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양도세 면제조건 총정리(+1가구 2주택)

익꿍 2021. 7. 2.
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양도세 면제조건 총정리

2020년부터 시작된 코로나로 인해서 많은 소상공인들이 어려움을 겪고 있다. 모두들 경기가 좋지 않아서 힘들어하고 있었겠지만, 몇 년째 뜨거운 감자가 된 투자처가 하나 있다. 바로 '부동산'이다.

부동산 가격이 끝을 모르고 끊임없이 치솟고 있다.

많은 지역의 부동산 가격이 너도나도 올라갔고, 지금보다 더 저렴하게 살 수 없을 것이라며 내집마련을 위해서 엄청나게 대출을 해서 집을 구매했다는 이야기가 들렸으며, '영끌'이라는 단어까지 만들어냈다.

이 시기에 너도나도 내집마련을 하기 위해서 노력하고 있는데 아마 이 시기에 1가구 2주택을 가지고 있으면 아무래도 각종 부동산 규제 정책과 세금들 때문에 집을 매매하고 싶어하는 사람들도 많을 것이다.

하지만 부동산은 살 때도 팔 때도 세금과 뗄 수 없는 사이이다.

정말 다양한 부동산 관련 세금이 있지만, 그 중에서도 부동산을 팔 때 내는 세금이 바로 '양도세'이다.

양도세를 신경쓰지 않다가 나중에 큰 금액이 지출로 나갈 수 있기 때문에 절세 방법을 잘 알아보아야 한다.

오늘은 그래서 양도세의 '면제'조건에 대해 알아보려고 한다.

양도세는 내가 매입한 부동산을 매도할 때 그 차액에 대해 세금을 내는 것을 말한다. 바꿔말하면 매매차익이 발생하지 않으면 세금이 발생하지 않는다는 이야기이다.

양도세 면제조건만 잘 알아도 절세가 가능하다?

양도세 면제조건 절세

부동산을 매도할 때는 양도세 면제조건을 정확히 알고 모르고의 차이가 크다고 할 수 있다. 게다가 세금으로 인한 문제를 금방 느낄 수 있을 것이다.

'양도세'란 아파트를 양도한 날부터 60일 이내에 신고해야 하고, 기간 내에 납부를 하지 않으면 과태료가 부가되므로 반드시 기간 내에 신고해야 한다.

양도세는 예정신고/확정신고 두 가지로 나뉜다.

하지만 일반적인 경우 부동산 업자가 아닌 이상은 여러채 주택을 한 꺼번에 파는 경우가 없기에 개인의 경우 예정신고만 한다고 생각하면 된다.

아파트 양도세 면제대상

양도세 면제대상

아파트 양도세 면제 대상으로는 1가구 1주택의 경우는 9억 원 이하의 아파타를 2년 이상 보유할 경우 양도세 면제 혜택을 받을 수 있게 된다.

2년 이상 보유를 대부분 가지고 있지만 갑작스러운 상황으로 인해서 2년 이상 보유를 하지 못하는 경우가 발생할 가능성도 있다. 이럴 때는 양도세를 면제받는 것이 어려워지게 된다.

양도세는 얼마나 내야할까?

1. 1년 이하 보유

1세대 1주택으로 9억 원 이하의 주택에 주거하다가 1년이 지나지 않았다면 양도차익에 대한 40%가 세금으로 부과된다.

즉 양도차익이 1억원 이라면 그 금액의 40%인 4천만원이 세금으로 발생하는 것이다.

실로 어마어마한 금액이 세금으로 발생한다고 볼 수 있다.

2. 1년이상 2년이하 보유

1년 이상은 보유했으나 2년 이하로 보유하고 있다면 최저 6%에서 42%까지 상황에 맞게 세금이 발생할 수 있고 과세 표준에 따라서 양도세의 차이가 있다.

소득세와 같은 기준으로 부과되므로 부동산 양도 이후에 자신의 소득이 많으면 많을수록 세금을 많이 낼 수 밖에 없다.

과세표준에 따라 가산세율도 적용되는 사례도 있다는 점을 참고하자.

※ 과세표준에 따른 가산세율 

과세표준에 따른 가산세율

조정지역 내에 2주택일 때는 10%가 적용되며, 3주택일 경우는 20%가 적용된다.

과세표준이 어떻게 설정되는지도 많은 사람들이 궁금해하는 부분일 것인데, 1,200만원 이하는 6%를 적용하며 누진공제가 없지만, 1,200만원을 초과하고 4,600만원 이하라면 15%를 적용해서 누진공제는 108만원을 공제받게 된다.

4600만원 이상이면서 8800만원 이하의 경우 24%를 적용해서 누진 공제가 522만원을 적용받으면 8800만원 이상 1억 5천만원 이하35%를 적용, 누진공제는 1490만원을 내야 한다.

양도세의 경우 많은 사람들이 궁금해하기 때문에 검색을 하는데, 현재 부동산에 대한 정부의 정책 개정으로 인해서 조정지역의 분양권 거래까지 50% 양도세를 내야 한다.

집을 구매했을 때보다 가격이 올랐다면 그 오른 차익금에 대해서 세금이 세율대로 부과되는 것이다.

양도세 면제조건으로는 일시적으로 1가구가 2주택에 대한 양도세 면제는 2021년 1월부터 보유한 주택 하나를 2년 이내에 매매하면 양도세 면제가 된다.

혼인(5년)이나 부모님과 같이 주거를 목적으로 2주택이 된 경우(10년)도 해당되고, 비과세 적용을 받을 수 있다.

아파트 분양 후에 입주하려고 하는데 기존 주택의 매매가 어려워서 2주택이 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 매매하면 된다.

증여를 받으면 증여받은 주택이 아닌 본인소유의 주택을 3년 이내에 매도해서 양도세를 면제받을 수 있다.

하지만 본인 소유의 아파트는 1년 이상 보유를 하고 있어야만 해당이 된다는 점은 주의해야 한다.

이번 포스팅에서는 양도세면제기준에 대해 알아보았다. 

양도세 면제기준

양도세에 대해 제대로 알지 못한 상태에서 부동산 매매계약을 체결하거나 실수를 한다면 세금을 크게 내는 경우가 생기게 된다.

이 경우 경비처리 명세를 잘 모아놓아야만 '필요경비'항목으로 인정이 되면서 차액에서 제외되는 것이 가능해지므로 양도세의 상당부분을 면제받는 것이 가능해지는 것이다.

따라서 서류를 항상 잘 챙겨서 절세를 할 준비를 해야한다고 이야기하고 싶다.

오늘은 양도세 면제조건에 대해 알아보았다. 도움이 되었기를 바라며 글을 마친다.

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