장기전세 소득기준 특별공급 및 입주조건 나도 가능할까?

장기전세 소득기준 특별공급 및 입주조건을 알아보고 과연 나도 최장 20년까지 거주가 가능한 장기전세 공공임대 아파트에 입주가 가능한 조건인지 여부를 판단해보기 바란다. 많은 부동산 전문가들이 '계약갱신청구권'을 언급하면서 이야기했던 것과 달리 '전세대란'은 없었고 '전세 매물대란(전세 매물이 넘쳐나는)'만이 존재하는 지금 시기다. 게다가 전세자금을 돌려주니 많이 하면서 '깡통전세'라는 말이 뉴스에서도 들려오는 지금 함부로 전세를 들어가는 것이 쉬운 것은 아니다.

장기전세주택 나도 들어갈 수 있을까?

자칫 잘못했다가는 내 소중한 돈을 모두 돌려받지 못하는 사태가 일어날 뿐만 아니라 의식주 중에서 가장 중요한 '거주'에 대한 부분이 흔들리면 인생 전체가 흔들리는 경험을 할 가능성도 있기 때문이다. 이럴 때는 나라에서 하는 주거정책에 귀를 기울이고, 내가 받을 수 있는 혜택이 있는지 알아보는 것이 매우 중요하다고 할 수 있겠다.

임대주택을 정말 분양전환 할까?

뭔가 노력을 하고 있는 거 같긴 한데

서울주택도시공사(SH)에서는 2007년부터 꾸준히 장기전세 물량을 공급하고 있으며, 그 덕분에 2020년까지 총 3만 가구가 넘게 주거에 대한 혜택을 봤다고 할 수 있다. 나라에 전세금을 맡기니 나라가 망하기 전에는 돈을 떼일 걱정도 없고, 주변보다 저렴한 가격으로 오랜 기간 집 걱정 없이 살 수 있다는 것도 하나의 큰 장점이 아닐까 생각한다.

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장기전세 란?

서울 주택도시공사(SH)에서 주변의 전세 가격 80% 정도의 낮은 가격으로 최장기간 20년까지 거주할 수 있도록 하는 주거지원 정책으로, 서울시에 거주하고 있는 무주택 시민이라면 누구나 한 번쯤 궁금해할 만한 주거지원 정책이다.

장기전세주택은 기존 LH 등의 도시공사에서 공급했던 소형 평수뿐만 아니라 중형이나 대형 평수의 주택도 공급하고 있어서 더욱 많은 사람들에게 관심을 받을 수밖에 없는 상황이다.

 

오세훈 서울시장은 시프트 주택(20년 장기전세주택)을 5년 안에 7만 호 추가 공급하겠다고 밝혀서 많은 무주택자들이 기대하고 있다. 하지만 현실적으로 불가능할 거라는 여론이 지배적인데 그 이유는 15년 동안 3만 가구 정도만 공급되었고, 대규모 택지지구로 쓸만한 땅이 서울에는 더 이상 없다는 점 때문이다.

 

그래서 모아주택과 모아타운을 준비하는 건지도 모르겠지만 말이다.

모아타운 모아주택 발표 급부상한 서울 부동산 소액투자

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장기전세 특징

장기전세는 일반 임대주택과 아래의 차이점들을 가지고 있다. 장기전세 주택에 대한 평소 관심이 있었다면 특징을 알아보고 지원하는 것도 좋아 보인다.

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입지

SH장기전세의 특징은 도시 중심지에서 벗어난 기존의 임대주택에 대한 고정관념을 깨고 주거단지가 잘 형성된 곳이나 아파트 단지가 이미 형성된 곳에 위치하고 있다.

현재 공고가 나있는 곳도 DMC의 SK뷰 아파트로 매우 좋은 입지라고 볼 수 있다

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평형

기존에 임대주택들은 아무리 커도 46형 이상을 넘어가는 경우가 없었다만, SH에서 하는 장기전세주택의 경우에는 임대를 하는 평형이 중형이나 대형도 있어서 4인 가구 이상의 가족들도 임대주택에 충분히 거주가 가능하도록 했다는 것이 장점이다.

