'영끌족' 줄이기위해 마련한 정부의 새로운 공공임대 아파트

'영끌족' 줄이기위해 마련한 정부의 새로운 공공임대 아파트

2020년 정말 말도 많고 탈도 많았다. 정부에서 시행한 소득주도 성장을 시작으로 정말 많고 다양한 횟수의 부동산 정책의 변화와 발표가 있었다.

바로 서울에 있는 아파트의 집값을 잡기 위해서였다. 하지만 그 정책의 발표를 비웃듯이 집값은 더욱 천정부지로 치솟았다. 서울 전지역의 아파트 가격 상승은 물론이고 각종 부동산 정책의 풍선효과로 인해서 전국의 집값이 모두 올랐다.

나의 부모님이 계신 제천도 평균적으로 2배 정도의 집 값이 상승한 것 같다.

이런 추세 때문에 나를 포함한 젊은 세대들은 영혼까지 끌어모아서 자가를 마련하려는 노력을 보이고 있다.

이런 모습을 사람들은 '영끌족'이라고 부른다.

 

이는 국가에도 엄청난 부채를 만들어내고 있는 실정이기 때문에 정부차원에서도 집 값부담을 많이 지지 않으면서 살 수 있는 공공임대 아파트의 공급을 확대해 나가고 있다.

전세보다 낮은 보증금에 매월 저렴한 임대료만 내면 거주할 수 있는 공공임대주택 아파트는 약간 부정적인 이미지가 있기도 한데, 지금처럼 내 집마련이 어려운 시기에는 공공임대주택으로 사람들의 쏠림현상이 일어나는 것도 어쩔 수 없는 일인 것 같다.

공공임대 아파트는 전세를 생각하고 있는 사람들에게 좋은 대체수단이 될 것으로 예상된다.

그래서 아래에서는 공공임대 아파트의 정의와 입주조건 등 중요한 정보들을 알아보도록 하겠다.

참고로 임대아파트의 종류는 정말 다양한데,

국민임대아파트는 근로자 평균소득 70%이하, 서민계층이 사용하는 주택이며, 행복주택은 젊은층의 주거안정을 위한 임대주택, 영구임대아파트는 소득 1분위 이하의 생계 의료수급자를 위한 아파트, 공공임대는 이주대책자 혹은 청약저축 가입자를 위한 주택이다.

공공임대아파트는 뭘까?

공공임대아파트는 SH나 GH, 혹은 대한주택공사 LH 등에서 저소득층 무주택자를 대상으로 해서 시세보다 더욱 저렴한 가격에 임대를 주는 주택을 일컬어 부르는 말이다.

기존에는 공공기관에서 건설하는 아파트가 공공임대아파트의 주 대상이었지만 요즘의 추세는 민간아파트의 선호도가 높아지면서 민간아파트에서도 일부 물량을 공공임대아파트로 전환하기도 한다.

공공임대 아파트에 입주를 하려면 아파트 청약만큼 굉장한 경쟁률을 뚫고 들어가야 한다. 최근에 부동산의 가격이 어마어마하게 상승해서 과거처럼 미달되는 경우가 수도권에서는 거의 없다.

 

그만큼 경쟁이 치열해서 각각 공공임대아파트의 입주조건 등을 잘 살펴보고 신중하게 지원하는 것이 더욱 필요하다고 보인다.

 공공임대아파트는 크게 청년층을 대상으로 한 '행복주택'과 신혼부부 혹은 저소득 무주택가구나 고령자들을 대상으로 해서 제공하는 일반 공공임대아파트 두 종류로 나뉜다.

공공임대 아파트는 5년이나 10년의 임대기간이 종료된 이후에 입주자에게 우선적으로 분양을 전환하는 주택을 의미한다. 85㎡를 기준으로 입주조건이 달라진다. 85㎡는 보편적으로 25-27평 정도의 아파트라고 생각하면 된다.

