재개발 지역 입주권 자격기준

재개발 지역 입주권 자격기준

재개발 지역 입주권 자격기준

요즘 많은 사람들이 부동산으로 자산을 불리기 위해 노력하고 있다. 그만큼 부동산 투자시장이 지금 핫한데 그 중에서도 아직 덜오른 곳을 구매해서 재개발이나 재건축으로 투자성과를 내려고 노리는 사람들이 꽤 많다.

그래서 오늘은 재개발 투자시에 조합원이 보유하고 있는 물건이 조합원 분양자격에 합당한지 확인하는 것이 중요하기 때문에 이에 대해 정리해보려고 한다. 분양자격이 없다면 현금청산이 되기 때문에 분양자격은 반드시 알아두고 가야하는 포인트라고 할 수 있다.

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재개발과 관련해서 조례가 구(종전)조례와 신(개정)조례로 나뉘는데 이를 나누어서 확인해보고자 한다.

사실 재개발 투자가 쉬운 것 같아도 구역에 따라서 혹은 물건에 따라서 자신이 알아야 하는 것들이 있기 때문에 반드시 자신이 투자하는 물건에 대해서는 정확한 파악 이후에 투자를 해야할 것이다. 

1. 종전 조례가 적용된 구역이라면

재개발 지역 입주권 자가기준

건물만 소유한 경우

종전의 건축물 중에서 주택을 소유하고 있는 경우라면 분양자격이 주어지게 된다. 타인의 대지나 국공유지에 주택만 소유한 경우라도 분양자격이 나오게 된다. 하지만 토지와 건축물이 최초 준공시에는 동일인소유였다가 2003년 12월 30일 이후에 분리되어서 타인 명의로 소유하게 된 경우라면 두 물건이 하나로 합산되기 때문에 두 채가 아닌 한 채의 아파트만을 받을 수 있다는 점 참고하자.

건물과 토지를 모두 소유한 경우

주택과 토지를 함께 소유한 경우라면 면적과 상관없이 아파트 입주권 배정이 가능해진다. 하지만 주거용으로 사용한 것이 아니라 창고 등의 용도로 건물과 토지를 소유한 경우엔 아래에서 설명할 토지만 소유한 경우에 해당되는 규칙에 따라서 분양자격이 결정된다.

토지만 소유한 경우

2003년 12월 30일 이전에 분할된 종전 토지의 총 면적이 90㎡이상의 토지는 분양자격이 주어지게 되지만 30㎡이하의 토지라면 분양자격이 주어지지 않으며 현금청산대상이 된다. 결국 면적이 중요한 판단 요소가 될 것으로 보인다.

또한 30-90㎡미만의 토지에 대해서는 공유지분이 아닌 단일필지이며 사업시행인가 고시일 이후부터 공사완료 고시일까지 세대 전원이 무주택인 경우라면 분양자격이 생긴다.(무주택 여부가 중요)

전환다세대인 경우

전환다세대는 최초에는 단독주택 or 다가구주택으로 건축이 되었으나 준공 이후에 집합건물로 전환하거나 구분 등기를 한 지분쪼개기라고 부른다. 하지만 서울시 조례시행일인 2003년 12월 30일 이후에 구분했다면 '합산'을 통해서 하나의 분양자격만이 주어진다는 점을 참고하자.

권리가액이 공동주택 최소 분양금액 이상인 경우

위에서 언급한 30㎡미만의 토지를 소유했다면 분양자격이 없는 것이 맞지만, 만약 권리가액이 최소분양금액의 이상이라면 분양대상자가 될 가능성도 있다.

다가구주택의 경우

단독주택으로 구분되는 다가구주택은 전 세대를 통틀어서 단 하나의 분양자격이 주어진다. 하지만 1997년 1월 15일 이전에 가구별 지분등기나 구분등기가 된 경우라면 이를 각각의 가구에 한해서 분양대상자로 인정해준다.

결국은 다가구주택의 경우는 얼마나 빠르게 구분/지분등기를 했느냐가 관건이라고 할 수 있겠다.

