깡통전세 보증보험 이외에 더 신경써야 할 4가지(+특약)

깡통전세 보증보험 이외에 더 신경 써야 할 4가지 그리고 특약에 대해 간단히 알아보도록 하겠다. 고금리 시대를 맞이하면서 전 세계의 부동산 시장이 폭락을 겪고 있다. 그에 따라 내가 투자 중인 리츠들도 꽤 심한 낙폭을 보이고 있는 상태이고, 부동산 투자로 인한 피해사례도 매스컴에 자주 노출되고 있다.

부동산 하락기에 무조건 나오는 깡통전세 관련 뉴스들

이렇게 해당 시장의 분위기가 좋지 않으면 반드시 나오는 것이 바로 '깡통전세'에 대한 이야기다. 우리나라에만 있는 독특한 주거 형태인 '전세'로 인해서 나타나는 부동산 피해사례라고 할 수 있다.

 

전세는 부동산을 내가 목돈을 맡긴 대가로 빌리는 것으로 임차인은 매 달 임대인에게 월세를 지불하지 않고, 임대인은 무이자로 큰 목돈이 생기기 때문에 은행에서 해당 주택 매수 시 빌린 돈을 갚거나, 다른 용도로 쓸 수 있어 매우 합리적이다.

 

하지만 이런 좋은 제도 같지만, 전세 보증금은 그 액수가 크고, 부동산 하락 시기 목돈으로 받은 보증금을 지급해주지 못하는 임대인들이 나오면서 '깡통전세'에 대한 이야기가 나오면 본격적인 부동산 하락기라고 할 수 있는 것이다.

 

이런 전세 계약으로 인한 피해사례를 막기 위한 하나의 방법이 이번 글에서 다뤄 볼 '보증보험'이라는 제도다. 비교적 많은 사람들이 보험을 들지만, 사실 보험이 있다고 완벽하게 100% 내 보증금이 안전할 거라고 안심해서도 안된다.

 

조금만 찾아보면 아래 뉴스 영상처럼 보증보험에 가입했지만 내 보증금을 돌려받지 못하는 사람들이 너무나 많기 때문이다.

전세보증보험 가입이 무조건 안전하다고 할 수는 없다

그래서 이번 글에서는 깡통전세의 뜻에 대해 알아보고 보증보험 이외에 신경 써야 할 것들은 뭐가 있는지 간단히 알아보도록 하겠다.

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깡통전세 란?

깡통전세란 부동산 시장에 거래가 얼어붙고, 집 값이 하락해서 무리하게 갭 투자를 했거나, 집 값이 폭락한 경우에 세입자와의 계약이 만료되었음에도 전세보증금을 돌려주지 못하는 전세 계약을 일컬어 부르는 말이다.

이것만 알면 누구나 예방할 수 있다

전세라는 제도는 위에서 설명한 것처럼 임대인이나 임차인 모두 매우 합리적인 방식이라고 생각할 수 있지만, 그 이면에 숨겨진 여러 문제 중 하나가 바로 전세금을 돌려받지 못하는 문제다.

 

그리고 이런 전세 제도를 이용해서 하는 투자가 바로 '갭 투자'라는 투자 방법이다.

갭 투자 장점과 투자할 때 주의사항 4가지

대부분의 부동산 소액투자는 부동산의 '상승'을 전제로 갭 투자를 진행하는데, 이는 부동산 시장이 얼어붙게 되면 곧바로 깡통전세 문제로 이어질 수 있는 매우 큰 리스크를 감안한 부동산 투자 방법이다.

 

간단히 설명하자면 3억짜리 아파트에 전세가 2억 7천만 원인 물건이 있다고 하자. 그러면 집주인이나 부동산에서는 매도 시 전세 세입자가 2억 7천만 원을 지불했고 실제 투자금액은 3천만 원으로 내 집 마련을 할 수 있다고 말하고 매도를 할 것이다.

 

그런데 고금리 기조로 인해서 해당 부동산의 가격이 2억 5천만 원으로 하락했다면 집을 팔더라도 2억 7천만 원의 전세금을 지급할 수 없는 '지급불능'상태가 되는 것이고, 이게 바로 깡통주택이 되는 것이다.

 

아마 대부분 내 집 마련을 '소액'으로 할 수 있다는 달콤한 꿈에 젖어서 투자를 시작하겠지만, 실제로는 부동산 하락이 시작되면 대부분의 갭 투자를 한 사람들은 집을 팔아서도 보증금을 주지 못해 문제가 생기는 것이다.