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임대기간

가장 큰 특징이라고 할 수 있는 것이 바로 '임대기간'이다. 보통 [행복주택]이나 [신혼 희망타운]의 경우 동일하게 임대로 거주하는 것임에도 불구하고 임대기간이 아이가 있어도 최장 10년까지인 경우가 대다수였다.

 

하지만 SH의 장기전세주택은 그 이름에 어울리도록 20년이라는 굉장히 긴 시간 동안 주거에 대한 고민 없이 서울시민들이 살 수 있도록 해주는 주거정책이라고 할 수 있겠다.

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장기전세주택 입주자격

장기전세주택은 누구나 들어갈 수 없고, 소득기준 및 재산에 대한 기준을 충족한 사람만이 입주자격을 가질 수 있다. 입주하기 위한 자격은 크게 소득과 재산으로 나누어서 볼 수 있는데, 작년을 기준으로 아래에서 하나씩 확인해보도록 하겠다.

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소득기준

기준은 전용면적에 따라 다르게 적용받는다. 아래의 전용면적에 따른 소득구간을 알아보도록 하자.

• 전용면적 60㎡ 이하인 경우 -  '무주택세대 구성원'으로 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하
• 전용면적 50~60㎡ 이하인 경우 - 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 자에게 [우선] 공급
• 전용면적 60㎡ 초과 ~85㎡ 이하 무주택 세대 구성원으로 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 120% 이하

가구 수	도시근로자 평균소득 100%	도시근로자 평균소득 70%
1인	350만 원	270만 원
2인	500만 원	360만 원
3인	620만 원	430만 원
4인	700만 원	500만 원

도시근로자 가구당 월평균 소득이 가장 큰 기준이 된다고 할 수 있겠다. 본인의 소득은 얼마나 되는지 파악해보고 소득기준을 충족하는지 먼저 알아보도록 하자.

2023년 최저임금 월급 및 연봉 세후 실수령액(+결정방법)

재산기준

소득기준과 달리 재산기준은 매우 간단하다. 아래의 두 항목을 충족한다면 SH에서 진행하는 장기전세 주택의 입주 재산기준을 충족한다고 할 수 있다.

• 부동산 2억 1,550만 원 이하
• 자동차 3,496만 원 이하

그 외 입주조건

그 외의 입주조건 및 거주하면서 지켜야 할 조건들에 대해 간단히 알아보도록 하겠다.

• 장기전세주택 입주권을 가진 주택 1채만 보유한 서울시민(다른 자가가 있는 경우 불가)
• 도시계획 지정 주택을 매입할 당시 '무주택'
• 장기전세주택 거주 기간 내에도 '무주택' 유지

 

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장기전세 입주자 선정 순위

그렇다면 조건을 모두 다 채웠다고 입주자에 선정될 수 있는 것일까? 아래의 표에 자세하게 정리해두었으니 입주자 선정 순위를 확인해보고 본인이 어떤 전형으로 신청했을 때 높은 순위에 해당하는지 직접 알아보기 바란다.

구분	소유기준
전용면적 50㎡ 미만	1순위 : 당해 주택이 건설되는 시/군/구에 거주하는 자 2순위 : 당해 주택이 건설되는 시/군/구 연접 시/군/구 중 사업주체가 지정하는 시/군/구에 거주하는 자 3순위 : 1순위와 2순위 이외의 자 - 최초 입주자모집 시 가구원수별 가구당 월평균소득의 50% 이하인 세대에서 우선공급하고, 남은 주택이 있을    경우에 가구원수별 가구당 월평균소득 50% 초과 ~ 70% 이하 세대에 공급
전용면적 50㎡이상 ~ 60㎡이하	1순위 : 청약저축에 가입하여 24회 이상 납입한 자 2순위 : 청약저축에 가입하여 6회 이상 납입한 자 3순위 : 1순위와 2순위 이외의 자 - 동일순위에서는 당해주택이 건설되는 시/군/구 거주자에 우선공급
신혼부부	1순위 : 혼인기간 중 출산(임신/입양)하여 자녀(미성년자로 한정/태아 포함)가 있는 자 2순위 : 1순위에 해당하지 않는 자 - 1순위 및 2순위 안에서 경쟁이 있는 경우 아래의 기준을 통해서 산정한 점수의 합이 높은 순서대로 입주자가    선정되며, 동점인 경우에는 추첨을 통해 최종적으로 선정한다. 1. 가구 소득 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하인 경우 : 1점 2. 미성년 자녀 수(태아 포함) - 3명 이상 : 3점 - 2명 : 2점 - 1명 : 1점 3. 해당 주택건설지역(특별시/광역시/특별자치시/특별자치도 또는 시/군) 연속 거주기간 - 3년 이상 : 3점 - 1년 이상 ~ 3년 미만 : 2점 - 1년 미만 : 1점 4. 청약 납입 횟수 - 24회 이상 : 3점 - 12회 이상 ~ 24회 미만 : 2점 - 12회 미나 : 1점 5. 혼인기간 참고사항 - 전용면적 50㎡ 이상 주택의 경우 청약저축(또는 주택청약종하저축)에 가입하여 6개월이 경과되고 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납부한 자만 신청이 가능