하나의 주택 or 1필지의 토지를 여러명이 소유한 경우

하나의 주택이나 토지를 여러명이 소유한 경우에는 각각이 아닌 1인만 분양대상자에 해당한다. 하지만 2003년 12월 30일 이전에 주거지역 90㎡이상의 토지지분을 소유한 경우라면 이에 한해서 분양자격이 주어지게 된다.

토지를 분할한 경우라면

하나의 토지를 분할해서 여러명이 공동으로 소유한 경우 2003년 12월 30일 조례시행일 이후 1필지의 토지를 여러개로 분할 했다면 90㎡이상의 토지를 보유한 경우도 단 하나의 분양자격만 주어진다.

2. 신(개정)조례가 적용된 구역

재개발 무허가 건축물의 경우는?

시/도지사는 권리산정기준일을 정비기본계획 수립 후부터 정비구역 지정, 고시일 이전에 따로 정할 수 있지만, 이 경우엔 반드시 시보에 고지를 해야만 한다. 시/도지사가 따로 권리산정기준일의 지정이 없이 정비구역 지정 고시된다면, 그 정비구역 지정 고시일이 바로 권리산정 기준일이 된다.

소위 "지분쪼개기"를 하면서 조합원을 늘리는 행위를 하면 하나의 분양자격만 주어지기에 의미가 없다.

특정무허가 건축물이란?

1982년 1차 항공사진에 나타나있는 경우이거나 1982년 4월 8일 이전에 재산세 납부대장에 존재하는 건축물에 대해서만 무허가 주택으로 인정했었으나, 2011년 5월 26일 조례개정으로 인해서 1989년 1월 24일 이전에 있던 무허가 건물도 분양자격을 얻을 수 있게 되었다. 

즉 1989년 1월 24일 당시 무허가 건축물 등을 일컬어 <특정 무허가 건축물>이라고 부른다.

조례개정일인 2011년 5월 26일 이후 최초 정비구역 지정 주민공람을 하는 지역부터 특정무허가 건축물의 기준이 적용되고 조합정관 규정에 따라서 분양자격이 결정된다. 결국 특정무허가 건축물과 관련된 규정은 종전보다 완화된 것으로 2011년 5월 26일 이후에 정비구역이 지정된 재개발 구역의 물건을 매입할 경우 조합정관을 확인해야 한다.

종전토지 총 면적

종전 조례에서는 30-90㎡의 토지라면 무주택인 경우 분양자격을 줬지만, 2010년 7월 16일 이후에 최초정비기본계획이 수립된 구역에서는 90㎡이상이 되어야만 분양자격이 주어진다. 결국 권리산정기준일 이전에 분할된 토지를 매입해서 토지 면적을 90㎡이상으로 만들어야만 분양자격을 받을 수 있으니 투자에 참고해야 한다.

재개발 투자는 반드시 전문가와 함께

재개발 투자는 신중히 전문가와 함께하자

재개발 관련해서는 법령의 개편이 생각보다 자주 있는 편이기에 약간의 변동이나 추가사항이 있을 수 있다는 점을 참고하고 양해해주기 바란다.

조합이 설립된 구역의 매물을 매수하고자 한다면, 조합에 문의해서 인수하려는 매물의 분양자격 유무를 반드시 무조건 먼저 확인해야 한다.

게다가 분할되는 토지나 건물과 토지가 별도매매되는 경우 '권리산정 기준일'을 반드시 확인해야 한다. 더군다나 구역만 지정되고 조합이 설립되기 전에 진입을 하는 경우라면 더욱더 조심해서 투자를 진행해야 한다.

가장 정확한 것은 시도별 조례를 확인하는 것이며, 부동산을 통해 거래한다면 공인중개사를 통해서 관련된 모든 자료들을 요구해서 확인을 철저히 해야하고, 당사자간 거래는 위험하기 때문에 재개발 관련 투자는 반드시 전문가의 동참을 추천한다.

결국 재개발 투자를 했음에도 분양권이 나오지 않는 속된말로 '물딱지'를 구매한다면 분양권도 받지 못하는 불상사가 일어날 수 있으니 투자에 유념하기를 바란다.

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