부담부증여 뜻 양도세 취득세 절세하는 방법(+주의사항)

2022년 09월 25일 by 익꿍

    목차 (Content)

부담부증여 뜻과 양도세 취득세 절세하는 방법 그리고 주의사항에 대해 알아보고자 한다. 요즘 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 수도권에서 미분양 사태까지 일어나면서 많은 사람들이 부동산보다는 지금 많이 저렴해진 주식이나 암호화폐에 관심을 가지고 소위 '저점'을 잡기 위해서 투자의 방향을 바꾸고 있다.

부동산 시장 관련 뉴스
부동산 시장에 악재들만 넘쳐나고 있어서 시장이 얼어붙고 있다

이렇게 부동산 시장이 얼어붙으면서 많은 사람들이 줄어든 부동산 수요에 매도를 하지 못하고, 매물을 그대로 들고 있을 바에 자녀에게 증여하자는 사람들이 많아지고 있다.

이런 증여 방법이 있는지 아직 모르는 사람들도 많다는 것

하지만 자녀에게 증여하는 것도 결코 쉬운 일은 아니다. 부동산 가격 자체가 올라있기 때문에 증여를 할 때 납부하는 증여세를 감당하기가 어렵기 때문이다. 그래서 자녀에게 증여를 하면서 증여세를 절세하는 하나의 방법으로 '부담부증여'라는 것을 통해서 두 마리 토끼를 모두 잡는 방법이 있다.

 

단, 주의사항은 단순증여를 했을 때와 달리 채무도 함께 자녀에게 증여하기 때문에 이익을 본 것으로 판단해서 양도소득세도 같이 내야 하기 때문에 이 계산을 현명하게 잘해야 한다는 것이 가장 중요한 주의사항이다.


부담부증여 뜻

부담부증여란 부동산을 증여하면서 해당 부동산의 채무액도 함께 증여하는 것을 말한다. 증여세는 증여한 재산에서 채무를 빼고 계산하기 때문에 채무가 크면 클수록 증여세가 줄어든다는 장점이 있다. 아래의 사례를 들어서 간단히 이해할 수 있도록 하겠다.


부담부증여 조건

부담부증여를 할 때는 아래의 4가지 조건을 충족해야 한다. 하나라도 충족하지 않는다면 부담부증여 자체가 불가능하니 참고하기 바란다.

  • 증여자 본인의 채무일 것
    타인의 재산을 담보로 해서 채무를 진 상태라면 부담부증여라고 볼 수 없다.
  • 과거부터 지속적으로 존재하는 채무일 것
    만약 부담부증여를 하면서 생긴 채무일 경우 해당 증여 방식은 사용할 수 없다.
  • 증여재산에 담보된 채무일 것
  • 증여를 받은 수증자가 채무 인수 후 자력으로 상환할 것
    만약, 안일한 생각으로 우선 절세해서 증여 후 도와줄 수 있다고 생각한다면 국세청을 너무 얕잡아보는 생각이다.
 

자금출처 조사 기준 및 대상 소명방법(+증여세)

이번 글에서는 자금출처 조사를 받는 기준 및 대상을 알아보고 적절한 소명방법에는 뭐가 있는지, 어떤 것들을 준비해야 증여세 부담에서 해방될 수 있는지 알아보도록 하겠다. 부동산 투자를

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부담부증여 취득세

부담부증여 시 취득세를 납부해야 하는데, 이때 취득세는 두 종류로 나뉘게 된다. 채무금액을 제외한 것을 '무상취득' 그리고 채무금액을 '유상취득'으로 분리해서 취득세를 계산하는데, 아래의 표를 보고 설명하도록 하겠다.

부담부증여 취득세 구분
구분 무상취득 유상취득
과세표준 주택공시가격 - 채무금액 채무금액
취득세율 증여 취득세율(3.5% or 12%) 매매 취득세율(1~3% or 8% or 12%)
중과세율 적용대상 조정대상지역에 소재하며 공시가격이 3억원 이상인 경우에는 12% 적용

부모가 1세대 1주택인 경우 제외 
증여일 기준 자녀의 주택수 및 증여받는 주택 소재지에 따라 취득세율 차등적용

조정대상지역 소재주택인 경우 2주택, 비조정대상지역 소재주택은 3주택부터 중과세율 적용

부담부증여 절세 방법 예시

본인이 조정대상지역에 2 주택자라는 가정 하에, 처분하고자 하는 주택의 시세는 10억 원이며 취득 가는 5억 원, 공시 가격은 7억 원이며, 전세보증금이 6억이라고 가정해보도록 하자.

