 잔금을 모두 지불해야 등기를 이전할 수 있고 이로 인해 소유권을 가지는 것이므로 가장 중요한 마지막 단계라고 할 수 있다.

잔금지불을 위해서는 잔금을 지불할 때는 매도인을 직접 만나 소유권 이전 등기와 관련된 서류를 모두 받고 그 이후에 잔금을 지급하는 것을 추천한다. 이 방법이 가장 안전하다고 할 수 있다. 또한 매도자의 신분증을 확인해야 하고, 계약서를 다시 한번 확인한 후에 잔금을 지급하기 바란다.

또한 준비해야 할 것들이 몇가지 있는데, 은행 계좌이체의 한도를 최대치로 늘려놓기/공과금 정산이나 중개수수료 지불을 위한 현금 준비하기/영수증 꼭 챙기기 등이 되겠다.

만약 공인중개사가 잔금을 지불할 경우 인감증명이나 인감도장이 찍혀있는 위임장인지여부가 가장 중요하다. 잔금의 지급은 매우 중요하므로 법무사와 같은 전문가의 도움을 받는 것도 추천한다.

※ 소유권 이전 등기

부동산 소유권을 이전하는 이전등기는 매수인이 매도자에게 대금지불을 완료하고 60일 이내에 등기의무자인 부동산 매도자와 매수자가 함께 등기신청을 해야 한다.

소유권 이전등기에 필요한 서류

1. 매매계약서

2. 취득세(등록면허세)용 확인서

3. 부동산 거래 계약 신고 필증

4. 등기필증

5. 매도인의 부동산 매매용 인감증명서

6. 매수인과 매도인의 주민등록 등(초)본

7. 토지건축물대장 등본

8. 거래신고의 대상이 되는 부동산이 2개 이상인 경우 필요한 매매목록

9. 대리인에 의해서 신청할 때는 위임장

등기신청 방법은 등기소에 방문하는 방법도 있고, 인터넷등기소를 통해서 온라인으로 신청정보와 첨부정보를 보내는 방법도 있다. 소유권 이전등기에는 등기목적과 부동산의 표시, 시간표준액 및 국민주택채권매입금액, 등기 의무자와 등기자의 인적사항 등을 입력해야 한다.

부동산 계약은 결코 만만한 거래가 아니다. 액수도 크지만, 액수와 상관없이 엄청난 스트레스를 받을 가능성도 있기에 항상 주의해야하고 부동산 거래시 거래하는 사람의 신분증과 더불어 등기부등본은 10번은 봐도 아깝지 않은 주의사항이므로 반드시 확인하고 위의 주의사항들을 꼼꼼히 읽어본 후에 부동산 매매대금 결제를 하기 바란다.

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