입주조건을 미리 알고 있어야 괜찮은 조건의 공공임대 아파트를 우선적으로 분양받는 것이 가능하다.

공공임대 아파트 입주조건

공공임대 아파트 입주자격 및 임대조건
구분	입주자격	임대조건	비고
전용 85㎡ 이하	무주택세대구성원으로서 입주자저축(청약저축 포함) 가입자 우선	보증금 + 월 임대료	시중 시세 90% 수준
전용 85㎡ 초과	만 19세 이상인 자로 입주자저축(청약예금 포함) 가입자 우선		시중 시세 수준

5년이나 10년의 임대기간이 종료된 이후에 입주자에게 우선 분양전환하는 주택을 공공임대주택이라고 일컬어 말한다.

85㎡ 이하와 85㎡초과의 두 종류로 나누는데 이하의 경우에는 무주택세대구성원으로 입주자저축(청약저축 포함) 가입자 우선이며 보증금과 월임대료를 내면서 시중시세 90%의 수준이다.

초과의 경우에는 만 19세 이상으로 입주자저축(청약예금 포함) 가입자 우선이며 보증금과 월임대료를 지불하는 것은 동일하고 시중 시세 수준이라고 알려져있다.

분납임대주택

분납임대주택이란?

분납임대주택은 입주자가 입주시까지 집 값중에서 일부만 초기 지분금으로 약 30%를 납부하고 임대기간 10년동안 단계적으로 잔여 분납급을 모두 납부한 후에 분양전환 받는 주택이다.

분납임대주택 입주자격 및 임대요건
구분	입주자격	임대조건	비고
전용 85㎡ 이하	무주택 세대구성원으로서 입주자저축(청약저축 포함) 가입자 우선	분납금 + 월임대료	-
전용 85㎡ 초과	19세 이상인 자로서 입주자저축(청약예금 포함) 가입자 우선	분납금 + 월임대료	-

분납금을 납부하는 것은 시기에 따라서 다른데 납부비율과 납부기준이 나뉜다.

입주시까지는 전체지분에서 최초주택가격의 30%를 내면된다.

입주 후에 4년차와 8년차에는 각각 20%씩을 내야하고 최초주택가격 + 기간이자와 감정가격 중에서 적은 금액 쪽의 20%를 내면 된다.

임대기간이 종료된 후에는 감정가격의 30%를 내면서 100%를 마무리 지어 분양전환을 받는 것이다.

공공임대 아파트에는 아래처럼 다양한 유형이 있다.

신혼부부유형에 가장 많은 공급을 하기 때문에 신혼부부에게 더욱 높은 당첨확률이 주어진다.

신혼부부 - 30%

생애최초 주택마련 및 기관추천 - 20%

다자녀가정 - 10%

노부모 부양가족 - 5%

일반가정 - 15%

공공임대 아파트의 기본적인 입주조건은 '무주택자'여야 하며 청약통장과 자산, 소득의 기준이 있다는 것을 알아두어야 한다.

청약통장 조건

수도권 - 주택청약종합통장에 가입한 후에 1년이 경과한 자로 매월 약정납입일에 월 납입금 12회 이상 납입한 무주택 세대 구성원

비수도권 지역 - 주택청약종합통장에 가입한 뒤 6개월이 경과된 이후에 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입한 무주택 세대 구성원

 

※투기과열지구? - 부동산 열기를 잠재우기 위해 시행한 정책으로 투기과열지구에 속해있는 곳에서 청약통장을 만들어도 다음의 조건을 만족해야 한다.

세대주이면서 과거 5년 이내에 당첨된 자의 세대에 속하지 않아야 하며, 입주자 저축가입 2년이 경과된 자로써 매월 약정납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입한 상태여야 하낟.