구분 양도세 증여세 취득세 총 세금
제 3자 양도 시 2억 4,600만 원 - - 2억 4,600만 원
자녀에게 일반증여 시 - 2억 1,800만 원 8,700만 원 3억 500만 원
자녀에게 부담부증여 시 1억 3,600만 원 5,800만 원 2,600만 원 2억 2,000만 원

아마 위의 글에 있는 금액을 계산하는데 도움을 받기 위해서는 아래의 두 글을 읽어보고 오는 것이 도움이 될 것이다.

 

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위의 표에서 본 것처럼 현재 시세로 집을 제삼자에게 매도할 경우 지방소득세를 포함해서 2억 4,600만 원이라는 양도소득세가 나온다. 자녀에게 증여를 하려고 하니 무려 5천만 원 이상의 돈을 추가로 증여세 명목으로 내야 한다.

 

증여세와 함께 자식에게 명의를 넘기는 경우엔 증여 취득세도 약 9천만 원을 내야 하기 때문이다. 다주택자의 증여를 막기 위한 정부의 증여 취득세 대폭 인상이 이런 세금의 상승을 불러왔다.

 

하지만 부담부 증여를 하는 경우에는 세금을 가장 적게 내는 절세 방법이 될 수 있다. 증여된 주택의 금액이 시세에서 전세보증금을 제외하고 4억 원 만 인정되기 때문이다.

 

따라서 증여세도 5,800만 원으로 하락한다. 하지만 증여세와 함께 '양도세'를 내야 한다. 부모는 채무가 사라져서 금전적 이득을 봤다고 판단하기 때문이며, 전세보증금 6억에 대한 일정 비율을 고려해서 양도세가 1억 3,600만 원 나온다.

 

게다가 보증금 6억 원에 대한 취득세는 증여 취득세로 적용받는 것이 아니라 일반 매매 취득세로 적용하기 때문에 자녀가 무주택 상태라면 무주택자에서 1 주택자가 될 때 내는 1~3%의 적은 세율만 내더라도 주택을 증여할 수 있게 되는 것이다.


부담부증여 주의사항

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부담부증여가 무조건 옳은 선택은 아니다

부담부증여가 무조건 좋은 방법이라고 생각하는 사람들이 있지만, 그건 아니다. 해당 증여 방식을 선택할 때 반드시 고려해야 하는 부분이 있다. 아래에서 두 가지 정도만 알아보자.


고가 주택 증여 시

만약 증여하는 주택이 보증금을 제외하더라도 10억 원이 넘는 경우에는 부담부증여가 오히려 '독'이 될 수 있다. 그 이유는 10억 원이 넘는 주택의 경우 최대 50%의 증여세 '폭탄'을 맞을 수 있기 때문이다.

고가 주택 아크로 포레스트 가격
현재 서울 대장아파트 중 하나로 알려진 고가주택 아크로 서울 포레스트

사례를 들어 이야기하면 30억 원의 시세를 가진 주택에서 보증금이 15억 원이라고 하더라도 증여세가 약 5억 원이 나오는 문제가 생긴다. 이럴 때는 오히려 양도차익을 남기고 판매하면 세금이 더 줄어드는 효과가 생긴다.


자녀의 채무 상환능력

가장 중요한 것은 자녀의 상환 능력이라고 할 수 있다. 부담부증여는 자녀에게 주택과 함께 해당 주택에 아직 남아있는 채무도 함께 건네주는 것이며, 해당 채무는 부모의 능력이 아니라 자녀의 능력으로 갚아야 한다.

비용과 관련된 사진
자녀의 채무에 대한 비용부담도 고려해서 부담부증여를 해야할 것

일단 부담부증여로 집을 저렴하게 자녀에게 증여하고, 나중에 내가 뒤로 갚아주면 될 거라는 안일한 생각을 해서는 안된다. 우리나라 국세청이 그렇게 호락호락한 곳이 아니기 때문이다. (은행 전산 역시 모두 전산화되어있기 때문에 자금 출처 조사가 모두 가능)


부담부증여 이용해 절세가 가능한 사례

부담부증여가 모든 경우에 좋지 않다는 것과 주의해야 할 것들에 대해 알아보았다면, 이번 글에서는 어떤 경우에 부담부증여를 적극 활용해서 절세가 가능한지 알아보도록 하겠다. 단, 부담부증여를 이용한다는 가장 큰 전제조건은 자녀가 채무를 직접 상환할 능력이 있다는 전제 하에 하는 것임을 참고하기 바란다.

  • 똘똘한 1채를 증여하고 싶을 때 - 증여세 부담을 줄이고 증여 가능
  • 비조정 or 조정대상지역 공시 가격 3억 이하 주택 - 양도세 중과가 안된다는 가정 하에 세종시를 제외하고 3억 원 이하 주택에 한해

 

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