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다세대 다가구 주택의 차이 구분방법

익꿍 2021. 3. 2.
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다세대 다가구 주택의 차이 구분방법

부동산 용어에 대해 알아가다보면 궁금한게 참 많아진다. 평소에 쓰던 용어도 아니고, 사실 비슷한 뜻으로 알고 있는 사람들이 많다. 똑같아보이지만, 다세대와 다가구 주택의 차이점은 꽤 크다.

따라서 두 주택의 차이점을 정확하게 알아야 부동산 정보들에 대해 정확한 대응이 가능하다고 생각한다.

아래에서 정확히 그 정의에 대해서 알아보도록 하자.

다가구 주택이란?

다가구 주택이란 여러 가구가 거주할 수 있도록 건축되어진 주택을 일컬어 부르는 말이다. 각 방과 부엌, 그리고 출입구와 화장실이 갖추어져있어서 각각의 가구가 모두 독립적인 생활이 가능해야 한다.

다가구 주택의 경우는 주택으로 쓰이는 층수가 지하층을 제외하고 3층 이하이며 1개동의 주택으로 사용되는 바닥면적의 합이 660제곱미터 이하여야 다가구 주택에 해당한다고 할 수 있다.

※1층을 필로티구조를 활용한 주차장으로 이용시

다가구 주택의 1층 일부 혹은 모두를 필로티 구조를 이용한 주차장으로 사용한다면, 나머지 부분을 주택 이외의 용도로 활용하는 경우에 해당 층은 주택의 총 층수에 포함되지 않는다.

4층 건물이라고 하더라도 1층이 필로티구조의 주차장으로 사용하고 있다면, 다가구가 적용되는 것이다.

또한 총 19세대 이하가 거주하게 되는데, 19호로 제한되어있으므로 신축의 경우는 이 부분을 반드시 확인해야 한다.

이처럼 가구마다 독립되어서 생활하는 것은 가능하지만, 따로 분리소유는 안되는 주택을 다가구 주택이라고 한다.

다세대 주택이란?

다세대 주택이란 연면적 660㎡ 이하인 4층 이하의 건물로 되어있으며 각각의 공간이 독립되어 있어서 주거생활을 할 수 있도록 세대마다 현관과 같은 출입구, 방과 화장실을 모두 갖춘 주택을 말한다.

다세대주택은 공동주택에 속하는 것이 큰 특징이다.

그럼 "다세대와 연립주택과 비슷하지 않나"라고 생각할 수도 있다. 하지만 연립주택이라함은 660㎡를 초과하는 것이 차이점이라고 할 수 있겠다.

다세대주택과 다가구주택의 가장 큰 차이점

다가구 주택은 구획을 나눠서 소유하거나 개별적으로 매매하는 것이 안되기 때문에 소유권이 하나이지만, 다세대 주택은 주택별로 각각의 등기가 가능하므로 매매나 소유를 할 수 있다는 점이 가장 큰 차이점이라고 할 수 있다.

구분 다가구 다세대
개별 등기 가능여부 불가능 가능
개별 매매 가능여부 불가능 가능

다세대주택과 다가구주택을 구분하는게 왜 필요할까?

다가구 주택의 경우에는 1명이 소유하므로 1가구 1주택이 적용되는 부분이고, 다세대 주택의 경우는 다주택자로 적용을 받게 된다는 것이다.

따라서 다세대 전체를 단독으로 소유한다면 다주택자로 인한 높은 세율과 세금을 내야하므로 반드시 주의가 필요하다. 실제로 건축법상에서는 다가구로 등재되어있으나, 세법으로는 다세대로 구분해서 세금이 나오는 경우도 있다.

따라서 법의 적용되는 부분을 반드시 잘 확인하고 넘어가야한다.

건축법으로 살펴보는 다가구와 다세대 주택

건축법으로 다구가와 다세대를 살펴보자면, 3개층 이하까지는 다가구 주택에 해당하며, 4개층이 주택으로 사용된다면 다세대 주택으로 정의한다. 따라서 다세대 다가구 주택의 차이점에 대해서 정확히 알아야만 나중에 양도세 혹은 부과되는 여러 세금들에 미리 대처가 가능하다.

또한 직접 신축을 해서 5년 이내에 양도할 경우에는 환산취득가액에 5% 가산세가 붙으니 이 점도 참고하기를 바란다.

다가구와 다세대는 겉으로만 볼 때 정확히 구분을 하지 못하는 경우가 대다수이다. 따라서 반드시 <등기>를 통해서 확인하고 건축물대장도 잘 살펴보는 주의가 필요하다.

다세대 주택에 거주시 전입신고 주의사항

갑자기 다세대 주택 거주시 전입신고 주의사항이 나와서 놀랐을 것이다.

하지만 이 내용에도 역시 다가구주택과 다세대주택의 차이가 드러나있다.

다가구 주택의 경우에는 건물주 1명이 전체를 소유하고 있어서 전입신고를 할 때 지번만 정혹히 적으면 되지만, 다세대 주택의 경우는 모두 개별적으로 등기가 되어있기 때문에 만약 주소만 적고 자신이 해당하는 '호실'을 적지 않았다면 <임대차보호법>을 받지 못하는 경우가 생기게 된다.

따라서 내가 거주하려는 곳이 다가구주택인지 다세대주택인지 반드시 확인하는 절차가 필요하다.

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