50년 공공임대주택

50년 공공임대주택이란 영구임대주택을 대체할 목적으로 새롭게 생긴 것이다. 한국토지주택공사 LH 혹은 지자체가 건설하고 공급하는 임대주택으로 이 공공임대 아파트의 경우는 분양전환이 되지 않는다. 임대조건은 분납금과 월임대료이며 50년을 산다는 것은 사실 평생을 사는 것과 다름이 없는 주택이다.

50년 공공임대주택 자산보유기준

공공임대주택의 경우 자산보유기준을 충족시켜야 한다. 부동산(토지+건물)의 경우 21,550만원 이하이며, 자동차는 2767만원 이하의 금액이어야 한다.

세부적인 기준은 아래의 표에서 확인해보도록 하자.

구분	가격 산출방법	비고
부동산(토지)	소유면적 X 개별공시지가	28개 지목중 전,답, 과수원, 목장 용지 등 14개 지목을 세대별로 합산해서 적용 자경농지, 종중 또는 문화재 건립토지는 제외
부동산(건축)	과세표준액	-
자동차	보건복지부장관이 정하는 차량기준가액(차량기준가액이 없는 경우 등록당시 과세표준액인 취득가액을 기준으로 최초등록일 또는 이전등록일로부터 경과년수에 따라 매년 10퍼센트씩 감가상각하여 산출한 금액)	비영업승용자동차에 한함-장애인사용자동차, 국가유공자(상이1~7등급)보철용 차량은 제외 세대주 및 세대원 각각의 자동차를 기준으로 하되, 해당 동일 세대내 세대원간 지분으로 공유하고 있는 자동차의 보유가액은 세대원간 지분을 합산해서 산정

공공임대아파트 입주자격조건 및 선정기준

공공임대 아파트의 입주자격조건은 일반공급, 세 자녀 이상, 노부모부양, 신혼부부, 생애최초, 국가유공자, 기관추천 등으로 나뉘어지며 각각 자격에는 조건이 있다.

일반공급의 경우는 주택청약종합저축 가입자인 무주택세대구성원을 대상으로 순위, 순차에 따라 공급하며 3자녀 이상의 경우에는 입주자저축에 가입하여 6개월이 경과되고 월납입금을 6회이상 납입한 무주택세대구성원이 민법상 미성년자인 3명 이상의 자녀(태아 포함)를 가진 무주택세대구성원에게 건설량의 10% 범위 안에서 특별공급을 실시한다.

 

노부모 부양은 1순위에 해당하는 사람인데 건설량의 5% 범위 내에서 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속하여 부양하고 있을 때 해당한다. 피부양인의 배우자가 있는 경우 그 배우자도 무주택자여야 한다.

신혼부부와 생애최초 공급의 경우 굉장히 까다롭고, 설명하기가 매우 어렵다.

국가유공자는 건설량의 10%를 국가유공자에게, 기관추천은 건설량의 10%번위 안에서 북한이탈주민, 철거민, 공무원, 장애인, 군인, 중소기업근로자 등이 해당한다.

지금까지 공공임대 아파트의 입주조건과 특별공급 그리고 공공임대의 재산요건까지 알아보았다.

일반공급 당첨자 선정과정과 순위

 

일반공급의 경우 1순위는 수도권의 경우 주택청약종합저축에 가입해서 1년이상인 사람이 매월 납입일에 납입금을 12회 이상 납입한 무주택세대 구성원이어야 하고, 수도권 외의 지역은 6개월 6회면 되며, 청약의 과열이 예상되는 경우는 12개월 12회로 늘어날 수도 있다.

 

2순위의 경우 1순위에 해당하지 않는 모두를 일컬어 말하는데 2순위가 당첨될 확률은 거의 없다. 사실 특별공급이 아니고 일반공급의 경우는 어렵다고 봐야 한다.

1순위 중에서 가장 경쟁이 치열한 40㎡를 기준으로 초과인 경우는 3년 이상의 기간동안 저축총액이 많은 사람, 이하인 경우는 3년 이상의 기간동안 납입 횟수가 많은 사람이 1순위가 된다는 사실도 꼭 기억해두자.

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