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생활형 숙박시설 숨겨진 장점과 규제사항 총정리

익꿍 2021. 9. 26.
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생활형 숙박시설 숨겨진 장점과 규제사항 총정리

생활형 숙박시설 장점과 규제사항은 뭘까?

요즘 많은 사람들이 부동산의 엄청나게 가파른 상승 때문에 영끌을 해서 혹은 남들이 다 사니까 나도 사전에 조사없이 무리한 대출을 통해서 부동산 투자를 시작하는 패닉바잉을 하는 경우가 종종 주변에서 발생한다.

 

그런데 아파트는 대출을 껴도 너무 비싸고 제한이 많다보니 요즘 주변에서 생활형 숙박시설이나 구축빌라 등 다른곳으로 투자에 대한 시선을 돌리는 모습들이 보인다. 최근에 주변에서 생활형 숙박시설이 분양된다는 소식을 듣고 사람들에게 이야기했더니 이미 주변인들도 관심을 가지고 보고 있었다니 사람들의 부동산 투자에 대한 관심이 정말 예전과는 비교도 할 수 없을만큼 뜨겁다는 것을 새삼 느낄 수 있었다.

 

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실거주 위주의 주택시장으로 바뀌고, 온갖 규제들과 세금 부담때문에 아파트 위주의 부동산시장이 난항을 겪고 있는 와중에 투자자들이 새로운 곳으로 눈을 돌리기 시작했는데, 그 새로운 투자방향 중 하나가 생활형 숙박시설이다.

오늘은 생활형 숙박시설은 무엇이며, 그에 장점과 규제사항에 대해서 알아보는 시간을 가지려고 한다.

생활형 숙박시설이란?

생활형 숙박시설은 레지던스라고도 불리며 쉽게 말해서 호텔+오피스텔 = 생활형 숙박시설(레지던스)이 되는 것이다. 객실 내부에 세탁시설과 주방 등의 각종 편의시설을 가지고 있어서 호텔이라고 생각할 수 있으며, 호텔 수준의 서비스와 더불어 각종 편의시설과 사우나, 피트니스, 수영장 등이 제공되는 곳이다.

일정 기간동안 머물러야 하는 외국인여행자나 지방으로 발령을 온 사람들을 위해서 2012년에 공중위생관리법 시행령을 개정해서 시설을 갖출 수 있게 만들어진 '장기 투숙형' 숙박시설 이라고 생각하면 편하다.

 

요즘은 생활형 숙박시설들이 주로 휴양지 근처에 지어지는 경우들이 많은데, 강원도 쪽에 많은 부동산 투자자들이 몰리는 것으로 보인다. 주로 속초/양양/울릉도 등 많은 이들이 휴양지라고 생각하는 곳에도 많이 생기고 투자에 관심을 가지는 것으로 보인다.

- 규제사항은?

레지던스는 초기에는 원래의 목적과 다르게 '주거'목적의 사용이 많았지만, 최근에 국토교통부에서 입법 예고한 건축법 시행령 개정안의 발표에 따라서 주택으로 사용이 불가하고, 숙박업 신고가 필요한 시설임이 명시되었다.

이미 분양된 시설이라면 주택용도로 사용하는 경우에 선의의 실거주자 피해방지를 위해서 주거용 오피스텔로 용도를 변경하는 것을 권장하고 있으며, 처음부터는 오피스텔과 건축에 대한 기준이 달라서 현실적으로 어렵지만, 용도 변경시에 한시적으로 오피스텔의 건축기준을 완화해준다는 방침이다.

 

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- 일시적으로 완화되는 오피스텔  건축기준

1. 지상 연면적 3,000㎡ 초과시 오피스텔 전용출입구 설치

2. 전용면적 85㎡ 초과시 바닥난방 금지

3. 발코니 설치 금지

위의 세 가지를 일시적으로 완화해서 생활형 숙박시설을  주거용 오피스텔로 용도변경을 권장하고 있으며, 만약 2023년부터 레지던스를 주거용으로 사용하다가 적발되면 집값의 최대 10%에 대한 금액을 이행강제금액으로 '매년' 부과한다고 하니 레지던스 원래의 목적인 '숙박'용도로의 사용을 유도하는 것으로 보인다.

하지만 이런 여러가지 제한사항이나 규제사항이 있는데도 불구하고 생활형 숙박시설이 인기를 얻는 이유는 뭘까?

생활형 숙박시설 숨겨진 장점들은?

생활형 숙박시설 숨겨진 장점들

1. 주택수에 포함되지 않는다.

주거의 목적이 아니라 '숙박'이 주 목적이기에 주택수에 포함되지 않는다. 이는 투자를 목적으로 부동산을 매입하는 다주택자들에게는 매우 좋은 메리트다.

 

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2. 전매가능

전매가 가능해서 내가 직접 거주할 필요가 없으며 짧은 기간동안 투자하여 수익을 낼 수 있다. 증거금으로 소액을 넣은 후에 당첨된 후에 계약금을 넣고 숙박업 일반사업자 등록을 20인 내에만 해주면 된다.

3. 대출규제에서 자유롭다

주택이 아니기에 주택매매와 비교하면 대출이 '비교적'자유롭다고 할 수 있겠다. 현실적으로 지금 주택구매를 위한 대출은 금리인상과 발맞추어 거의 불가능하다고 볼 수 있는 수준이다.

 

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4. '비교적' 저렴한 세금

아무래도 주택수에 포함이 안된다는 엄청난 메리트가 있어서 아무리 많은 주택을 소유한 다주택자라도 취득세 4.6%만 내면 되고, 양도세에서도 중과세에서 제외된다.

5. 청약통장 유/무가 상관없으며 재당첨제한이 없다

만 19세 이상이라면 거주지에 제한이 없이 전국 어디든 청약이 가능하다.

이런 많은 장점들을 가지고 있는 생활형 숙박시설을 만약 내가 30호실 이상 소유하면 직접 숙박업 운영도 가능하지만, 이런 경우가 드물기 때문에 보통은 운영을 위탁하는데 그럴 때 내 수익률도 반드시 잘 계산을 해봐야 한다.

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지금 생활형 숙박시설은 주택에 비하면 아무래도 규제도 적은 편이고, 대출도 널널하기 때문에 많은 이들이 투자대상으로 관심을 가지고 있으며, 실제 투자자들도 많이 몰리는 중인데 이렇게 어느정도 시장이 과열되면 반드시 규제가 들어오기 마련이다. 이런 규제들을 잘 피하기 위해서는 너무 무리한 대출을 통한 투자는 금하는 것이 좋겠다.

 

부동산 투자가 아무리 메리트있더라도 과도한 대출로 레버리지를 사용하다가 지렛대가 부러질 수 있기 때문이다. 오늘은 많은 사람들이 새로운 부동산 투자처 중 하나로 꼽고있는 생활형 숙박시설의 장점과 더불어 규제사항은 뭐가 있는지 알아보았다.

많은 이들이 부동산 투자를 비롯해 여러 투자들에서 성공하는 그 날이 오기를 바라며 글을 마무리하겠다.

 

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