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장기전세 특별공급

장기전세 특별공급은 주변 시세의 60~70% 수준으로 형성된 가격에 최장 20년을 거주할 수 있으며, 임대기간 동안에는 직계가족 안에서 명의 변경도 얼마든지 가능하다는 것도 큰 장점이다.

 

특별공급 중 우리에게 가장 많이 알려진 것이 바로 '철거민 특별공급'이다. 토지는 공공사업으로 수용 시 '보상금'을 지급하고 끝나지만 주택은 보상금과 함께 살던 사람의 '이주대책'이라는 것을 세워주어야 한다.

 

집에서 내쫓았으니 어딘가 가서 살 수 있도록 해줘야 하는 것이다. 그래서 그들에게 우선적으로 공공임대주택에 들어가서 살 수 있도록 권한을 주는 것이다.

 

해당 특별공급은 신혼부부 특공이나 다자녀 특공처럼 다른 공급과 조금 다른 점이 존재한다. 바로 소득이나 자산요건을 전혀 검토하지 않고 무조건 입주할 수 있도록 해주는 것이다.

100% 입주하는 방법은 철거민 특별공급

따라서 해당 특별공급 전형으로 입주한 경우, 거주하면서 소득이 높아져서 자격요건에 해당하지 않아서 퇴거당하는 일 자체가 없어지는 것이다. 도시계획 특별공급 '입주권'을 가지기 위해서 장기전세 특별공급 입주자격이 부여된 주택을 부동산이나 중개업체를 통해서 거래하고 매매, 양도, 이전, 승계가 가능하며 불법이 아니다.(하지만 여전히 원래의 취지와 다른 방향이라는 말이 많음)

장기전세주택 입주권의 목적이 흐려지기는 한 것 같다

전세권이기 때문에 재건축이나 재개발보다는 훨씬 저렴한 가격대를 형성하고 있으며, 해당하는 권리금을 내면 20년 동안 적어도 '집 걱정'을 하지 않고 서울에서 살 수 있기 때문에 많은 사람들이 실제로 거래도 하고 선호하기도 한다.

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장기전세 분양전환 가능성

장기전세주택의 전세 입주권을 구매하는 사람들 중에서는 '분양전환'에 대한 기대감으로 저렴하게 서울에 내 집 마련을 할 수 있지 않을까?라는 막연한 생각으로 해당 주택을 매입하는 경우가 있다.

장기전세 분양전환 관련 뉴스

현재로서 분양전환에 대한 가능성이 없다고 할 수도 없고 있다고 할 수도 없다. 왜냐하면 법적으로는 장기전세의 분양전환이 금지되어 있기 때문이다. 하지만 오세훈 서울시장의 인터뷰 내용을 살펴보면 최초 입주에서 20년이 지날 경우 분양하겠다고 이야기 한 바 있다.

 

하지만 100% 확정이 아니기 때문에 실거주의 목적이 아니라면 절대 함부로 권리금을 주고 전세에 대한 권리를 사지 않기 바란다. 또한 기획부동산이나 업자들에게 속아서 '도시계획'이 실제로는 있지도 않은 곳의 주택을 매입하는 실수를 하지 않기 바라며, 혹시나 매입할 생각이 있다면 반드시 도시계획에 대한 파악을 위해 해당 지자체에 직접 문의해보고 확인 후 매입하기 바란다.

 

더 자세한 사항은 SH홈페이지를 참고해보길 바라며 글을 마친다.

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