전세사기 수법 4가지 이것만 조심하면 된다

전세사기 수법 4가지 알아보고 조심해야 되는 것들은 뭐가 있는지 함께 확인해 보도록 하자. 최근 여기저기에서 가장 많이 들리는 소식이 바로 '전세사기' 관련 소식이다. 우리나라에만 있는 독특한 제도인 '전세'가 적은 돈으로 거처를 마련할 수 있는 수단으로 많이 쓰였던 과거와 달리 요즘은 모두가 기피하는 대상 중 하나가 되었다.

너무 마음아픈 사연들이 아직도 많다

 

게다가 뉴스만 틀면 각종 관련 뉴스와 함께 심각한 경우에 어마어마한 빚을 떠안고 개인회생 절차를 밟는 사회초년생이나 극단적 선택을 하는 청년들까지 조명되면서 많은 이들이 심각성을 깨닫고 있다.

 

그래서 오늘은 전세 계약을 할 때 소위 '사기'를 치는 사람들이 자주 쓰는 수법 4가지를 알아보도록 하겠다.

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전세사기 수법 4가지

전세계약은 다른 나라처럼 부동산 매매 또는 월세(렌트) 개념에서 벗어나 타인의 부동산을 '빌려 사용하는 것'으로 민법에서 전세권(대한민국 민법에만 있는 물권의 한 종류) 계약에 해당한다.

 

전세권 계약은 차임이 따로 없어서 임대차 계약이 아니라고 볼 수 있지만, 거액의 보증금에 대한 이자가 상당히 높기 때문에 차임에 해당하는 것으로 보고 임대차의 일종이라고 대법원에서 판결한 판례가 존재한다.

 

하지만 이런 전세사기에 큰 허점이 있다는 것이 최근 드러나면서 대부분 사람들이 '전세계약'을 기피하고 있으며 그로 인해서 더욱 부동산 시장은 악화일로를 걸을 것으로 예상되는데, 아래에서는 이렇게 부동산 시장을 악화시킨 전세사기 수법 4가지를 알아보도록 하겠다.

 

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1. 신축빌라 전세 사기

아마 신혼부부들은 자금이 여유롭지 않다 보니 신축에는 거주하고 싶은데 아파트에 들어갈 자금이 없다 보니 그 대안으로 신축빌라를 선택하는 경우가 많다. 하지만 신축 아파트와 달리 빌라는 전세보증금 시세가 얼마나 되는지 정확하게 확인하기가 어렵다.

 

그렇다 보니 대부분 신축빌라는 분양가의 90% 이상 또는 100% 전액을 전세보증금으로 대출을 받게 한 뒤에 경매로 빌라를 넘겨버리는 방법이다.

 

따라서 전세 계약 시 집주인을 확인하고 대리인 계약 시에는 서류까지 모두 확인을 해야 한다. 등기부등본이 나오지 않은 경우에는 분양계약서 내용과 전세계약서 내용을 대조해서 계약자의 명의 및 주소가 일치하는지 반드시 확인하기를 추천한다.

 

또한 전세 계약 시 융자가 없다고 하는 경우 반드시 '특약'을 기재해야 하며, 그 내용으로는 해당 건물에 대해 근저당권 등 제한물권이 없는 계약이고 잔금일의 다음날까지 그 사항에 변동이 없어야 하며 변동 시 계약해제 및 위약금에 대한 내용을 반드시 기재해야 한다.

 

만약 융자가 있는 경우는 전세보증금으로 융자를 모두 상환한다는 내용을 특약 내용 안에 반드시 기재할 뿐만 아니라 잔금을 치를 때 반드시 융자 상환을 집주인과 함께 하거나 융자 상환 영수증 사본을 받아서 보관한다는 내용도 기재해야 한다.

 

그리고 전세가율 확인 사이트를 통해서 전세계약을 하는 신축빌라 근처의 5년 이상 된 빌라의 비슷한 평형 매매가 확인 후 전세가격을 알아보는 절차가 필요하다.

 

이렇게 상당히 까다로운 준비과정이 필요하기 때문에 대부분 신축빌라는 전세계약을 하기보다는 반전세나 월세로 계약을 하는 것이 더욱 안전할 수 있다는 점을 참고하자.

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2. 이중 계약 전세사기

매스컴에 가장 많이 등장하는 내용 중 하나가 바로 '이중계약'으로 인해 발생하는 전세사기라고 할 수 있다. 이중계약 전세사기 수법은 건물관리인 등이 월세로 계약한 집을 자신이 집주인인 것처럼 행동하고 또 다른 세입자를 구해서 전세보증금을 빼돌리는 방법으로 실행된다.

 

 아래에서 쉽게 예를 들어보도록 하겠다.

 

• A : 건물주
• B : 부동산 계약 대리인(A의 부동산 중개인)
• C : 대리인 B와 전세계약을 체결한 세입자 

A는 B에게 월세 계약을 보증금 500만 원에 월세 30만 원을 받을 수 있는 세입자를 구해 월세 계약을 체결해 달라고 대리인 권한을 줬다.

 

그런데 B는 세입자 C를 구해서 500/30 월세 계약이 아닌 전세보증금 5,000만 원을 주고 전세계약을 했다. C는 당연히 B가 건물주라고 생각해서 전세 계약을 체결한 것이다.

