저당권 근저당권 차이와 말소 방법 비용 경매한다면 알아두자

이번에는 저당권과 근저당권에 대해서 모르는 분들 중에 경매를 하시는 분들을 위해서 최대한 자세하게 알아보고 그걸 공유해보려고 하는데요.

 

부동산 거래를 하거나 대출을 받는다면 반드시 알아둬야 하는 개념임에도, 막상 이해가 쉽지 않은 주제 중 하나라고 할 수 있어요.

 

등기부등본 열람 시 자주 마주치게 되는 용어들인만큼 지금부터 쉽고 명확하게 설명해드릴테니 3분만 시간을 내서 읽어보시기 바랄게요!

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저당권, 근저당권 뭐가 달라요?

1️⃣저당권이란?

저당권은 민법 제356조에 명시되어 있는데요.

"채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해서 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리"를 말해요.

 

더 간단하게 말하자면 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 갚지 않을 경우를 대비해서 채무자의 부동산을 담보로 잡아두고, 채무를 이행하지 않으면 그 부동산을 경매에 넘겨서 다른 채권보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있도록 하는 권리에요.

 

예를 들어볼게요.

 

A씨가 B은행에서 5억 원을 빌리면서 본인 소유의 아파트를 담보로 제공했다면, B은행은 그 아파트에 5억 원의 저당권을 설정할 수 있는데요.

 

만약 A씨가 대출금을 갚지 못하는 경우에 B은행은 그 아파트를 경매에 부쳐 우선적으로 빌려준 돈을 회수할 수 있는거죠.

 

2️⃣근저당권이란?

근저당권은 민법 제 357조에 명시되어 있는데요.

"채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류해서 설정하는 저당권"을 말해요.

 

저당권이 확정된 금액의 채무를 담보하는 반면에 근저당권은 채권최고액 범위 내에서 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정 채무를 담보하게 되는데요.

 

쉽게 말하면 미래에 발생할 수 있는 채무까지 포함해서 담보로 여유롭게 잡는 걸 말해요.

저당권과 근저당권의 차이점

구분	저당권	근저당권
채권의 성격	특정 채권(확정된 채무)담보	불특정 채권(변동되는 채무)담보
설정 금액	실제 채무액과 동일	일반적으로 실제 채무액의 120~130%(채권최고액)
채무 변동 시	채무 금액이 변경될 때마다 저당권 재설정	채권최고액 범위 내에서는 재설정 불필요
적용 사례	특정 금액을 일회성으로 대출받을 경우	신용카드 사용이나 마이너스통장 등 지속적 금융거래 시

현실에서 대부분 부동산 담보 대출에서 근저당권을 설정하는데요.

 

이는 대출금 상환 과정에서 이자가 발생하거나, 일부만 상환한 경우 채권액이 변동될 수 있기 때문이에요.

 

근저당권을 설정하는 경우 이러한 변동에도 매번 새롭게 설정할 필요 없이 처음 정한 채권최고액 범위 내에서 담보 효력이 유지되니까 '편리'한 거죠.

 

✅채권최고액 이란?

채권최고액이란 근저당권 설정 시 채권자가 우선변제를 받을 수 있는 최대한의 금액을 뜻하는데요.

 

보통은 대출 원금의 120~130% 정도로 설정하고, 이는 원금 뿐만 아니라 이자, 지연이자, 비용 등을 포함하는 금액을 말해요.

 

예를 들어볼게요.

 

3억 원을 대출받을 때 채권최고액은 3.6억 원(120%)또는 3.9억 원(130%) 정도로 설정되는데요. 1금융권은 120%, 2금융권은 130%로 설정하는 경향이 있다는 점 참고해주세요.

저당권 및 근저당권 설정 방법 및 비용

저당권이나 근저당권을 설정하는 절차는 다음과 같아요.