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전세보증보험

이런 문제를 방지하기 위해 가장 많이 알려진 예방법이 '전세보증보험'에 가입하는 것이다. 세입자가 보증회사에 일정 금액을 지급하면 그 대가로 채무가 생겼을 때 보증회사가 대신 이행하는 형태의 보험을 말한다.

 

전세보증보험은 두 가지로 나눌 수 있는데 전세를 들어가기 위해 은행에서 빌린 돈을 상환하는 것을 보증할 건지, 전세보증금 반환을 보증할 건지로 나누어서 볼 수 있다.

 

• 전세를 들어가기 위해 은행에서 빌린 돈에 대한 상환 보증 - 집주인이 전세금을 다시 주지 않아서 세입자가 은행에 빌린 돈을 돌려받지 못하고 있을 때, 보증하는 회사에서 은행에 세입자 대신 상환을 해주는 형태
• 전세보증금 반환보증 - 전세기간이 종료되었는데 임대인이 세입자가에게 전세 보증금 지급을 하지 않을 때, 집주인 대신 전세금을 반환해주는 형태

사실 이렇게 구분해서 보면 '개인적으로' 두 가지가 크게 다른지 모르겠는 이유가 대부분 전세로 들어갈 때는 본인이 가진 자금보다는 은행에서 빌린 돈을 사용하는 경우가 대다수이기 때문이다.

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전세보증보험 비교

구분		주택도시보증 HUG	서울보증보험 SGI
보증금액	개인	보증한도(주택가격 내에서 선순위 채권을 뺀 금액) 내 보증신청인의 신청금액 (수도권 7억 원, 그 외 지역은 5억 원 이하)	임대차 계약서 상 임차보증금 전액 보증 (아파트는 보증 제한금액 없으며, 그 외의 주택은 10억 이내)
보증요율	아파트	연 0.128%	연 0.192%
	그 외 주택	연 0.154%	연 0.218%
LTV 구간별 할인율	80%~70%	10%	-
	70% ~ 60%	20%	-
	60% 이하	30%	20%
	50% 이하	-	30%
계약 가능 기간		신규 전세계약 : 전세계약기간의 절반이 경과하기 전 갱신 전세계약 : 갱신 전 전세계약 만료일 이전 1개월 ~ 전세계약기간의 절반이 경과하기 전	임대차 계약 개시일부터 10개월 이내

위의 표에서 보면 알겠지만, 보증하는 임차 보증금의 제한이 없는 '서울보증보험 SGI'는 임차보증금을 보호하는 데 있어서 매우 유리하다고 할 수 있다.

SGI서울보증 홈페이지 로그인 후 보증보험 가입 가능

아파트의 경우는 보증 제한 금액이 없기 때문에 얼마든지 보호가 가능하며, 그 외에도 '10억 원'이라는 큰 액수를 보증하기 때문에 대부분의 보증금을 지킬 수 있다.

 

하지만 '주택도시 보증 HUG'의 경우 서울보증보험보다 저렴한 보증요율로 금전적으로 부담을 줄이기 위해서 선택하는 경우가 많다.

HUG 주택도시보증공사 소개

아파트 및 주택에 대한 보증요율이 서울보증보험과 비교하면 0.05% 이상 낮기 때문에 많은 사람들이 선호한다.

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깡통전세 예방을 위해 신경써야 할 4가지

아래에서는 깡통전세 피해를 당하지 않기 위해서 해야 하는 기본적인 전세사기 예방방법 4가지를 알아보도록 하겠다. 가장 기본적인 것부터 '특약'에 어떤 것을 넣으면 도움이 되는지 개인적 의견으로 적어보았으니 도움이 되기를 바란다.

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전세금 보증보험 가입

위에서 이야기한 것처럼 해당 보증보험을 통해서 모든 경우에 내 보증금을 지킬 수 있는 것은 아니다. 하지만 적어도 가입이 가능하면 80% 정도는 방어가 가능하다. 또한 전세보증보험 가입 시 기본적인 심사를 해서 집주인의 보증금 반환 가능 여부를 확인하기 때문에 안전장치가 한 단계 더 있다고 볼 수 있는 것이다.

 

모든 경우에 다 잃는 것보다는 보증보험을 가입하고 적어도 몇 가지 상황에서라도 내 돈을 지킬 수 있다면 당연히 해야 하는 것이다. 또한 전세보증보험은 집주인의 동의가 별도로 필요한 것도 아니기 때문에 '무조건' 가입을 하기 바란다.