 

그럼 B는 C에게 전세보증금 5,000만 원을 받아서 매 달 30만 원씩 건물주 A에게 지급한다. 그러면 건물주는 아무런 문제가 없다. 보증금 500만 원 + 매달 30만 원씩 2년 동안 720만 원을 받을 수 있기 때문이다.

 

그런데 문제는 전세 계약이 만료되어 2년 뒤에 C가 다른 집을 구해서 나가고 싶다고 했을 때 터진다. B가 5천만 원 중 2년 동안의 월세 720만 원 + A에게 지급한 보증금 500만 원을 제외한 나머지 돈을 챙겨서 사라지게 되는 것이다.

 

그러면 은행에서 전세대출을 받은 C는 은행에 대출을 갚지 못하게 되고, 고스란히 빚을 떠안아야 하며 건물주에게는 돈을 돌려받을 수 없게 되고 B에게 받아야 하는데 실질적으로 받기도 어렵지만 그 과정이 너무 힘들기 때문에 안타까운 사연들이 나오게 되는 것이다.

 

이런 문제를 방지하기 위한 가장 쉬운 방법은 해당 건물의 '등기부등본'을 떼서 확인하는 방법이다. 집주인에게 별도의 동의도 필요 없는 과정이기 때문에 아래의 글을 참고해서 직접 확인하는 과정을 꼭 거치기 바란다.

 

등기부등본 무료 열람 사이트 4곳

 

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3. 동시진행 사기

소위 우리가 흔히 알고 있는 '빌라왕'이라는 사건에서 쓰였던 전세사기 수법으로 건축주가 빌라를 완공하고 분양도 하면서 동시에 전세 매물을 내놓을 때 분양가의 100% 또는 100%를 초과하는 금액으로 내놓는다.

 

세입자는 부동산 중개인을 통해서 소개받은 건축주와 전세계약을 체결하고 이때 전세보증금을 받자마자 소위 '동시진행'이라는 행위를 통해 전세계약과 매매를 함께 진행한다.

건축주는 전세계약 체결과 동시에 매매를 전세가와 동일한 가격에 진행하며 주인을 제삼자로 변경한다. 그러면 이때 제삼자는 자기 돈을 하나도 들이지 않은 상태에서 소위 '무자본 갭투자'를 통해서 해당 빌라의 주인이 되는 것이다.

아직까지도 무자본 갭투자를 하는 2030들이 많다

 

이 과정에서 부동산 중개인에게 집주인이 '리베이트'를 지급하고 이를 통해 중개인들은 리베이트 금액 중 일부로 세입자가 해당 매물에 매력을 느껴 전세계약을 체결하도록 이사비나 대출이자 지원 등을 내걸어 계약을 성사시키게 된다.

 

이런 사태를 방지하기 위해서는 반드시 '특약'을 계약 시 넣어야 하며, 그 내용으로는 집주인이 바뀌면 즉시 세입자에게 통보해야 하며, 전세보증보험 가입이 불가한 경우 전세계약을 취소한다는 내용이 들어가야 하겠다.

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4. 불법 중개 사기

부동산 중개는 반드시 그에 적합한 자격을 가진 '공인중개사'에게 해야 한다. 그런데 자격이 없는 사람이나 타인의 공인중개사 자격증을 대여한 불법 중개사무소를 통해서 계약을 하는 경우 위처럼 이중계약이나 매매와 전세계약을 동시진행하는 식의 전세사기 수법에 당할 수 있다.

 

따라서 부동산 계약을 할 때는 반드시 적법한 절차와 자격을 보유했으며 오랫동안 사업을 영위해 온 곳인지 확인한 뒤에 계약을 하고, 계약 시 대리인의 이름과 공인중개사 자격증의 개인정보가 일치하는지 확인하고 계약을 진행해야 한다.

 

어떻게 생각하면 지금의 사회가 이렇게 서로를 못 믿게 된 모습이 슬프기도 하지만, 내 자산을 지킬 수 있는 몇 안 되는 방법이기 때문에 반드시 알아두어야 한다.

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전세사기 수법 당하지 않으려면

그렇다면 전세사기 수법에 당하지 않기 위해서는 어떤 것들을 신경 써야 할까? 아래에서 각 단계별로 전세사기를 예방하고 내 자산을 지키기 위해 확인해야 할 것들을 간단히 알아보도록 하겠다.

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1. 공인중개사 선택 단계

• 해당 공인중개사 정상등록 여부 확인
• 가능하다면 업을 오랫동안 한 자리에서 영위한 곳인지 확인

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2. 전세 계약 체결 단계

• 임대물건 시세 및 해당 건물 전월세 비율 확인
• 임대물건 등기부등본 및 건축물대장 확인
• 임대인의 납세증명서를 통한 세금체납 여부 확인
• 소유자 신분증과 계약서 상 개인정보 일치여부 확인
• 전세보증보험 가입이 불가할 때 계약무효처리에 관한 특약 기재
• 대리인이 대신 계약을 할 때는 반드시 부동산 소유자 인감증명서 및 소유자 신분증 얼굴 및 계약내용 확인

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3. 계약 체결 이후

• 계약 당일 계약서에 확정일자 부여 후 전입신고
• 주택 전월세 신고
• 임대 보증보험 가입

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