✅설정 절차

1. 필요서류 준비 : 등기신청서, 등기원인서류(설정계약서), 등기필증(부동산 소유권 증명 서류), 인감증명서(채무자/담보제공자), 주민등록등본, 신분증
2. 관공서 방문 : 시/군/구청 방문 후 등록면허세 납부, 은행 방문 후 국민주택채권 매입 및 등록면허세 납부, 법원 등기소 방문 후 등기 신청

✅설정 비용은?

저당권/근저당권 설정 시 발생하는 주요 비용은 다음과 같아요.

1. 등록면허세 : 채권액의 0.2%
2. 지방교육세 : 등록면허세의 20%
3. 국민주택채권 : 채권액에 따라 차등적용되나 일반적으로 약 1~1.5%
4. 등기 신청 수수료 : 약 3,000원

예를 들어 3억 원의 근저당권을 설정하는 경우라면

• 등록면허세 60만 원
• 지방교육세 12만 원
• 국민주택채권 약 300~450만 원
• 등기신청수수료 3,000원

단, 주택담보대출을 하는 경우 대부분 설저 비용은 은행이 부담하는 게 일반적이고, 이는 공정위 표준약관에 따른 거에요.

 

그러나 계약 내용에 따라서 달라질 수 있기 때문에 대출 계약 시 반드시 비용 부담에 대한 주체를 확인하는 게 좋겠죠?

저당권 및 근저당권 해지(말소)방법 및 비용

✅저당 및 근저당을 말소해야 하는 이유는?

대출금을 모두 상환했다고 해도 저당권이나 근저당권은 자동으로 말소되지 않는데요.

 

특히 '근저당권'의 경우 채무 상환 후에도 등기부에 그대로 남아있기 때문에 부동산 거래 또는 추가 대출을 하려고 할 때 문제가 될 수 있어요.

 

따라서 대출을 완벽하게 상환한 경우 반드시 말소 절차를 진행하셔야 합니다.

 

✅말소 절차

1. 필요한 서류 준비 : 말소등기 신청서, 말소원인서류(채권자의 말소동의서), 채권자의 인감증명서, 신분증
2. 등기소 방문 및 신청 : 관할 등기소 방문 후 말소등기 신청(수수료 감면을 위해서는 전자신청도 가능)
3. 등기부등본 확인 : 말소등기 완료 후 등기부등본을 발급받아 말소 여부 확인

✅말소 비용은?

저당권 및 근저당권 말소 시 발생하는 비용은 설정 비용에 비해서 훨씬 더 저렴한데요.

1. 등록면허세 : 6,000원
2. 지방교육세 : 1,200원
3. 등기 신청 수수료 : 방문 신청 시 3,000원, 전자 신청 시 1,000원, 인터넷 양식 작성 후 방문하면 2,000원

총 비용은 일반적으로 만 원 내외라고 할 수 있구요. 이 비용은 대출을 한 채무자 측에서 부담한답니다.

 

단, 법무사에게 비용을 맡기는 경우 법무사 수수료까지 5~10만 원 정도 생각하셔야겠죠?

등기신청서 작성 시 꿀팁은?

저당권 설정이나 말소를 위한 등기신청서 작성 시 주의해야 할 점들을 말씀드려볼게요.

 

일단 신청인에 대한 구분을 정확하게 하셔야 하는데요. 등기 권리자는 채무자여야하며, 등기의무자가 은행 등 채권자가 되어야 합니다.

착오로 인한 보정 명령을 비하기 위해서라도 정확하게 구분하셔야 해요.

 

말소 등기 원인에는 "채권 소멸"로 반드시 기재하시고, 채무 전액 상환한 날짜로 '원인 일자'에 기재해주시면 됩니다.

 

또한 담보 표기를 정확히 해줘야 하는데요. 지번과 건물명, 대지권까지 등기부등본에 기재된 내용과 정확하게 일치하도록 정해주셔야 해요. 불일치 시 보정명령이 내려올 수 있거든요.

 

마지막으로 '공동소유 부동산'의 경우 모든 공동소유자의 인감증명서와 위임장 등이 필요하니까 사전에 모든 서류를 준비해두시길 추천드려요!

말소기준권리와 경매에서의 의미는?