 

보증요율 몇 십만 원 아끼려다가 몇 천만 원을 잃는 경우가 생기고, 심각한 경우 신용불량으로 인한 회생절차나 파산까지도 이어질 수 있기 때문에 반드시 주의를 기울여야 한다.

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전세가율 확인

내 전세금을 받기 위해서 가장 중요한 것 중 하나가 '전세가율'을 확인하는 것이다. 전세가율에 대해서는 아래 글에서 별도로 작성해두었으니 전세가율 확인 방법 및 내용에 대해 명확히 알고 싶다면 아래 글을 읽어보길 바란다.

전세가율 확인 사이트 이용하는 방법 2가지

전세가율이 너무 높은 경우 집 값의 폭락으로 인해서 전세가보다 더 낮은 매매가 형성이 되면서 깡통전세가 되는 경우가 흔히 있기 때문에 개인적으로는 70% 이하의 전세가율을 가진 곳으로 들어가라고 하고 싶다.(전세가율이 낮을수록 좋음)

전세가율이 과도하게 높다면 절대 전세로는 들어가지 않기를 추천한다

근저당 및 채권이 없는 경우라도 집이 Auction으로 넘어가면 100% 시세를 받는 것이 아니라 거기서 약 10%~20% 이상 저렴하게 판매된다. 그럴 경우에 그에 들어가는 각종 비용까지 포함한다면 전세가율 90% 이상이라면 내가 건질 수 있는 돈이 없는 거나 다름없기 때문이다.

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확정일자 전세권 설정

임대를 한 사람이 전세 보증금을 주지 못하거나 은행에 이자를 갚지 못하면 해당 집은 다음 절차를 진행하게 된다. 이때 Auction을 통해서 집이 판매되면 해당 집의 '순위권'에 들어있는 사람들에게 배당한다.

 

이때 가장 중요한 것이 내가 '선순위'가 되어야 하는데 전입신고를 하고 확정일자를 받거나 전세권 설정을 하면 '최우선 변제권'이나 '우선변제권'이 생긴다.

• 최우선 변제권 : 낙찰 가격의 1/2 범위 내에서 다를 채권자보다 가장 우선적으로 배당받을 수 있음
• 우선 변제권 : 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있음

전세권과 확정일자의 차이 또는 어떤 걸 선택해야 할지 모르겠다면 아래의 글을 한 번 참고해보는 것도 좋을 것이다.

전세권설정과 확정일자 뭘 해야할지 모르겠다면 여기서 해결

특약 설정

위의 전입신고를 통한 확정일자를 받는 것도 중요하지만, 여기에 강력한 허점이 있다. 확정일자를 신고하더라도 신고 '익일'부터 효력이 발생하는데, 대부분의 전세사기 또는 깡통전세 피해자들은 이런 허점을 악용한 사람들에게 당했다.

 

전세 계약을 하자마자 당일에 주택 명의를 바꿔서 주택담보대출을 실행해서 우선 변제권에서 밀리게 되는 것이다. 글 상단에 게시한 전세사기 영상 역시 이런 케이스로 당한 경우가 대부분이다.

 

이 때는 위에서 말한 보증보험이 있어도 전혀 소용이 없게 된다. 따라서 반드시 계약서 상 특약을 설정해두어야 한다.(이것도 차선책일 뿐 완벽한 해결책은 아님)

 

특약 설정 시 내용으로는 '전입신고 및 전세권 설정 신고 후 익일이 되기 전에 생긴 근저당이나 새로운 채권이 발생했을 때 본 계약은 무효'라고 명시해두어야 한다.

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계약 직전 등기부등본 확인

부동산 거래의 가장 기본 중 하나가 '등기부등본'을 확인하는 것이다. 등기부등본은 별도로 소유주에게 동의를 받지 않아도 확인을 할 수 있으며, 인터넷만 가능하다면 어디서든 볼 수 있다.

등기부등본 무료 열람 사이트 TOP 4

그리고 전세계약을 하기 며칠 전에 등기부등본을 확인하고 안심하기보다는 나는 계약 '직전'에도 반드시 다시 등기부등본을 열람해서 확인해보기를 추천한다.

 

등기부등본을 통해서 기본적으로 확인해야 할 것은 아래와 같다.

• 등기부등본 상 주소와 거래할 집의 주소 일치 여부
• 집주인 명의 일치 여부
• 가등기, 압류 등 유무 확인 - 집주인이 쉽게 바뀔 수 있고, 내 보증금을 지킬 수 없음
• 담보대출, 채무, 저당 유무 확인 - 확정일자 및 전세권 설정 전 기록으로 내가 후순위가 될 수 있음

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