✅말소기준권리란?

부동산 경매에서 굉장히 중요하게 다뤄지는 개념으로 부동산이 낙찰되는 경우 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 낙찰자에게 인수되는지 판단하는 기준이 되는 권리를 말해요.

 

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 다음과 같아요.

• 저당권
• 근저당권
• 압류
• 가압류
• 담보가등기
• 강제경매개시결정등기

이 중에서 등기부상 가장 먼저 등기된 권리가 '말소기준권리'가 되는 거니까, 꼭꼭 기억해두세요!

 

✅경매에 미치는 영향은?

부동산 경매에서 낙찰자는 '말소기준권리'를 포함해서 그 이후에 설정된 모든 권리를 말소할 수 있는데요.

 

반면에 말소기준권리보다 먼저 설정되어 있는 권리가 있다면 그대로 인수해야 해요.

 

아래에서 간단한 예를 들어볼게요.

 

등기부에 다음과 같은 순서로 권리가 설정되어 있다고 가정해볼게요.

1. A은행 전세권
2. B은행 근저당권
3. C은행 근저당권
4. D은행 가압류

위의 순서대로 진행된다면 '말소기준권리'는 B은행의 근저당권이 되겠죠?

 

낙찰자는 B은행과 C은행의 근저당권 그리고 D은행의 가압류 모두 말소할 수 있지만, A은행의 전세권은 인수해야 해요.(전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우)

 

이처럼 말소기준권리는 경매에서 매우 중요한 기준이 되기 때문에 부동산 매입 전에 등기부등본을 통해서 반드시 확인하는 게 중요하다고 할 수 있겠죠?

 

자주 묻는 질문 FAQ

✅저당권과 근저당권 중에서 뭐가 더 유리한가요?

일반적으로 근저당권이 더 유리한데요. 근저당권은 채권액에 변동이 있어도 추가 설정 없이 채권최고액 범위 내에서 담보효력 유지가 가능하기 때문에 편리하거든요.

따라서 대부분 금융기관에서는 근저당권을 선호한답니다.

 

✅저당권/근저당권 설정 후 추가대출 가능한가요?

근저당권의 경우 채권최고액 범위 내에서는 추가대출이 가능해요. 또한 후순위로 다른 금융기관에서 추가 대출을 받는 것도 가능하죠. 다만 선순위 근저당권이 있는 경우 후순위 대출의 금리는 높을 수 밖에 없겠죠?

 

✅대출을 모두 상환했음에도 말소를 안한다면 어떻게 될까요?

저당권이나 근저당권이 말소되지 않으면 부동산 매매 또는 추가 대출 시 문제가 발생하는데요.

 

특히 근저당권은 채무 상환 후에도 그대로 남아있기 때문에 추가 채무 발생 시 담보로 활용될 수 있어 완전하게 상환했다면 반드시 말소해야합니다.

 

✅법무사를 통해 말소하는 것과 셀프로 하는 것의 차이는 뭘까요?

서류 준비와 절차가 복잡하지 않기 때문에 직접 말소해도 큰 어려움은 없는데요.

 

단, 직접 하면 법무사 수수료를 많게는 10만 원 가까이 절약할 수 있지만, 시간이 부족하거나 절차가 익숙하지 않다면 대리로 전문가를 통해서 진행하는 게 완벽하겠죠?

 

✅공동명의 부동산의 저당권과 근저당권 말소는 어떻게 해요?

공동명의 부동산의 경우에는 모든 공동소유자의 동의가 필요한데요.

 

따라서 모든 소유자의 인감증명서와 위임장 등이 필요하고, 가능하다면 모든 소유자가 함께 등기소에 방문하는 게 베스트긴 하겠죠?

 

저당권과 근저당권은 경매 등 부동산 거래에서 꽤나 중요한 개념이에요.

 

특히 근저당권의 경우에는 대출금을 모두 상환하더라도 자동으로 말소되는 게 아니기 때문에 반드시 채무자 스스로 말소절차를 진행해야 한다는 점을 기억하시길 바래요.

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